Спрос на качественные складские помещения в московском регионе остается неудовлетворенным. Несмотря на прогнозы аналитиков, рынок все еще далек от насыщения. Почему? Что сдерживает развитие этого сегмента коммерческой недвижимости? На эти и другие вопросы корреспондента КДО отвечает директор Департамента складской недвижимости Colliers International Рубен АлЧуджЯн. Обзору рынка складских помещений также будет посвящен и его доклад на Второй Всероссийской научно-практической конференции по коммерческой недвижимости, которая пройдет 22 октября в Москве.
- Первый вопрос - о новых проектах на рынке складской недвижимости. Какие из них вы бы выделили особо?
- Знаковым для рынка можно назвать проект строительства в трех километрах от МКАД крупнейшего в России складского комплекса международного класса `Лого-парк` общей площадью 270 тыс. кв.метров. Генеральным подрядчиком и соинвестором проекта выступает французская строительная группа Bouygues (другой соинвестор - компания `Белая дача`). Наша компания является эксклюзивным консультантом по сдаче комплекса в аренду. Это первый проект такого масштаба в московском регионе. Ранее девелоперы возводили склады площадью около 20-25 тыс. кв. м, тогда как площадь только лишь первой фазы `Лого-парка` вдвое больше - 50 тыс. кв. метров.
Вообще интерес западных инвесторов к этому рынку в последнее время заметно возрос. Нам известно, что сейчас ряд иностранных компаний разрабатывает несколько масштабных проектов строительства современных складов в Подмосковье, в 20-километровой зоне. Правда, детали этих проектов пока не разглашаются. Пристальное внимание инвесторов к рынку объясняется его инвестиционной привлекательностью. В среднем инвесторы могут рассчитывать на доходность от 18 процентов годовых и выше.
- Однако, несмотря на сохраняющийся дефицит предложения качественных складов международного класса, девелоперы не очень спешат осваивать этот сегмент. Что сдерживает их активность?
- Действительно, склады пока не растут как грибы. Развитию этого рынка, во-первых, мешает неразвитость земельного рынка. Крайне мало земли находится в частной собственности, ее оборот затруднен. В основном проекты реализуются на земле, владельцами которой выступают колхозы, либо администрации. Четкого механизма распоряжения этими наделами до сих пор не выработано, а сложившаяся практика порой противоречива. Как правило, приобретается право аренды на 49 лет. Плюс - расходы на перевод земель из сельско-хозяйственного назначения, иные официальные и неофициальные выплаты. Все это обременительно для инвесторов. Во-вторых, реализации девелоперских проектов мешает неразвитость инженерной инфраструктуры. В цене участка затраты на инфраструктуру могут превышать 50 процентов.
- Какие склады сегодня наиболее востребованы?
- Склады международного качества, построенные с учетом требований современной логистики, которые позволяют организовать быстрый оборот товаров. Складские помещения более низкого качества строить не имеет смысла, потому что расходы на них несущественно меньше, а ставки заметно ниже.
- Вы говорите: склады международного качества, но не подразделяете их на классы. Сейчас некоторые участники рынка обсуждают варианты единой классификации объектов складской недвижимости. Насколько целесообразно введение такого единого стандарта?
- Мне кажется, что на современном этапе развития рынка не имеет смысла вводить единую классификацию. Хотя бы потому, что предложение качественных складов пока невелико. Взять, к примеру, офисный рынок. Ему уже десять лет, тогда как классификация офисных зданий появилась всего-то около двух лет назад. Я думаю, что рынок сначала должен пройти некую начальную стадию развития.
- А разве отсутствие единой классификации не затрудняет анализ рынка? Ведь налицо расхождения участников рынка в оценках его объемов.
- Некоторые расхождения в оценках возникают не из-за отсутствия классификации, а по причине дефицита информации. К тому же, профессиональных девелоперов в этом сегменте мало. Очень много складов построено компаниями разного профиля для собственных нужд. Взять, например, компанию `Пепси-Кола`. В свое время она построила хороший склад для собственных нужд, который отвечает требованиям современной логистики. Но на рынок помещения в этом складском комплексе не выходили.
Вообще я бы не сказал, что данные аналитиков сильно расходятся. Специалисты ведущих консалтинговых компаний оценивают объем предложения качественных складских площадей примерно в 700-800 тыс. кв. м, из которых меньше половины соответствуют международным стандартам. Кстати, на западе 250 тыс. кв. м - это площадь одного хорошего складского комплекса, а у нас - почти весь рынок качественных складских помещений. Поэтому, возвращаясь к вопросу о классификации, вводить какие-то единые стандарты пока преждевременно. Оценивать нечего.
- И когда же следует ожидать насыщения рынка?
- Когда начнут воплощаться в жизнь проекты, подобные `Лого-парку`, тогда можно будет что-то прогнозировать. Пока же до насыщения рынка далеко.
