Перед началом летнего дачного сезона, многие активно начинают подыскивать варианты для приобретения загородной недвижимости— земли или участков с годовыми домами. Не последним критерием в поиске подходящего дома мечты является его цена, желательно невысокая. Эксперты рынка предупреждают, что желание сэкономить может вылиться для покупателя в еще большие затраты.
Об опасностях, таящихся за потенциально заманчивыми предложениями, решили поведать специалисты компании «Миэль-Загородная недвижимость». Как считают риэлторы, практически в каждой дешевой покупке есть свое «но». Среди наиболее рискованных вариантов сегодня в компании отметили такие форматы, как участки без подряда, продающиеся по дешевке и удаленные от Москвы дома и классическую дачу на 6 сотках.
Вечный подряд
Самыми главными рисками при покупке участка без подряда являются документация и коммуникации.
«Дело в том, что почти вся земля, которая сейчас продается, была когда-то сельскохозяйственной, и перевод ее в иные категории часто спорен. Например, владелец земли мог не подать документы на преимущественное право выкупа сельскохозяйственной земли, либо могла быть нарушена процедура перевода этой земли из категории сельскохозяйственной в ИЖС, мог быть не оплачен штраф за вывод земли из сельхозоборота,— рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер „Миэль-Загородная недвижимость“.— Бывали случаи оспаривания правомерности скупки сельхозпаев».
Если же говорить о риске с коммуникациями, то зачастую некоторые недобросовестные застройщики, находясь в тяжелой экономической ситуации, выходят проекта, продавая землю под видом участка с коммуникациями. Существует серьезный риск, что эти коммуникации не будут проведены никогда, и собственнику придется своими силами справляться с подведением сетей. А это дорого и долго.
Как комментирует генеральный директор RCF Capital Trust Илья Ануров, участки без подряда— действительно более рискованный продукт, чем два перечисленные ниже варианта. «Основной риск заключается в том, что могут не быть подведены инженерные коммуникации. В „домике в деревне“ или „участке на шести сотках“ всех нужных коммуникаций тоже может не быть, но там при покупке человек и не рассчитывает их получить. Поэтому случаев обмана ожиданий покупателя там будет намного меньше»,— полагает Илья Ануров.
Доверяй, но проверяй
Часто весьма соблазнительными для покупателя могут показаться дома за 100–200 тыс. рублей, расположенные в деревнях, где-нибудь за 150 км от Москвы. Но, по мнению Владимира Яхонтова, радоваться раньше времени не стоит: «Оформление может стоить дороже, чем дом, или примерно столько же. Велика вероятность, что история домовладения будет очень запутанной, и вы можете лишиться прав на свежее приобретение»,— предупреждает он.
Кроме того, в дальних областях распространена практика сделок по доверенности, то есть, строго говоря, никаких законодательных гарантий новый владелец не получает. Последствия этого шага— то, что сделка может быть оспорена, и покупатель в итоге может лишиться приобретенного объекта недвижимости. В большинстве случаев дешевые дома обладают серьезными недостатками, и такие предложения следует очень тщательно изучить перед покупкой. Однако земля в таких случаях может обойтись действительно в бутылку водки за сотку, что и привлекает покупателей.
Дачные спекулянты
В тех случаях, когда к продаже предлагается классическая советская дача с щитовым домиком на небольшом участке по необременительной цене, покупатель часто и не задумывается о минусах такого приобретения. «Дешевизна дачи на 6 сотках в большинстве случаев может быть иллюзией»,— обращает внимание Владимир Яхонтов. У рынка дач свои законы, часто не имеющие отношения к общим тенденциям. Владельцы дач очень часто— пожилые люди, которые не разбираются в вопросах ценообразования и просят за свой домик на клочке земли совершенно нереальные деньги. Кроме того, в советское время дачи часто выделялись на не самых лучших землях, под ЛЭП или в чистом поле.
Бывает и такое, что коммуникаций в СНТ нет и не предвидится, газ завозится в баллонах, а удобства— на противоположном конце участка, причем перспектив подведения нормальных сетей никаких. Дачный домик в большинстве случаев— это щитовая коробочка площадью 36 квадратных метров, которую придется сносить и строить на ее месте полноценный дом. Еще с такими дачами очень неохотно работают риэлторы, поскольку чаще всего они находятся далеко от Москвы, то есть даже чтобы просто найти такое предложение, придется затратить много сил и времени. В итоге получается, что за те же деньги проще и выгоднее купить современный участок под дачное строительство и проводить летний сезон там.
Девелоперы и конкуренция
Генеральный директор компании «Красивая Земля» Илья Сапунов также считает, что среди вышеназванных видов недвижимости все, конечно же, зависит от индивидуальных случаев, но в целом— риски везде примерно одинаковы. «В то же время у участков без подряда по сравнению с другими двумя видами недвижимости существует положительная динамика снижения риска. Домики в деревне и участки на классических шести сотках— уже давно сформировавшиеся продукты. Соответственно здесь сложно говорить о конкуренции между продавцами; как следствие, здесь неоткуда ожидать серьезной борьбы за качество»,— говорит он.
По мнению Сапунова, современные поселки без подряда— это новый продукт, где предлагается первичная недвижимость, в то время как в двух предыдущих случаях— вторичная. Соответственно девелоперы поселков без подряда имеют возможность учитывать ошибки и недоработки своих коллег и исправлять их на новых проектах. «Игнорировать их они не смогут, в противном случае они проиграют в конкурентной борьбе. Это явление мы уже наблюдаем в последние 2–2,5 года. В 2009 году на рынке поселков без подряда было гораздо больше девелоперов, у которых перспективы доведения работ до конца были весьма туманны. С каждым годом их количество постепенно снижается»,— замечает Сапунов.
Как не купить «бесплатный сыр»
Генеральный директор компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко советует, чтобы по возможности избежать рисков, при покупке «участка без подряда» обратить внимание на то, что входит в стоимость договора. При внимательном прочтении документа можно увидеть, включены ли в цену «продукта» коммуникации или нет, так как при плохом развитии ситуации, невнимательному покупателю придется заниматься подведением коммуникаций самостоятельно, что, безусловно, довольно затратный процесс как с финансовой точки зрения, так и с точки зрения времени. При выборе девелопера нужно обратить внимание на «историю» компании. Если все ранее выведенные проекты на рынок загородной недвижимости были успешно завершены, то это дополнительные очки в его пользу.
«Если вы решили купить „участок без подряда“ в коттеджном поселке, то вам стоит присмотреть несколько понравившихся участков в разных проектах. Затем выбрать из этих предложений не самое дешевое, а оптимально безопасное. Для этого нужно выяснить, что входит в сумму договора; когда будут подведены коммуникации, построены дороги и общественные зоны; на какой стадии строительства находится поселок сейчас; что ранее построил девелопер. Также не забудьте поинтересоваться, каковы ваши обязательства по выплатам, это позволит вам рационально использовать ваши финансовые потоки. И только после этого заключайте договор»,— комментирует Юлия Севериненко.
По ее мнению, покупателю стоит помнить, что в большинстве случаев «бесплатный сыр бывает только в мышеловке». Поэтому заманчивый вариант с очень низкой ценой, должен, прежде всего, насторожить покупателя и простимулировать его к тщательной проверке данного домовладения на предмет наличия нарушений и несоответствий.
Фото: Константин Чалабов / РИА Новости
