Цены на жилье в России всегда были и будут наиболее яркой «лакмусовой бумагой» состояния экономики. Так считают эксперты, многие из которых не считают, что кризис в стране закончился. Даже двукратный рост цен на главный энергоноситель – нефть, укрепление рубля и рост сделок по купле-продаже квартир и домов не принесли ожидаемого повышения стоимости квадратных метров.
К середине лета 2011 года рынок недвижимости Москвы и России снова оказался на распутье, как, впрочем, и вся макроэкономическая ситуация в целом. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за первое полугодие 2011 года долларовые цены на жилье в столице прибавили около 10%, перевалив с трудом за отметку в 5 тыс. долларов за «квадрат». Но, если принять во внимание, что курс американской валюты потерял за эти полгода примерно те же 10%, то никакого реального роста в общем-то не остается.
Примерно такую статистику приводят специалисты портала metrinfo.ru в отношении рублевых цен на квартиры в Москве. По их данным, средний уровень цен на московское жилье колебался в течение всего первого полугодия в пределах коридора 132-142 тыс. рублей за метр. Более того, эти же значения фиксировались в этих же значениях еще в год назад.
Устойчивого роста не показывает и недвижимость в регионах: в Санкт-Петербурге средняя стоимость метра за достигает 82 тыс. рублей, а минимальный уровень цен зафиксирован в Курске, Ульяновске и Иваново - чуть более 31 тыс. рублей за метр.
Как правильнее считать цены на жилье - в долларах или рублях? Многие показатели в макроэкономике рассчитываются в долларах, как та же нефть, а жилье, с точки зрения покупательского спроса и уровня платежеспособности граждан, все же следует рассматривать в рублевых ценах. Но они показывают, что роста нет и расти «квадратам» в нет объективных причин.
«Индикаторы» в своем обзоре отмечают, что уверенно выросли в цене только новостройки эконом-класса в Москве и ближнем Подмосковье, прибавив за год от 10 до 20%. В целом по типам и категориям жилья никакой четкой системы не наблюдается. Так, в наибольшем приросте за первое полугодие - двухкомнатные и многокомнатные квартиры, а в наименьшем – трехкомнатные и однокомнатные. Учитывая, что стоимость «квадрата» в 1-комнатных квартирах обычно максимальна, а многокомнатных за счет большей площади при прочих равных условиях минимальна, то происходит просто незначительное выравнивание цен. При этом средняя цена по многокомнатным квартирам выше, чем по остальным категориям, за счет того, что в нее попадает больше современных и, соответственно, более дорогих домов.
При этом, как утверждают эксперты, именно «монолитно-кирпичные» дома оказался в аутсайдерах роста. Причина - завышенные цены.
В выигрыше - «сталинки» и кирпичные дома советской эпохи, которые сильнее просели в кризис, но и в большей мере сегодня отыграли это падение. По данным риэлторов, они отыграли до 20-25%, «просев» к началу 2009 года, в разгар кризиса, на 30%.
То есть, если судить по типам жилья, то получается то самое «разброд» и «шатание», о котором уже неоднократно сообщали эксперты ВЗГЛЯД-Недвижимости. Если пытаться выровнять эти показатели и вывести нечто среднее, то получится, что «средняя температура по больнице» остается стабильной без малого год.
Если говорить о динамике цен по округам Москвы и районам за первое полугодие 2011 года в целом, то больше прибавили в стоимости все же относительно недорогие спальные районы и округа. Так, в лидерах прироста ЮВАО, СВАО и все районы за МКАД. Среди районов: Новокосино, Кожухово, Печатники, Теплый стан, Рязанский проспект, Куркино, Останкинский, Ростокино, ВДНХ, Ново-Переделкино, Внуково, Медведково, Жулебино, Марьино, Капотня и другие.
При этом в аутсайдерах оказался ЦАО, САО и СЗАО. Запад и юго-запад – стабильны.
Среди аутсайдеров по районам оказались Беговая, Полежаевская, Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская, Охотный ряд, Китай-город, Кузнецкий мост, Лубянка, Театральная, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Бауманская, Донской, Ленинский проспект, Шаболовка и некоторые другие.
По категориям жилья в Москве цены выглядят следующим образом: «старая» панель стоит 4,48 тыс. долларов за «квадрат» и 10,2% роста за полгода, современная панель – 4,9 тыс. и 10,7%, «сталинки» - 5,75 тыс. и 11,4%, монолит-кирпич – 5,52 тыс. и 8,8%.
Больше всего в цене выросли 2-комнатные квартиры – на 10,6% до 4,97 тыс. долларов за метр, меньше всего – 3-комнатные – на 9,5% до 4,81 тыс. долларов.
Риэлторы считают, что на конец июня наиболее доступные квартиры в столице можно купить по цене 100-120 тыс. рублей за метр. За такую сумму можно купить 1-3-комнатные квартиры небольших площадей в панельных домах за пределами МКАД. Средняя стоимость квартиры здесь обходится в 7-8 млн рублей. экспертов, за год может жилье такого типа может прибавить 20-25% стоимости.
По данным аналитиков, в первом полугодии спрос в данном сегменте рынка увеличился с начала года на 15%. Большинство сделок в данном сегменте заключается в диапазоне от 1 до 5 млн долларов. По сравнению с началом года объем сделок в этих рамках вырос на 5%. Объемы сделок с бюджетом 5-10 и 10-15 млн долларов по сравнению с началом года сократились на 3 и 2% соответственно. Наибольшим интересом в элитных новостройках пользуются квартиры площадью до 100 квадратных метров.
Аналитики считают, что если цены на московские метры имеют явно положительную динамику, то загородное жилье, наоборот, теряет стоимость. На престижных подмосковных шоссе (западных, северо-западных и юго-западных) стало больше появляться коттеджных поселков, что привело к снижению стоимости квадратных метров с 95,9 до 85,6 тыс. рублей. Одно «но» - за эту сумму метр коттеджа можно купить только в поселках за 50-м километром от МКАД.
Возвращаясь к главному вопросу - стоимости метров - следует отметить, что в пользу роста цен всегда играют два фактора - снижение стоимости ипотеки и сокращение предложения на рынке. И то, и другое сейчас как раз и наблюдается в столице, что дает основание экспертам говорить о том, что повышение не за горами.
Фото: ИТАР-ТАСС
