Строительство мультиформатных поселков в первую очередь объясняется экономическими предпосылками – девелоперы в интересах собственного бизнеса стараются более эффективно использовать земельные участки, застраивая их разным жильем. Но, решая свои задачи, застройщики вывели на рынок конкурентоспособный продукт, интересный покупателям.
Появились загородные коттеджные поселки, где можно купить не только дорогие коттеджи, но и присмотреть более экономичные варианты – таунхаусы и квартиры в многоквартирных домах.
Недвижимость разного формата позволяет разработать оригинальные проекты организации крупного пространства и тем самым сделать коттеджные поселки более привлекательными для покупателей. Metrinfo.ru уже посвящал теме мультиформатных поселков статью «Мультиформатные поселки: коттедж + таунхаус + многоквартирный дом = эффективность и рационализм», в которой мы рассматривали проблему именно со стороны застройщиков. Сегодня поговорим о том, чем «мультиформаты» привлекательны для жителей.
Напоминаем, что среди самых интересных предложений эксперты назвали «Павлово-2» (18 км. по Новорижскому шоссе), «Новое Лапино» (18 км.по Рублевке), «Маленькая Италия» (15 км. по Новорижскому), «Довиль» (10 км. по Минскому), «Мечта» (23 км. по Дмитровскому шоссе).
Свой детский сад, спортклуб и ресторан?
По словам Татьяны Каплановой, коммерческого директора MOZAIK Development, мультиформатный поселок подразумевает более разнообразную инфраструктуру, поскольку предполагает различную идеологию проживания. Дом в коттеджном поселке часто используется как второе жилье, а квартира в многоквартирном доме может быть единственным местом жительства для семьи. Поэтому жильцам хочется иметь вблизи все необходимое: детские сады, школы, магазины, предприятия службы быта, спортивные сооружения, объекты отдыха и т.д. Разница лишь в том, что в мультиформатных поселках объекты инфраструктуры частично могут размещаться в самих многоквартирных домах, на первых этажах зданий.
Виктор Сюков, заместитель генерального директора по развитию «АЛЛТЕК Девелопмент», полагает, что конечный перечень объектов инфраструктуры в мультиформатных поселках зависит от того, на какую целевую аудиторию рассчитан проект. Если основной покупатель - молодые семьи с маленькими детьми, - то для них важны детские сады, а в идеале – школы, развивающие и спортивные центры, поликлиники. Если ориентир на покупателей более зрелого возраста, то акцент делается на предприятия питания, отдыха, развлечения. Но, по мнению Александра Либова, генерального директора агентства недвижимости «Белые Ветры», создавать для внутреннего пользования надо только те объекты, содержать которые смогут и будут готовы все жители поселка. Не надо строить элитный SPA-салон и вешать его содержание на плечи жителей таунхаусов или малоквартирных домов, отмечает эксперт.
Если же речь идет о проекте эконом-класса, чаще всего застройщики закладывают только обязательный набор объектов инфраструктуры, - говорит Петр Кветный, руководитель департамента продаж компании «Столица».
Ну, а поскольку наличие объектов инфраструктуры определяется рентабельностью их эксплуатации, то в самом экономичном варианте она может быть ограничена минимаркетом и службой сервиса управляющей компании, - говорит Григорий Алтухов советник президента ФСК «Лидер».
Выход из положения - строить поселки по соседству с обжитыми городами и возводить инфраструктурные комплексы в непосредственной близости от крупных коттеджных поселков («Павлово подворье», «Новая Рига»). Как пояснил Виктор Сюков («АЛЛТЕК Девелопмент»), создание подобных комплексов, включающих магазины, школы, детские садики, сервисные службы (химчистки, прачечные) и т.п., стало тенденцией последних лет. Такие комплексы рассчитаны на то, что ими станут пользоваться и жители поселков, расположенных в окружении этих комплексов, и посетители извне. Такие комплексы хороши тем, что решают проблемы жителей расположенных поблизости поселков, но не влияют на стоимость жилья и эксплуатационные расходы.
Предложения на любой кошелек
Привлекательность мультиформатных поселков для покупателей заключается в том, что приобрести недвижимость в них можно, располагая разным бюджетом. Например, по словам Ильи Анурова, генерального директора RCF Capital Trust, в поселке «Пушкинская Дубрава» стоимость таунхаусов - около 3 млн. рублей., а цена коттеджей начинается от 7 млн рублей.
Цена загородной недвижимости зависит от класса поселка, типа жилья и его площади. По данным Натальи Бланковой, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», цена квадратного метра жилплощади в многоквартирном доме выше, чем в таунхаусе в среднем на 10-20%. По подсчетам Изабеллы Постоловской руководителя отдела загородной недвижимости агентства недвижимости «МИЦ-недвижимость» стоимость квадратного метра в таунхаусах дороже чем в многоквартирных домах на 20-30%, а в коттеджах и квартирах разрыв стоимости квадратного метра может достигать 50% и более.
В элитных проектах соотношение другое. Несмотря на большую площадь, цена квадратного метра именно в коттеджах самая высокая, - говорит Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»). По словам Людмилы Ежовой, исполнительного директор компании «Терра-Недвижимость», цена 1 кв.м. таунхауса ниже цены такого же метража коттеджа на 25 – 30%, а цена 1 кв.м. квартиры либо сопоставима с ценой метра таунхауса, либо выше ее на 10%.
Впрочем, Иван Соколов, ведущий консультант Департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество» считает, что судить о ценах в многоформатных поселках, исходя из стоимости квадратного метра, не совсем корректно. В коттеджном поселке «Павлово» стоимость квадратного метра квартиры и таунхауса отличается всего на $50. В среднем $3,5 тыс. - цена квадратного метра в квартире и $3,44 тыс. - в таунхаусе, но стоимость объекта целиком отличается чуть ли не в два раза, - отмечает он.
В условиях финансового кризиса девелоперам пришлось позаботиться о том, чтобы снизить цену предложения, но как можно меньше потерять на стоимости квадратного метра. «Нашим «кризисным» предложением в поселке «Высокий берег» стал спецпроект бунгало, площадью 160 кв. метров (до этого площадь минимального предложения в поселке была 220 кв. метров), - рассказывает Татьяна Капланова (MOZAIK Development). - Цена на коттеджи с участками теперь варьируется от 11,7 до 72 млн рублей, стоимость бунгало - 8,5 млн рублей, квартиры - 3 млн рублей».
По словам Изабеллы Постоловской («МИЦ-недвижимость»), за 2009 год наблюдалась тенденция большего «проседания» цен на коттеджи, тогда как квартиры потеряли в цене земетно меньше. На Новорижском шоссе в зависимости от параметров домовладений коттеджи потеряли 27-30% от ранее действующей цены, таунхаусы – 22-25%, квартиры – 16-19%, - приводит пример Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»).
Смешанная недвижимость – разные соседи
Совмещение недвижимости разных форматов в границах одного поселка приветствуется не всеми экспертами. Есть и такие, кто сомневается в том, что на одной территории смогут одинаково комфортно существовать представители разных социальных слоев населения, учитывая, что бюджет покупки квартиры, таунхауса и квартиры существенно отличается.
Но для большинства покупателей наличие или отсутствие жилья других форматов не является определяющим аргументом. Основное – это качество жилья и качество окружающей среды, - говорит Юрий Сорокин, вице-президент ГК «Партнеры Земли».
При проектировании загородного поселка изначально определяется его класс и соответственно целевая аудитория. Перекос может возникнуть только в одном случае – когда не выдержана концепция и с помощью низких цен застройщики привлекают в поселок представителей разных слоев общества, - дополняет Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»).
По наблюдениям Ильи Анурова (RCF Capital Trust), опыт работы с клиентами показывает, что в мышлении покупателей объектов за 5-6 млн рублей и за 2-3 млн рублей нет принципиальных различий. Другое дело – когда речь идет, например, о покупателях объектов за 5 и 20 млн рублей – здесь разница будет гораздо более существенная. «Однако делать разноформатные поселки со столь высокими различиями по цене объектов рискнет далеко не каждый девелопер», - отмечает наш комментатор.
Больше того, многим покупателям коттеджей наличие в поселках многоквартирных домов и таунхаусов очень удобно, потому как в одном поселке в будущем можно будет за меньшие деньги поселить и родителей, и детей, - отмечает Мария Шагурина, партнер проекта «Новые дачи» - «Гагаринлэнд».
Резюме журнала Metrinfo.ru
Как видим, главное для спокойной жизни в мультиформатном поселке – не разительно отличающийся уровень благосостояния соседей. Дискомфорт обеспечен, если рядом друг с дружкой поселятся владелец нефтяной скважины и хозяин уличных ларьков. Но такое даже представить трудно. Так что если более или менее выдерживать это основное условие, то жизнь наладится.
Фото: ЖК Мечта
