История из жизни
В 2019 году я купил студию с эркером — в нем два окна: одно большое, другое поменьше. Большое делится на три части: две узкие по бокам и широкая посередине. Маленькое окно — пополам. Качество окон оказалось не лучшим: зимой в квартире ощутимо прохладно.
Решил заменить окна и заодно изменить их конфигурацию: одно из боковых окон большого блока хочу убрать. Проект посчитали, но предупредили — лучше согласовать.
Управляющая компания отправила меня в архитектурный комитет. Мне показалось, что это просто бюрократия — ведь кардинальных изменений вроде нет. Но так ли это на самом деле?
Можно ли менять окна без разрешения?
Да — но не всегда.
Обычная замена оконных блоков (на такие же по форме и цвету) считается текущим ремонтом — и в большинстве случаев никакие согласования не нужны. Но если вы решаете не просто заменить старые окна, а, скажем, изменить их вид, форму или даже цвет, ситуация меняется.
Разрешение потребуется, если вы:
- Меняете цвет рам или стеклопакетов — это нарушает внешний облик фасада;
- Меняете рисунок окна — например, убираете одну из секций, как в случае с эркером;
- Изменяете форму или размер оконного проема — это уже считается перепланировкой;
- Живете в историческом здании — любые работы с фасадом строго контролируются;
- Делаете остекление балкона, которое нарушает требования к внешнему виду дома.
Почему важно сохранять «единый фасад»?
Во многих городах внешний облик зданий регулируется на уровне города или района. Управляющие компании обязаны следить за тем, чтобы дом выглядел целостно. И если вы решите, к примеру, поменять белые пластиковые окна на черные алюминиевые, это уже может быть нарушением.
Более того, цвет и даже архитектура окон часто прописаны в колористическом паспорте или местных правилах благоустройства. Без согласования с архитектурным комитетом такие изменения делать нельзя.
Как это проверяется?
Дважды в год УК проводит осмотр фасада. Если заметят нарушения — могут вынести предписание, а в случае игнорирования подать в суд. Суд обяжет устранить изменения, вернуть все «как было» и оплатить судебные издержки. Вдобавок возможен штраф — в некоторых регионах, например в Петербурге, он составляет от 1000 до 5000 рублей.
Что считается перепланировкой?
Если вы меняете форму окон (например, делаете панорамное остекление или ставите двери вместо окон), это уже перепланировка. Тут всё серьёзно:
- нужен проект от лицензированной организации;
- необходимо получить разрешение от местной администрации;
- после окончания работ нужно внести изменения в техпаспорт квартиры и ЕГРН.
С 2024 года правила стали еще строже: теперь под перепланировку попадают любые изменения, даже если не меняется площадь квартиры, но меняется внутренняя конфигурация.
За самовольную перепланировку грозит штраф от 2000 до 2500 рублей, плюс предписание вернуть все в прежний вид.
Если проигнорировать — возможны серьезные последствия: в редких случаях могут даже продать квартиру с торгов (если в ней создается угроза жильцам).
Что если здание — историческое?
Если ваш дом признан памятником архитектуры, любые работы с окнами согласовываются с органами охраны культурного наследия. В Москве — это Мосгорнаследие, в Петербурге — КГИОП.
Заменить окно можно, но только в точности как было: форма, цвет, материал — всё должно соответствовать оригиналу. Самовольные работы чреваты крупным штрафом — до 100 000 рублей.
Остекление балкона — тоже не всегда просто
Если вы решили застеклить балкон, это обычно считается мелким ремонтом. Но если вы:
- изменили внешний вид балкона;
- присоединили его к комнате;
- создали новый элемент на фасаде (козырек, вензель и т.д.);
- сделали это в доме-памятнике —
…тогда потребуется согласование. Лучше заранее проконсультироваться в администрации.
Что делать перед заменой окна?
Перед началом любых работ советуем сделать вот что:
- Обратитесь в администрацию района или архитектурный комитет — уточните, нужно ли разрешение.
- Проверьте, нет ли ограничений по цвету и конфигурации окон.
- Если изменения серьезные — закажите проект и согласуйте его.
Если вы просто меняете старые окна на такие же — беспокоиться не о чем. Но как только хотите что-то изменить — будь то форма, цвет или архитектура — согласование может понадобиться.
За несогласованные изменения могут выписать штраф, заставить всё вернуть назад и даже подать в суд. Так что лучше заранее уточнить, какие требования действуют именно в вашем городе.
Если всё сделать правильно, споров с УК и проблем с законом удастся избежать.
