С 2022 года в России действует мораторий, согласно которому застройщики освобождаются от уплаты неустойки за просрочку ввода жилья в эксплуатацию. В условиях турбулентной экономики и дефицита строительных материалов это стало временной мерой поддержки строительного сектора. В 2023 году действие постановления было продлено, а в 2024 — ещё раз, теперь уже до 31 декабря 2025 года. Какие последствия несёт такая инициатива для застройщиков, дольщиков и рынка в целом — разбираемся.
Что это за мораторий?
Мораторий оформлен постановлением Правительства РФ № 442 от 2022 года. Он позволяет застройщикам при наступлении определённых обстоятельств (форс-мажора) избегать финансовой ответственности перед дольщиками за несвоевременную сдачу домов. То есть дольщики не могут требовать неустойку, штраф или компенсацию за задержку сроков передачи ключей.
Поначалу мера распространялась на проекты, пострадавшие от последствий санкций, логистических сбоев, резкого роста цен на материалы. Однако в действующей редакции постановление имеет более универсальный характер — фактически любая задержка в пределах разумного интерпретируется как вынужденная, и застройщик не платит компенсации.
Зачем это сделали?
На момент принятия в 2022 году строительная отрасль находилась в состоянии неопределённости. Импортное оборудование стало недоступным, поставки стройматериалов задерживались, ставка по проектному финансированию выросла. Многие проекты оказались под угрозой срыва.
Чтобы не допустить массового банкротства и остановки строек, государство решило снизить давление на застройщиков. Особенно важно это оказалось для системообразующих компаний, у которых в работе находились десятки объектов.
Плюсы моратория
1. Стабильность отрасли.
Мораторий позволил избежать волны исков от дольщиков и сопутствующих убытков у девелоперов. Это дало рынку возможность «переварить» изменения, не уходя в панику.
2. Продолжение строительства.
Освобождение от санкций помогло компаниям перенаправить ресурсы на завершение объектов, а не на юридические тяжбы.
3. Защита от злоупотреблений.
Ранее были случаи, когда дольщики использовали формальные поводы для взыскания неустоек, даже если задержка составляла один-два дня. Мораторий пресёк такие случаи.
Минусы и риски
1. Ослабление ответственности.
Формально застройщик должен соблюдать сроки, прописанные в ДДУ. Но сейчас он не боится штрафов, а значит, мотивация сдавать точно в срок снижается.
2. Уязвимость дольщика.
Покупатель, вложивший деньги в стройку, фактически теряет механизм защиты. Если объект сдадут на полгода позже — он понесёт дополнительные расходы на аренду, ипотеку, переезды, но компенсации не получит.
3. Рост напряжённости на вторичном рынке.
Отсутствие гарантий по срокам новостроек подталкивает часть покупателей к вторичке, что может расшатать баланс спроса.
Что происходит сейчас?
По итогам 2023 года в России было зафиксировано увеличение количества объектов с просрочкой более чем на три месяца. В Москве и Петербурге таких случаев стало на 12–18% больше по сравнению с допандемийным уровнем. Тем не менее, массовых проблем с недостроями не возникло: крупные девелоперы, как правило, сдают объекты с минимальными задержками.
В 2024 и первой половине 2025 года тенденция сохраняется. Мораторий, а также гибкие механизмы проектного финансирования, позволяют удерживать отрасль от сбоев. Вместе с тем, всё чаще застройщики заложенно увеличивают сроки сдачи на этапе заключения ДДУ, оставляя за собой запас по времени.
По данным аналитиков, в 2025 году уже более 30% проектов на стадии строительства имеют срок сдачи в 2026 году — после окончания действия моратория. Это может говорить о стремлении компаний максимально использовать «льготный» период, не начиная новые проекты с короткими сроками.
Что будет после 2025 года?
Если правительство не продлит действие постановления, то начиная с 1 января 2026 года все застройщики снова будут обязаны платить неустойку за просрочку — согласно 214-ФЗ. Это может привести к:
· Консервативному планированию сроков: застройщики будут осторожнее, а значит — увеличится средний срок строительства;
· Росту цен: удорожание рисков закладывается в цену;
· Появлению новых форм страхования сроков и механизмов переговоров с дольщиками.
С другой стороны, если рынок не будет стабилен, возможна очередная пролонгация моратория — особенно в случае экономических шоков или серьёзных кризисов.
Мораторий на неустойки — это палка о двух концах. С одной стороны, он действительно помог рынку устоять в период нестабильности. С другой — ослабил один из ключевых рычагов влияния дольщика на застройщика.
До конца 2025 года система продолжит работать в «мягком режиме», но дальше многое будет зависеть от общей ситуации в экономике и политике государства по отношению к строительной отрасли. Дольщикам же остаётся одно — внимательно изучать репутацию застройщика, сроки по ДДУ и реальные кейсы исполнения обязательств, прежде чем вкладывать деньги.
