Москву всегда называли государством в государстве. Свой подход к ритму жизни, ведению бизнеса, даже законы, как это и ни парадоксально звучит, в столице свои, особенные. Но вместе с уходом эпохи Лужкова Москва пусть медленно, но верно пытается снова войти в состав России на уровне города, а не особой экономической зоны. Новый шаг в этой стезе – поправки, внесённые в ФЗ № 43 «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Москва готовится жить по российским законам
Согласно Земельному кодексу, собственники коммерческой недвижимости имеют преимущественное право выкупа земли, на которой расположен их объект, а также прилегающих территорий в границах межевания. Но в Москве действовал другой порядок: у города можно было выкупить только минимальный участок — по габаритам здания,— оформить же прилегающую к зданию территорию в собственность было нельзя.
Теперь в соответствии со статьей 24 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» собственники земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, вправе приобрести в собственность смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматривается для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений. При этом предварительно согласовывать места размещения объектов и проводить торги не нужно. Однако проекты межевания территорий, в соответствии с которыми определяются границы участков, которые можно получить, утверждены в настоящее время не везде. Аналогичное правило о возможности приобретении права аренды на смежный земельный участок без торгов установлено и для арендаторов земельных участков, на которых находятся здание, строение, сооружение.
Данное нововведение, безусловно, открывает перед бизнесом новые границы. Но встает вопрос, захотят ли девелоперы их переходить.
Алексей Коневский, партнер Real Estate and Construction, Pepelyaev Group, считает, что данную инициативу можно только приветствовать. Она полезна как бизнесу, так и городу. «Достаточно распространена ситуация, когда смежный земельный участок может быть использован только владельцем соседнего участка (например, для благоустройства, парковки и т.д.), но для его получения в собственность или в аренду требовалось проведение торгов, что являлось достаточно затруднительным. Теперь появляется более удобный механизм получения такого участка в собственность или в аренду», - заключил эксперт.
Андрей Ковалев, президент группы компаний «ЭКООФИС», также считает, что эта инициатива администрации имеет положительный характер. Так, если собственник активно развивается, то с удовольствием приобретет пустующий участок, находящийся рядом с его объектом. В противном случае, землю может купить конкурирующая компания и построить свой объект, что будет совершенно невыгодно собственнику. Поэтому данная инициатива властей позволяет застраховаться от подобных случаев.
По мнению Эвелины Ишметовой, вице-президента по консалтингу, партнера GVA Sawyer, земельные отношения в Москве переходят в более «цивилизованные» рамки. «Особый «московский» статус прилегающих к объектам земельных участков неоднократно вызывал у собственников/девелоперов затруднения если не на стадии строительства, то в процессе дальнейшей эксплуатации объектов. Подобная практика позволит закрепить земельные участки за определенным собственником, что позволит осуществлять контроль и спрос с конкретного юридического лица, а не с абстрактного собственника», - комментирует Эвелина Ишметова.
Подводные камни
Вместе с несомненными плюсами у данной инициативы правительства Москвы есть и подводные камни, которые могут остановить девелопера на пути к приобретению очередного участка земли. По мнению Валентина Гаврилова, директора отдела исследований рынка CBRE, данная инициатива найдет отклик у собственников только в тех ситуациях, когда использование прилегающей территории позволит значимо повысить привлекательность объекта недвижимости. Также представляется очевидным, что не все собственники воспользуются этой возможностью, поскольку она повлечет за собой увеличение расходов как на выкуп земли, так и на последующие уплаты налогов. «Когда кадастровая стоимость 1 кв.м. прилегающей территории составляет около 3 500 долларов США, найти экономическое обоснование такой покупке бывает нелегко», - подчеркнул Гаврилов.
Максим Дюжев, начальник отдела землеустроительных работ ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России», отмечает, что в ближайшее время вряд ли стоит ожидать высокой активности со стороны предпринимателей. «Во-первых, согласно вступившему в силу закону, свободные участки должны быть записаны в проектах межевания территории, однако в Москве менее 20% территорий имеют такие проекты. Соответственно, остается нерешенным вопрос о том, будут ли на выполнение данных проектов выделены средства из бюджета города или же проекты межевания территорий «лягут на плечи» будущего собственника. Во-вторых, из-за плотной столичной застройки на один и тот же участок могут претендовать сразу несколько собственников. В итоге процесс приватизации земельного участка выйдет спорным и, соответственно, долгим. В-третьих, оформление в собственность дополнительных площадей рентабельно только в случае строительства на них новых коммерческих объектов или расширения уже существующих, однако возможность застройки таких участков есть далеко не всегда. Кроме того, цена таких участков может оказаться слишком высокой при длительной ее окупаемости, поэтому даже крупные игроки рынка не будут спешить», - заключил эксперт.
Цена вопроса
Напомним, новая кадастровая оценка земли в Москве была утверждена в этом году: в результате участки для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания подорожали в среднем на 40,4%, для офисных зданий — на 59%. В частности, по данным департамента городского имущества, в Центральном административном округе участки под торговые объекты подорожали на 31%, до 103,9 тыс. руб. за 1 кв. м, под офисы — на 63%, до 104 тыс. руб. за 1 кв. м.
В связи с этим Александр Закускин, заместитель директора департамента консалтинга и оценки Colliers International, отмечает, что в текущих условиях покупка земли, безусловно, дорогостоящее удовольствие. «Уже сейчас многие девелоперы и владельцы обращаются в департамент оценки, чтобы провести независимую оценку рыночной стоимости участков. В некоторых случаях она становится на 30-40% выше кадастровой», - добавил специалист.
Вместе с тем Эвелина Ишметова акцентирует внимание на том, что оценивать вложения в выкуп прилегающих земель нужно не сточки зрения их фактической стоимости на текущий момент времени, а с точки зрения экономических выгод и/или конкурентных преимуществ, которые собственник может получить в дальнейшем. «Так, например, создание на выкупаемом участке удобной гостевой парковки на законных основаниях может позволить собственнику торгового объекта увеличить свои объемы продаж. Безусловно, в отдельных случаях подобный выкуп и последующая эксплуатация прилегающих участков будет являться лишь дополнительной финансовой нагрузкой на собственника. Все будет зависеть от местоположения, функционального назначения самого объекта и специфики его эксплуатации», - считает эксперт.
Попытка московских властей пойти навстречу девелоперам, безусловно, является положительной. Однако дорога эта длинна и ухабиста. Здесь нужно учитывать все нюансы: разрешить девелоперам выкупать землю - это только половина дела, обеспечить для этого комфортные условия, при которых сделки будут выгодны и городу – совершенно другой вопрос. Надеемся, что московские чиновники не оставят его без внимания
