Скоро Москвы будет две. Одна – та, которая есть сейчас, а вторая будет располагаться под землей. В подземной Москве построят улицы, перекрестки, парковки, магазины, кинотеатры, рестораны, спортивные сооружения, музеи и другие объекты повседневной жизни. В июне этого года столичные власти законодательно утвердили концепцию освоения подземного пространства столицы.
Плюсы этажей с минусами
Эффективность подземного строительства подтверждают успешные мировые проекты. Например, огромный подземный центр в канадском Монреале, являющийся местом паломничества туристов. Сюда многие жители спускаются на лифте прямо из своих домов, не выходя на улицу. И попадают в целый подземный город с галереей магазинов – настолько разнообразных, что в них можно купить буквально все: от ошейника для собаки до бытовой техники и бриллиантового колье. Кроме того, под землей располагается множество кинотеатров, кафе, ресторанов, банков, а также других объектов развлекательной и деловой инфраструктуры. Протяженность улиц этого подземного города (ничем, кроме отсутствия солнечного света и неба над головой, не отличающегося от обычного торгового квартала), составляет около 30 километров.
А вот в подземном городе под японским Осака легко можно заблудиться. Поземные улицы здесь не прямые, а запроектированы в виде лабиринта. Переулки, магазины в подвальных этажах универмагов и офисных зданий и новые торговые центры образуют сложную сеть подземных улиц. И очень трудно заранее определить, в какой части города окажешься, когда выйдешь на поверхность. Похожая концепция реализована в лондонском деловом районе Canary Warth, где многие здания соединяются подземными галереями, занятыми торговлей.
Так же эффективно подземное пространство используется в Токио, Лас-Вегасе, Париже и других крупных мировых городах.
Подземные проекты, являясь пока не таким уж частым явлением, часто притягивают внимание. Например, строительство первой в мире подземной гостиницы в Шанхае стало настоящей сенсацией. Согласно проекту уникальный отель уйдет в глубину на 21 этаж.
Дефицит земли в Москве заставил чиновников задуматься об освоении столичного подземелья. Пока показатели использования подземного потенциала города достаточно скромные – в столице используется лишь 8% подземного пространства. Чиновники предлагаются довести эту цифру до уровня западных стран, где этот показатель составляет в среднем 20-25%.
Курс на подземную жизнь
В Москве всегда наблюдался острый дефицит свободных площадок для строительства, особенно в центре города. "Это обстоятельство еще в начале 20 века подтолкнуло московские власти к развитию концепции активного использования подземного пространства. К нашему времени строителями уже накоплен серьезный опыт подземного строительства на примере метрополитена и других объектов специального назначения", - рассказал директор по маркетингу и продажам компании "Квартал" Сергей Лушкин.
В июне этого года столичные власти законодательно утвердили концепцию освоения подземного пространства и основные направления развития подземной урбанизации столицы. Согласно этой концепции к 2010 году в Москве планируется построить порядка 2 млн. кв. м. подземных многофункциональных комплексов, в том числе гаражей, паркингов, развлекательных и торговых центров, спортивных сооружений, музеев, архивов и других элементов инфраструктуры. После чего, как обещают чиновники, в Москве закипит подземная жизнь.
Представляя концепцию, первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики развития и реконструкции Москвы Константин Королевский отметил, что пока подземное пространство города используется неэффективно. "В столице есть несколько хороших примеров подобного строительства: торговый центр под Манежной площадью, Лефортовский тоннель, но по сравнению, с мировым опытом, это пока очень мало. Ниже уровня земли можно размещать до 70% гаражей, половину хранилищ и 30% предприятий сферы обслуживания ", - пояснил К. Королевский.
Согласно концепции, предполагается освоение подземного пространства Бульварного кольца, Всероссийского выставочного центра, проспекта Академика Сахарова, Водоотводного канала, районов станций метро "Сокол", "Петровско-Разумовская", "Рижская", "Шоссе энтузиастов", "Текстильщики", "Варшавская", "Нагатинская", и трех станций Московской железной дороги -"Москворечье", "Кунцево", "Тестовская".
Подземное строительство в Москве призвано бороться и с извечными проблемами большого города – автомобильными пробками и дефицитом парковочных мест. Для этого под земной поверхностью появятся дублеры самых загруженных московским магистралей, таких как Тверская, Крымский Вал, Новый Арбат, а также у центральных площадей. В частности, Павелецкой, между гостиницей "Метрополь" и гостиницей "Москва", Пушкинской, Старой, Триумфальной, Тургеневской, Яузской, а также площади Тверской заставы. Кроме парковок и развязок здесь появится вся необходимая для жизни улиц и площадей инфраструктура: торговые и развлекательные центры, кафе, рестораны и другие объекты.
Оценивая программу, мэр Москвы Юрий Лужков подчеркнул ее необходимость для жизнедеятельности такого крупного мегаполиса, как Москва. "Программа необходима, и я думаю, что нам нужно вводить не 8% подземных объектов от общей площади застройки в Москве, а 80%", - рассказал мэр.
Заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе подчеркнул, что в идеале освоение московских недр должно вестись комплексно, большими участками. В качестве примера для подражания он привел деловой центр "Сити", подземная часть которого занимает 60 гектаров.
Если все запланированные подземные объекты в столице будут построены, то московский подземный город по площади переплюнет монреальский.
Реализация концепции обойдется городу в 268,7 млн. рублей, которые предлагается потратить на планирование подземного пространства и разработку основных направлений освоения подземелья.
Однако, не все подземное пространство города пригодно для строительства. Опыт компании "Квартал" показывает, что возведение более трех-четырех подземных уровней нерентабельно. "В целом по Москве строительство ниже 20-ти метров сильно затруднено. В отдельных частях Москвы, где преобладают грунты-плывуны, такое строительство вообще невозможно. Из-за высокой плотности застройки и большого числа памятников архитектуры подземное строительство в центре Москве сильно ограничено. В этом случае, наиболее рентабельными объектами являются подземные торговые центры или подземные паркинги", - рассказал С. Лушкин.
Вклад станет кладом?
Согласно концепции, строительство будет финансироваться за счет средств инвесторов. Однако насколько сами инвесторы заинтересованы в подобном строительстве? По данным компании "МИЭЛЬ", строительство подземных площадей в среднем на 50-70% дороже наземного строительства. "Строительная себестоимость наземных площадей равна $1000-1200, в то время как под землей она возрастает до $1800-2100 за квадратный метр", - рассказал директор департамента консалтинга и исследований компании "Миэль – Коммерческая недвижимость" Айдар Галеев.
Кроме того, в прошлом году законодательно были отменены льготы на освоение подземного пространства. "Ранее действовало постановление правительства Москвы от 19 сентября 1995 г. N 789 "О стимулировании освоения подземных пространств в процессе строительства и реконструкции", которым предусматривалась возможность снижения доли города на эти площади до 0%. Это свидетельствует о существенном уменьшении обременений, значительно понижая сумму денежных средств, которые вкладывает инвестор. В то время как на наземные помещения доля города может составить до 40%", - рассказал А. Галеев. Однако, по его словам, постановление правительства Москвы от 17 января 2006 г. N 28-ПП отменило вышеназванное постановление со следующей мотивировкой: "принимая во внимание возросшие технические возможности освоения подземных пространств, специфику использования подземных сооружений, изменение норм законодательной базы Российской Федерации и города Москвы, а также учитывая, что подбор инвесторов для реализации инвестиционных проектов в сфере строительства осуществляется на конкурсной основе с учетом всех возможных затрат инвесторов, в том числе по освоению подземных пространств".
"Таким образом, на нормативном уровне льгот не осталось. Все решается индивидуально в каждом конкретном случае", - пояснил А. Галеев.
В новую концепцию заложены "мероприятия по созданию системы стимулирования освоения подземного пространства". Это означает, что к моменту начала реализации этой концепции, то есть к следующему году, разработчики должны будут найти эффективные методы привлечения инвесторов. Уже прозвучали предложения депутатов вновь снизить долю города в подземном строительстве и уменьшить ставку аренды на землю.
Дети подземелья
Но не все жители города горят желанием осваивать подземную сферу жизни. Согласно опросам, планы по активному освоению подземного пространства пугают многих москвичей, которые опасаются обрушений зданий (в первую очередь жилых домов), под которыми будут построены такие объекты. Уже сейчас, еще до массового освоения подземного пространства города, постоянно возникают сообщения о появлении провалов на московских улицах. Большая Дмитровка проваливается с пугающей периодичностью. Проваливаются Песчаные улицы в районе "Сокола" и "Ленинградки". Ведя подземные работы, строители то и дело повреждают трубы, телефонные кабели и фундаменты домов.
Руководитель центра "Диггер-спас" Вадим Михайлов предупреждает, что подземные стройки могут привести к обрушению соседних зданий. "Если во время подземного строительства грунты укрепляют под самой площадкой, вокруг нее этого, как правило, не делается, это увеличивает опасность обрушения",— пояснил В. Михайлов.
Кроме того, существует мнение, что людям противопоказано долго находится в помещениях, лишенных естественного освещения. Поэтому для многих людей кажется неприемлемым строить под землей магазины, рестораны, объекты развлечений по соображениям не только безопасности, но и естественного психологического комфорта.
Но почти никто не возражает против строительства под землей паркингов, гаражей, а также транспортных развязок. По мнению большинства, в этой области подземное строительство может стать спасением для быстро развивающихся крупных городов.
