На сегодняшний день кино является одним из самых массовых и доступных развлечений. Укрепление позиций отечественной киноиндустрии и рост благосостояния населения постепенно вывели на новый уровень и сами кинотеатры. В середине 1990-х начали реконструировать и переоснащать старые здания, но уже через несколько лет и этого оказалось недостаточно. Рынок кинопоказа потребовал не только новых площадей для создания кинотеатров, но и иных форматов.
Значительно потеснив однозальные кинотеатры советского образца, лидерство на этом рынке захватили мультиплексы, перечень развлекательных услуг в которых не ограничивается только киносеансами.
Новый формат привычных развлечений
По сути мультиплекс — многозальный кинотеатр. То есть кинотеатр даже с двумя залами можно смело отнести к данному формату. Но в широком понимании этого слова мультиплекс — не просто кинотеатр с несколькими залами. Это заведение, как правило представляющее целый спектр развлечений, позволяющий провести время с размахом.
Так, по данным специалистов компании Blackwood, 15% современных кинотеатров находятся на территории торговых центров, в 36% есть пивной бар или кафе, в 23% также представлены бильярд, игровые автоматы, ресторан, боулинг и детская комната. Как правило, залы в кинотеатре различаются по вместимости, средняя площадь зала составляет порядка 400–500 кв. м.
Таким образом, мультиплексы — это формат кинотеатров, который обеспечивает посетителю максимально комфортный отдых и позволяет владельцам более эффективно организовать кинобизнес.
Первый современный, созданный с нуля многозальный кинотеатр в Москве появился в 2000 году в торговом центре «Рамстор», а через два года в торговом центре «Атриум» открылся первый в России девятизальный мультиплекс.
На сегодняшний день в столице насчитывается 62 однозальных кинотеатра и 49 многозальных, среди которых 10% имеют два зала, 7% — три, 9% — четыре, 6% — пять, 4% — шесть, 1% — восемь, 3% — девять, 1% — 11 залов («Киностар де люкс (Теплый Cтан)» в торговом центре «Мега»), 2% — 12 залов («Киностар де люкс» в «Мега Химки» и «Формула кино на Можайке») и 1% — 16 залов (торгово-развлекательный комплекс «Вэйпарк», кинотеатр «Титаник-Синема»).
Делим и умножаем залы
Конечно, преобразование старого кинотеатра в современный однозальник — более легкая задача, чем переоборудование его под мультиплекс, так как в этом случае почти не приходится ничего перестраивать, а достаточно провести ремонт и модернизировать оборудование. Даже при значительных затратах на реконструкцию в здании старого кинотеатра, как правило, сложно организовать больше двух–трех залов. Исключение составляют немногочисленные наиболее крупные кинотеатры, такие, как «Горизонт», «Прага», Киноцентр на Красной Пресне и т. д. Но на примере этих мультиплексов как раз видно, что переустройство однозальных кинотеатров в принципе реально.
Тем не менее идея переоборудования старых кинотеатров советского периода имеет гораздо больше минусов, чем плюсов. В большинстве своем здания подобных кинотеатров расположены в спальных районах со сложной транспортной доступностью, вдали от станций метро. Таким образом, подобные проекты просто не смогут конкурировать с современными мультиплексами в высококлассных торговых центрах, оснащенных большими фуд-кортами и развлекательными зонами.
И еще один важный момент: как правило, в кинотеатре демонстрируется один–два фильма в течение двух недель, и если они не являются «фильмами года», которые «все так долго ждали», то посещаемость к концу прокатных недель резко падает.
Поэтому инвесторам стало ясно, что строить кинотеатры, в которых можно одновременно демонстрировать несколько картин, т. е. мультиплексы, гораздо прибыльнее. К тому же сейчас в прокат выходит такое количество фильмов, что увеличение числа залов в Москве дает шанс посмотреть их все на большом экране, иначе столичные зрители по большей части вынуждены были бы довольствоваться видеопродукцией.
Взаимовыгодное соседство
В основном кинозалы открываются в торговых центрах. Эта тенденция с каждым годом ощутимо усиливается, поскольку расположенные подобным образом кинотеатры имеют ряд преимуществ по сравнению с отдельно стоящими. С одной стороны, их доходность находится на более высоком уровне за счет привлечения части посетителей торгового центра. А современные торговые центры, как правило, бывают удачно расположены на пересечении транспортных и пешеходных потоков.
К тому же открытие кинотеатра в торговом комплексе, с точки зрения оператора, значительно проще, чем возведение либо реконструкция отдельного здания, ведь в этом случае он арендует уже построенные помещения, а не занимается проектом с нуля. А для торгового центра кинотеатр, как любой другой якорный арендатор, является важным и выгодным «квартирантом», увеличивающим посещаемость. Таким образом, данная модель уже зарекомендовала себя в качестве наиболее эффективной и целесообразной.
В среднем доходность мультиплексов составляет примерно 30–40%, но грамотно организованный объект способен приносить до 50% годовых. Мультиплекс, как и другие «якоря», работает в торговом центре на условиях сравнительно невысокой арендной ставки. Наличие мультиплекса обычно выгодно для владельцев комплекса, так как он привлекает от 3 тыс. до 10 тыс. посетителей ежедневно (в зависимости от количества залов, конкуренции, расположения и некоторых других важных факторов).
«Размещение кинотеатра в здании торгового центра гарантирует оператору ряд неоспоримых плюсов, — отмечает старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова. — Во-первых, целевые аудитории кинотеатра и торгового центра пересекаются и взаимно дополняются, что ведет к повышению дохода для обеих сторон. Во-вторых, рекламу кинотеатру обеспечивает сам торговый центр, активно продвигая свой бренд на рынке».
Маленькие хитрости ради большой прибыли
Поскольку мультиплекс сам является «якорем», он должен размещаться так, чтобы зрители перед посещением проходили через всю торговую галерею. Поэтому, как правило, мультиплексы размещают на верхних этажах (на втором, если торговый центр двухэтажный, на третьем — если трехэтажный, и т. д.).
«Концепция профессионального торгового центра предполагает размещение мультиплекса на самом высоком уровне комплекса, — комментирует руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости компании Colliers International Ольга Ясько. — Такое положение повышает привлекательность для покупателей верхних этажей торгового объекта.
Для удобства посетителей залы мультиплекса должны располагаться рядом. Исключения из этого правила — некоторые европейские торговые комплексы, где часть залов может находиться на первом уровне, а другая — на третьем. Рядом с мультиплексом принято располагать фуд-корт: благодаря синергетическому эффекту такое соседство увеличивает доходы операторов питания, следовательно, и арендный платеж».
Строительство площадей под многозальный кинотеатр в составе торгового комплекса обычно ведется под заранее определенного оператора. В силу специфических требований к площадям кинотеатров девелопер торгово-развлекательного центра начинает взаимодействие с конкретным оператором на самых ранних стадиях проекта, чтобы учесть все необходимые параметры, и по завершении строительства мультиплекс получает подходящее именно ему помещение.
«Фактором, способным удержать оператора от участия в проекте, способно стать неудачное местоположение самого торгового центра, который не привлечет достаточное количество посетителей, либо непродуманная концепция самого комплекса, снижающая привлекательность кинотеатра для зрителей», — считает А. Лаирова.
Организация пространства мультиплекса и его оборудование, по подсчетам специалистов компании Prime City Properties, требует инвестиций в размере $1–1,5 тыс. за 1 кв. м. Если добавить к этому стоимость строительства, то получится $2,5–3 тыс. за 1 кв. м. Мультиплекс с трехмерным кинопоказом, такой, как Nescafe-IMAX в торговом центре «Рамстор-Сити», обходится в несколько раз дороже за счет специального оборудования.
По данным экспертов компании Blackwood, затраты на реконструкцию старого кинотеатра или организацию залов в составе готового здания (например, торгово-развлекательного комплекса) составят примерно $3,5–4 млн при общей площади около 3 тыс. кв. м. Если возводить с нуля, то к этой сумме добавляются значительные средства на получение документации, разрешения, согласования и т. п.
Естественный отбор
Конечно, по сравнению с современными многозальниками, нереконструированные кинотеатры, которых в Москве пока еще много, находятся в наименее выгодном положении. Зачастую старые здания кинотеатров полностью или частично сдаются в аренду под непрофильный бизнес. Если показы в них все-таки проводятся, то кинотеатры, как правило, имеют очень низкую посещаемость.
Реконструированные и переоборудованные однозальники (до 700 мест в зале) чувствуют себя немного лучше, но, по статистике, все равно проигрывают мультиплексам. В то же время удачно расположенный однозальный кинотеатр (вблизи станций метро в оживленных районах, где сдается в эксплуатацию много новых жилых домов) способен оказаться намного прибыльнее мультиплекса на окраине. Потому что успех кинотеатра определяется все-таки не количеством залов, а расположением.
И все-таки специалисты рынка склонны считать, что однозальные кинотеатры рано или поздно не выдержат конкуренции с мультиплексами. Московский рынок кинопоказа и так близок к насыщению: уже сейчас снижается рентабельность проектов, обостряется локальная конкуренция (два мультиплекса напротив друг друга). В ближайшее время рынок снова будет меняться: количество залов в новых мультиплексах возрастет, но при этом снизится количество открывающихся в один год кинотеатров.
Фото Павла Маркелова
