Ситуация с оформлением в собственность земельных участков в Москве испокон веку отличалась двусмысленностью. То есть, с одной стороны, по закону это возможно, причем до 1 января 2010 года по цене куда ниже кадастровой стоимости, с другой – этого сделать ну никак нельзя. Закон свидетельствует об одном, практика – о совершенно противоположном. Почему так? Изменится ли что-то с началом 2010-го?
Закон…
Дело, конечно, не в том, что с началом нового года город начнет новую жизнь и резко изменит свое отношение к вопросу о выкупе земли. Просто с 1 января 2010 года официально прекращают действовать льготные ставки оформления государственной земли в собственность. Так что льготного периода осталось всего ничего – 4 месяца.
Пока же выкупить московскую землю в собственность можно за 20% или 45% от кадастровой стоимости (в регионах льготы куда существеннее: стоимость выкупа рассчитывается как 2,5% от кадастровой).
«Право на выкуп земли, занятой зданиями, строениями, сооружениями, а также земли, необходимой для их использования, закреплено за всеми собственниками в статье 36 Земельного кодекса, – комментирует законодательную сторону дела руководитель «Земельных дел конторы» Илья Свиридов. – В Москве сегодня можно выкупить землю в собственность за 20% и за 45% от кадастровой стоимости. Если речь идет об объектах, ранее приватизированных из государственной собственности, то выкупная стоимость земли составляет 20% от кадастровой стоимости. В случае когда объекты построены после 1991 года или куплены сегодняшним собственником на рынке, стоимость оформления в собственность земли под ними – 45%».
При этом, подчеркивает эксперт, в случае приобретения участка за 20% от кадастровой стоимости на него одновременно налагается запрет на строительство. Запрет снимается, но при условии доплаты 80% стоимости участка.
Вообще говоря, московские власти все время с момента возникновения первичных форм рынка недвижимости в последней четверти прошлого века были против возможности выкупать городскую землю в собственность. Однако 30 октября 2007 года в действие все же вступил закон «О выкупе права собственности на федеральную и муниципальную землю» предприятиями и организациями. Этот закон дал юридическим лицам право приобретать землю по льготной цене и в то же время оставлял за Москвой привилегированное положение, закрепляя дифференцированную схему продажи земельных наделов в Москве, подчеркивает Свиридов.
В принципе, чтобы выкупить землю в собственность, нужно: обратиться в Департамент земельных ресурсов с заявлением и полным пакетом документов (согласно приказу Министерства экономического развития о перечне необходимых документов). «После чего собирается согласование департамента и собственник получает свидетельство о собственности на земельный участок, – рассказывает Свиридов. – Если же Департамент отказывает, то следует обратиться в суд. Зачастую отказы бывают необоснованными. Например, ссылка на отсутствие межевания квартала, которое по закону не требуется».
…и порядок
Другими словами, жизнь жестче. В реальности случаи приватизации земли в Москве без особого преувеличения можно назвать единичными. В пример можно привести успешный опыт «Рот Фронта» в начале прошлого года, но тут надо учитывать, что, пусть «Рот Фронт» и получил в собственность участок «Бабаевского», при этом он съехал с пресловутого «Золотого острова». В общем, как чистый эксперимент этот случай приводить не стоит.
Есть еще несколько десятков случаев успешной приватизации земельных участков в Москве, рассказывает Виталий Можаровский, партнер Goltsblat BLP, но они по большей части либо проводились на федеральном уровне (такое возможно, например, если на участке есть объект с «федеральным элементом»), либо были осуществлены через суд.
Принятый московским правительством в 2007 году документ, регламентирующий передачу столичной земли в собственность, подчеркивает Можаровский, говорит скорее о том, как можно отказать в приватизации земли: примерно 2/3 его содержания – это именно основания для отказа. Что лишний раз подтверждает: по тем или иным причинам городские власти активно не приветствуют передачу земли в частные руки.
«В настоящий момент в частной собственности находится не более 150 участков, а это гораздо меньше, чем 0,1% от общего числа землепользователей в Москве. Половина из них – частные домовладения. Другая половина – под административными зданиями и имущественными комплексами, состоящими из нескольких зданий», – приводит свою статистику Илья Свиридов. По оценке Виталия Можаровского, количество собственников земли в Москве не превышает 2-3%, то есть ничтожно мало.
Что меняется 1 января? По сути – только ценник. Процедурно никаких изменений нововведение не предусматривает: схема для приватизации та же, вариантов отказа тоже меньше не становится. Как подчеркивает Виталий Можаровский, верхняя планка прейскуранта ограничивается кадастровой стоимостью участка (выше которой назначить цену выкупа город не может). Правда, в установлении нужной кадастровой стоимости участка, скорее всего, городу никто мешать не будет.
Их нравы
Как регулируются земельные отношения за рубежом? Может, нам было бы чему там поучиться? Надо отметить, что, скажем, в США и Великобритании, в силу исторических, культурных, правовых традиций, собственность – free hold – чтится куда строже, чем у нас. «Допустим, в Великобритании собственник участка вправе потребовать у арендатора этого участка снести построенное на этой земле здание, если срок аренды участка, даже многолетний, заканчивается», – приводит пример Виталий Можаровский.
В США существует единый государственный орган, который решает все вопросы, так или иначе связанные с земельными участками, строительством и реконструкцией зданий и сооружений, межеванием земель и т. д. Рассказывает Илья Свиридов: «Проблемы с выкупом земли в собственность в принципе не возникает, поскольку частная собственность – основной государственный институт, который охраняется властными структурами. Но на Западе гораздо более развита система обременений. В частности, в нашем законодательстве предусмотрен всего один вид обременений – сервитут – это право ограниченного пользования (доступа). У нас есть еще градостроительные и иные ограничения, установленные законодательством (например, строительство в водоохранной зоне первого пояса вообще под запретом). Но в зарубежном законодательстве гораздо больше видов обременений и ограничений».
В принципе, нормы законодательства западных стран вполне подходят и к нашим условиям, продолжает эксперт. «Но надо отдавать себе отчет, что нельзя его просто взять и принять. Необходима правоприменительная практика и, соответственно, плавное усовершенствование земельного законодательства. Там земельное право более развито, больше опыта, их законодательство более гибкое и не допускает возникновения тупиковых ситуаций, в отличие от земельного законодательства в России в настоящее время», – резюмирует Свиридов.
Фото: gandex
