В нашей стране центром притяжения для инвесторов в недвижимость всегда традиционно была Москва. Но когда цены в столице достигли пика, многие из них стали задумываться, а не лучше ли поискать регионы не настолько переоцененные, но в то же время имеющие хороший потенциал для роста. Задались этим вопросом и мы, с помощью экспертов определив пять перспективных локаций, которые стоит рассматривать для выгодного приобретения недвижимости.
Краснодарский край
В этом регионе есть свой лидер – и это, конечно, Сочи. На инвестиционную привлекательность местной недвижимости, безусловно, повлиял статус главного курорта России. Неудивительно, что цены на сочинские квартиры в последние годы взлетели.
«За последние пять лет стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынке Сочи выросла очень сильно, в некоторых районах в 5–7 раз», – говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. При этом, по словам эксперта, в городе до сих пор сохраняется потенциал для дальнейшего роста стоимости «квадрата».
Цены в Сочи сопоставимы со столичными, средняя цена квадратного метра составляет 560 тыс. рублей. Но разброс ценников велик. В базе «МИРА КВАРТИР» мы обнаружили, например, такое актуальное предложение на первичном рынке – за 12,4 млн рублей продают двухкомнатную квартиру площадью 59,5 кв. м в сочинской новостройке в pайoне Морского пopтa. В объявлении говорится, что квартира «от застройщика», но в ней уже выполнен дизайнeрский рeмoнт, она меблирована и оборудована бытовой техникой.
А вот на Курортном проспекте двухкомнатная квартира даже меньшей площади – всего 51 кв. м – предлагается уже за 79,2 млн рублей. Из объявления понятно, что речь идет о новой курортной резиденции, по-видимому, этим объясняется столь высокая цена недвижимости (1,5 млн руб./кв. м).
На рынке вторичного жилья двухкомнатную квартиру в центре продают за 9,2 млн рублей, правда, площадь жилья всего 40 кв. м. Дом бизнес-класса, в котором находится квартира, был сдан в 2016 году.
Санкт-Петербург и Ленобласть
Питер попал в наш Топ-5 вполне законно, ведь это второй по значимости город страны. Но что интересно, эксперты считают более перспективной для инвесторов не саму Северную столицу, а Ленобласть.
«Ленинградская область привлекательна не только более низкой ценой квадратного метра по сравнению с Санкт-Петербургом, но и возможностью реализации более комфортабельных комплексов. В Ленобласти больше пятен для разноформатной жилой застройки с комплексным благоустройством», – полагает Дмитрий Голев. Он добавляет, что особенно заметно будут дорожать мало- и среднеэтажные проекты в природном окружении.
Средняя стоимость метра жилой недвижимости в Ленинградской области – 120 тыс. рублей.
Актуальное предложение с первичного рынка: за 4,8 млн рублей выставлена на продажу однокомнатная квартира в Гатчинском районе. Площадь однушки – 35,9 кв. м, она находится в малоэтажной монолитной новостройке, которая уже введена в эксплуатацию. Сдается жилье с черновой отделкой.
В том же Гатчинском районе (а именно, в городе Гатчине) студию в монолитном доме на вторичном рынке предлагают за 9,6 млн рублей. Площадь невелика, всего 25 кв. м, но продавцы пишут о качественном ремонте, подземной парковке, станции метро в пешей доступности – наверное, совокупность этих факторов сказалась и на цене квартиры.
Дальний Восток
Как отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», цены на жилье наиболее активно будут расти в регионах с максимально доступными ипотечными программами. Неудивительно, что перспективным с точки зрения инвестиций в недвижимость регионом является Дальний Восток, где государство субсидирует ипотеку – процентная ставка составляет всего 2% годовых.
Есть в регионе и другие «плюшки» – так, при трудоустройстве на Дальнем Востоке положена компенсация переезда работника и членов его семьи, провоза багажа, стоимости проживания, обучения и других нужд, связанных с адаптацией на новом месте. Также для новых дальневосточников предусмотрен отпуск для обустройства.
На огромной территории Дальнего Востока средняя цена квадратного метра может существенно различаться в разных субъектах: например, в Хабаровском крае она составляет 150 тыс. рублей, а в Якутии – 185 тыс. рублей.
Нетрудно заметить, что при доступной ипотечной ставке цены на квартиры в регионе отнюдь не низкие. Вот, например, актуальное предложение на рынке новостроек Хабаровска – трехкомнатная квартира в 25-этажном доме, за которую просят 17,1 млн рублей. Площадь квартиры почти 87 «квадратов», дом сдается в 2026 году.
Для сравнения – предложение на вторичном рынке: трехкомнатная квартира на ул. Набережная площадью около 74 кв. м по цене 18,5 млн рублей. При этом автор объявления позиционирует трешку как «недорогую».
Северный Кавказ
Как отмечает Ольга Гусева, генеральный директор компании Key Capital, в последние 2–3 года темпы роста рынка жилья выше средних по России демонстрирует в целом Северный Кавказ. Лидируют при этом Чечня, Ставропольский край, Дагестан.
Дагестан с точки зрения инвестиций в недвижимость особенно интересен. Власти много вкладывают в инфраструктуру региона. «Развитие транспортной сети, строительство социальных объектов и популяризация региона как туристического кластера усиливают интерес к покупке жилья в нем», – комментирует Дмитрий Голев.
Средняя цена квадратного метра в Дагестане варьируется от 75 тыс. рублей в отдаленных районах до 300 тыс. в центре Махачкалы.
Например, сегодня в одной из новостроек Махачкалы двухкомнатную квартиру площадью 74,6 кв. м на пр. Ленина предлагают за 4,5 млн рублей. Интересно, что в объявлении указана стоимость квадратного метра за «наличную оплату» – 60 тыс. рублей. ЖК обещают сдать в 2027 году.
На вторичном рынке двухкомнатная квартира площадью 70 кв. м в центре Махачкалы выставлена на продажу за 14,9 млн рублей. Из объявления следует, что дом одноподъездный, с закрытой территорией, «все в пешей доступности: кафе, магазины, рестораны, прогулочные зоны и море».
Алтай
В последнее время инвесторы стали обращать внимание на сибирские регионы, в частности, на республику Алтай. Неудивительно, ведь этот край, а особенно его горная часть, сегодня – популярное туристическое направление. Здесь активно строятся базы отдыха, курортные резиденции. С каждым годом растет поток людей, желающих инвестировать в недвижимость в этих живописных местах. Как отмечает Дмитрий Голев, приток покупателей из других регионов страны, особенно тех, кто ищет жилье на фоне роста популярности удаленной работы, ведет к повышению стоимости жилья.
Сейчас квадратный метр там обойдется в среднем в 120 тыс. рублей. Рассматривая актуальные предложения первичного жилья, несложно убедиться – цены на квартиры в Горно-Алтайске не очень-то отстают от московских. Так, студия в новом жилом комплексе продается за 11 млн рублей, площадь квартиры – 46,8 кв. м. При этом, как говорится в объявлении, жилье сдают «в свободной планировке и предчистовой отделке». Дом обещают ввести в эксплуатацию в конце 2026 года.
На вторичном рынке предложения тоже не дешевы: например, студия в центре Горно-Алтайска выставлена на продажу за 14,7 млн рублей, причем ее площадь всего 34,4 кв. м. Правда, квартира готова к проживанию, меблирована и оснащена бытовой техникой.
Так куда все-таки вкладываться?
Нужно иметь в виду, что единого рынка жилья в России нет, существуют многочисленные региональные и даже городские рынки со своими особенностями, предупреждает Ольга Гусева. «Инвестиционные стратегии на рынке жилья разнообразны, и универсального ответа на вопрос, куда вкладываться, не существует», – говорит она.
Например, в одном городе, на соседних улицах, могут быть реализованы два проекта с совершенно разными перспективами: один, плохо проработанный и не отвечающий требованиям местного рынка, и другой, учитывающий эти требования и способный аккумулировать локальный спрос. Поэтому инвестору важна не столько ориентация на усредненные показатели, сколько экспертная оценка, позволяющая различать перспективные и неперспективные проекты.
По мнению Ольги Гусевой, интересными для инвестиций остаются столичные агломерации, которые привлекают кадры и инвестиции, особенно в периоды экономических трудностей. Перспективными могут быть регионы с развитым оборонно-промышленным комплексом и платежеспособным спросом, который долгое время не был удовлетворен на должном уровне.
По прогнозу Руслана Сырцова, цены на новое жилье наиболее активно будут расти в регионах с максимально доступными ипотечными программами (Дальний Восток, Арктика). Также положительная динамика будет наблюдаться в субъектах РФ с благоприятной демографической обстановкой (Чечня, Тыва) – из-за семейной ипотеки. (Условия рыночных ипотечных программ всегда актуальны на финансовом маркетплейсе «Выберу.ру»).
«В Москве, Санкт-Петербурге и Сочи рынки первичной недвижимости сравнительно устойчивы к экономическим колебаниям, но рост цен возможен примерно на уровне инфляции. В регионах с менее емкими рынками и затовариванием ожидается небольшая коррекция цен вниз», – считает эксперт.
