По сути, этот сложный капиталоемкий формат нельзя строго отнести к объектам ни коммерческой, ни жилой недвижимости. Представляя собой «город в городе», эти центры, с одной стороны, позволяют инвесторам диверсифицировать риски, с другой – использовать полезную площадь по максимуму. Что сегодня происходит в этом сегменте рынка?
Как пишет газета «Время новостей», на Западе концепция универсальных центров, в которых можно жить, работать, отдыхать, а также заниматься фитнесом и шопингом, существует довольно давно, а подобные комплексы стали активно строиться в конце 1980-х. Разработчики концепции руководствовались идеей экономии ресурсов, например электроэнергии и земли. Для самих же арендаторов площадей в таких комплексах важным фактором стала экономия времени и расходов на транспорт – ведь для того, чтобы попасть в офис или в спортклуб, достаточно нажать нужную кнопку в лифте. К тому же такие центры, как правило, оборудуются энерго- и водосберегающими системами, так что их обитателям удалось бы сэкономить и на этих расходах.
Для России же идея современных универсальных комплексов сравнительно нова. Так, к примеру, один из ярких образцов крупноформатных комплексов – это «Город столиц», расположенный на первой линии застройки комплекса «Москва-Сити». Сотрудники бизнес-центра и жильцы получат возможность пользоваться всей инфраструктурой комплекса «Москва-Сити» – торговыми галереями, фитнес-центром, ресторанами, службами room-service и т.д.
Однако есть все шансы, что этот сегмент в России будет развиваться и таких комплексов станет больше. Так, как пишет газета «Ведомости» со ссылкой на управляющего партнера Агентства развития и исследований в недвижимости Игоря Горского, увеличение количества проектов многофункциональных комплексов можно объяснить обострением конкуренции. «Строительство отдельного торгового или офисного центра уже не гарантирует получение прибыли. А сочетание нескольких функций позволяет более гибко и эффективно использовать имеющуюся недвижимость», – аргументирует он. «Совмещая несколько функций, собственник или девелопер диверсифицирует риски и сокращает сроки реализации проекта», – добавляет директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николай Казанский.
Так, уже сейчас в Петербурге строится 12 многофункциональных объектов недвижимости общей площадью около 330 000 кв. м, как информирует Colliers International. Большинство совмещают торговую и офисную функцию. Более двух функциональных назначений имеют «Лицедеи» (5400 кв. м, девелопер – «Лицедеи Билдинг Корпорэйшн»), «Хорс» (25 000 кв. м, компания «ВМС»), «Пальмира» (11 400 кв. м, ДМД) и «Командор» (47 000 кв. м, компания «Адамант»). Еще 13 объектов общей площадью около 680 000 кв. м находятся в стадии проектирования. Среди них наиболее известные: реконструируемые «Новая Голландия» и «Никольские Ряды», а также многофункциональный центр у Московского вокзала.
Среди столичных застройщиков также высок интерес к этой теме. За последний месяц о своих планах в отношении МФК журналистам газеты «М2=кваратный метр» рассказали специалисты компании «Дон-строй». Их компания сейчас ведет строительство офисно-торгового центра неподалеку от Садового кольца в Оружейном переулке. Его площадь составит 190 тыс. кв.м. Также компания планирует построить многофункциональный комплекс на Звенигородском шоссе, где из 680 тыс. кв. м 300 тыс. кв. м придется на торговлю и офисы.
Западные инвесторы также не скрывают своего желания получать прибыль в этом сегменте отечественного рынка недвижимости. Так, в июне ирландская компания «Redquartz International», владеющая самой крупной сетью отелей в Ирландии – Choice Hotels Ireland, а также многофункциональными центрами в Европе и США, объявила о своих планах выйти на российский рынок недвижимости. В сентябре она намерена открыть специальный фонд с первоначальным капиталом 1 млрд евро и разместить его акции на Лондонской бирже. Привлеченные средства компания планирует вложить в первые пять проектов городских многофункциональных комплексов, площадь которых составит порядка 300 тыс. кв.м. Об этом недавно сообщала газета «Время новостей».
Многофункциональные комплексы строятся не только «с нуля», но и на месте старых отелей, когда возникает необходимость в перепрофилировании бизнеса. В такие МФК, как правило, входят офисный или торговый центр, апартаменты и гостиница. Развитие таких проектов позволяет девелоперу существенно увеличить прибыль и сократить сроки окупаемости. Наибольший синергетический эффект достигается от соседства гостиницы и офисов.
«Это связано с тем, что гостиничный бизнес приносит стабильную прибыль на долгую перспективу, но в вопросе быстрого возврата денежных средств, гостиницам сложно тягаться с жильем и торговлей. Именно поэтому в настоящий момент наблюдается тенденция замены функционала здания более прибыльным видом недвижимости. На месте гостиниц строятся многофункциональные комплексы, в которые входят и торговля, и жилые помещения (апартаменты), а также офисы», — рассказала Светлана Гурова (GVA Sawyer) газете «Бизнес».
Помимо этого, дефицит земельных участков в Москве, уже ставший притчей во языцех, вынуждает девелоперов искать все более экстравагантные места для возведения коммерческих объектов. Так, строительная компания «Мост» и холдинг «SKM group» в ближайшие годы собираются начать строить многофункциональные комплексы прямо над… дорожными развязками, благо последних в столице хоть отбавляй. Первый такой центр под названием «Галактика» площадью 213 тыс. кв. м появится над пересечением Мичуринского проспекта и улицы Лобачевского. Об этом в июне писал интернет-журнал «Собственник».
Вместо резюме:
Активный рост объемов строительства коммерческой недвижимости обусловлен сразу несколькими факторами. Во-первых, доходы населения в двух столицах с 2000 года выросли в 5-6 раз, что повлекло за собой значительный рост розничного товарооборота. Во-вторых, деньги стали товаром – Россия учится жить в кредит и готова тратить на товары и ведение бизнеса заемные средства. И, наконец, ставка капитализации или доходность готового бизнеса и в сегменте торговой, и в сегменте офисной, и в сегменте складской недвижимости остаются в нашей стране довольно высокими, по сравнению с европейскими. Очевидно, что все это привлекает на отечественный рынок инвесторов, а совмещение в одном комплексе сразу нескольких функций направлено как на диверсификацию возможных рисков, так и на глобализацию – попытку полностью завладеть клиентом и – для экономии его времени предоставить ему полный спектр товаров, услуг, развлечений и благ в обмен на его деньги.
