Аналитики полагают, что Москве всё ещё не хватает качественных офисов, а владельцы этих офисов не знают, где найти арендаторов.
Арендаторам это не нужно
Любопытное исследование опубликовали аналитики управляющей компании Jones Lang LaSalle: в нём подчёркивается, что Москва по-прежнему далеко отстаёт от Европы по числу офисов на единицу населения. И даже в абсолютных цифрах крупнейшая городская агломерация (15 млн кв. м на 11-13 млн чел.) уступает Лондону, Берлину, Парижу и совсем уж крохотному Мюнхену.
Если же говорить об относительных показателях, то тут в лидерах Цюрих с Женевой – по числу качественных офисов эти международные деловые центры в 10 раз превосходят Москву. 1,2 метра на жителя – это катастрофически мало для столицы, претендующей на роль международного финансового центра.
Следует подчеркнуть, что речь идёт именно о качественных площадях – классов A и B. Исторически сложилось так, что советские административные здания строились без учёта международного опыта. Поэтому в том же Цюрихе есть офисы класса B 1960-70 годов постройки, а в Москве – нет. При достаточно плотной застройке в центра города и охраняемом статусе многих зданий это приводит к высокому проценту низкокачественных площадей (C, D) даже в самых престижных районах. И если учесть, что стоимость аренды таких помещений заметно ниже, это положение вещей устраивает арендаторов.
Московские парадоксы
Из года в год всевозможные исследования твердят, что Москве не хватает офисных и торговых площадей, аналитики приводят цифры, показывающие отставание в разы по этим параметрам от западных столиц. При этом масса офисов – и качественных, и не особо – в столице пустует, а по торговым центрам пять дней в неделю гуляет эхо.
Высокие цены в центре Москвы отпугивают покупателей и арендаторов, и они всё чаще предпочитают снять что-то на окраине. При этом 50% качественных площадей – внутри Садового кольца и в радиусе 5 км от него (что примерно соответствует историческому Камер-Коллежскому валу); наиболее плотно застроен район станции метро «Павелецкая», который и является настоящим деловым центром города. При этом престижным его не назовёшь, и качество площадей здесь очень разное; автору этих строк за последние 10 лет довелось поработать в четырёх офисах на «Павелецкой», и три из них до класса B никак не дотягивали. Из отдалённых от центра качественных деловых районов можно назвать только район станции метро «Речной вокзал», где, кстати, находится и редакция «Квадрата».
Интересно, что ни один из оппозиционных кандидатов в мэры Москвы не считал, что городу не хватает торговых и офисных площадей. Однако горожане проголосовали за кандидата-застройщика.
Справка «Квадрата»
Качественными принято называть офисы классов A и B.
Класс A – это удобное расположение, современная планировка, большая парковка, высокое качество отделки, наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения. В качестве примера можно назвать «Башню 2000» в Сити, «Вернадского, 6» на юго-западе; этот класс присвоен и комплексу «Докукина, 16» на севере столицы, однако здание в столь удалённом от основных магистралей районе заведомо не имеет права на подобный статус.
Класс B – отстаёт от A по одному из показателей. В Москве это чаще всего отсутствие собственной парковки; кроме того, допустимы мелкие недостатки в ремонте, наличие устаревших (но работоспособных!) систем жизнеобеспечения. Как шутят застройщики, каждый класс A рано или поздно станет классом B. Кроме того, этот класс – потолок для комплексов, расположенных на севере и востоке Москвы.
Класс C – в свою очередь, уступает хотя бы по одному из важных параметров классу B (в случае Москвы – удалённость от основных деловых районов, расположение в промзоне, отсутствие парковки). При этом речь всё равно идёт о вполне современной планировке и полной пригодности офиса для высокоэффективной работы его обитателей. Хороший ремонт с заново проложенными коммуникациями может сделать класс D классом C.
Класс D – основной объём российских офисов. Это в первую очередь классические хрущёвско-брежневские административные здания в промзонах, это помещения в запрещённых для реконструкции столетних особняках в центре Москвы, «офисы» в посёлках и сельской местности. В таких зданиях то холодно, то жарко, то душно, то сквозняки, идеальная слышимость или гробовая звукоизоляция. Именно здесь, вопреки убеждению «остальных россиян», в том числе чрезвычайно высокопоставленных, и работает – вернее, выживает – бОльшая часть «гламурного офисного планктона» Москвы.
