Главный итог 2006 года с точки зрения инвестора в недвижимость – необходимость искать новые объекты для инвестиций. Потому как традиционный объект – московская жилая недвижимость полностью исчерпал свою привлекательность. Но, безусловно, есть и другие итоги.
С цифрами предложений в руках
На сколько процентов вырос рынок, написали все СМИ – цифра 100% все-таки мила сердцу журналиста. О том, насколько рынок просел к концу года, знают лишь те, кто непосредственно в этом "варится". Цифры статистики показывали ситуацию около нуля: не то ли прирост, не то ли падение. И лишь в последние две недели этого года тренд стал ясен – падение на доли процента по ценам предложений на деле означает более серьезные уступки покупателям.
Однако риэлторы не спешат озвучивать возможность торга и реальные цены сделок – это совсем не в их интересах. Но шило в мешке утаить не удастся – информация просачивается по разным каналам, и газетные заголовки января могут вызвать панические настроения среди частных инвесторов и поспешную продажу квартир, что приведет еще к большему падению рынка.
По данным IRN, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке столицы составляет сейчас $4208, а на начало 2006 года эта цифра была $2232. Рост составил 88%. Еще больший рост наблюдался на первичном рынке. Средняя цена на строящееся жилье варьировалась а начале 2007 года от $3000 в самом дешевом ЮВАО до $20 тыс. в ЦАО. Средние же по цене новостройки в ЮАО или СВАО продавались примерно по $4000 за квадрат.
Однако царивший на рынке весной и летом ажиотаж к концу года спал, и агентства недвижимости начали массово отправлять сотрудников в отпуска, а кто-то даже сокращать. В офисах практически смолкли телефоны, и новогодние каникулы прошли спокойно как никогда.
Где она, инвестиционная привлекательность?!
При почти двукратном росте цен на недвижимость цены аренды выросли незначительно – на 20-25% за год. Причем в конце года тоже наблюдалось их падение. Поэтому рентабельность бизнеса по сдаче квартир в аренду упала до критических 3-4% годовых.
Намного более выгодно было в конце года инвестировать в коммерческую недвижимость, причем самую высокую доходность обещали вложения в складские помещения, однако этот рынок слишком узкий и малодоступный для широких кругов инвесторов.
В связи с этим инвестиционный спрос переместился на рынок загородной недвижимости, где девелоперы начали предлагать широкий спектр домов и таунхаузов – от самых дешевых предложений на границе Московской области до элитных особняков стоимостью по $25 млн. Собственно говоря, в 2006 году произошло вытеснение с московского рынка как покупателей из среднего класса (по причине запредельных цен), так и инвесторов, для которых цифры доходности стали неинтересны. На рынке остались только покупатели, совершающие альтернативные сделки, и очень небольшое количество ипотечных покупателей. Все остальные переметнулись на Подмосковье, где жилье к концу года стоило в районе $2000 за квадрат в городах-саттелитах.
А инвесторы всерьез начали изучать обстановку в регионах. Квартире в Туле и Санкт-Петербурге в начале осени пользовались большим успехом, чем московские новостройки. Опять же, регионы относятся к соблюдению федерального законодательства с большим пиететом, чем московские застройщики, и купить там квартиру по договору долевого участия вполне реально. А это означает, что права инвестора защищены намного сильнее, чем в любой из "серых" схем, будь то вексельная или простой договор инвестирования.
Многие переложили свои деньги в Паевые инвестиционные фонды недвижимости, которые имеют возможность инвестировать в более доходную коммерческую недвижимость. Короче, произошло то, что должно было произойти по всем законам рынка – спрос переметнулся в те области, где доходность выше. Причем в 2007 году эксперты предрекают нешуточный рост на загородном рынке, а вот по московскому жилью прогнозы колеблются от 10% роста до 10-20% падения.
Но тут надо учитывать, что московский рынок недвижимости развивается с участием так называемых "сильных" игроков, которые способны кардинально изменить ситуацию на рынке. К примеру, чтобы поддержать цены продаж на достаточно высоком уровне, и не выбрасывать на рынок весь объем строящегося жилья, московские власти существенно увеличили план ввода социального жилья. А также заявили пилотный проект строительства доходных домов для различных слоев населения. Очевидно, что заняв серьезную долю рынка аренды, который сейчас весьма стихиен, они смогут и здесь диктовать свою политику. Другой вопрос, что всем их планам может помешать достаточно низкие темпы роста доходов населения.
Индекс доступности
"Бюрократы" не один раз рассчитывали индекс доступности жилья в столице. Сейчас это не тема для серьезного аналитического обзора, а лишь констатация факта, что этот индекс с 5 лет (и это достаточно неблагоприятный показатель) поднялся до 9 лет, что сделало жилье недоступным для подавляющего большинства населения. Москвичи уже не считают чем-то зазорным переехать жить в Балашиху или Пушкино, поскольку по большому счету им не оставили другого способа решить жилищную проблему.
Вымывание среднего класса за пределы города усугубляет транспортные проблемы, поскольку именно средний класс добирается до работы на машине. Впрочем, выросшие цены на аренду жилья – когда самая заурядная однокомнатная квартира стоит от $650 – привел к новым процессам на этом рынке. Спросом начали пользоваться квартиры в несколько комнат, где поселяются две или три семьи. Жизнь для иногородних в столице становится все дороже, соответствено, привлекательность столицы для заработков все ниже.
Однако, по мнению экспертов, начавшееся в регионах строительство как жилья, так и социальных и коммерческих объектов, приведет к росту их престижности лишь через пару лет, и тогда, возможно, поток мигрантов в столицу сильно уменьшится.
В ногу с Америкой
Самое интересное, что процессы на жилищном рынке Москвы в прошлом году шли практически нога в ногу с США. Начало года там тоже ознаменовалось ростом, пусть и не столь значительным, а вот летом наметился спад. Осенью рынок домов сильно просел, в Москве же началась стагнация. Количественные данные не совпадают, однако тенденция прослеживается явно. Аналитики также связывают процессы на рынке недвижимости с ценами на нефть, однако в этом году корреляция не была столь прямой как обычно.
Сейчас в США на аукционы массово выставляются ипотечные квартиры, собственники которых не способны расплатиться по кредиту, а в России такие случаи пока единичны – первый акцион прошел в начале января в Санкт-Петербурге, но думается, что при проседании рынка на 10% таких случаев станет значительно больше.
