Многофункциональные комплексы (МФК) пока остаются для петербургского рынка недвижимости экзотикой. Классических в западном понимании "микстов", сочетающих, по крайней мере, три вида доходной недвижимости, в городе пока практически нет. Однако по мере укрупнения жилых и коммерческих строек и усиления конкуренции во всех секторах рынка именно МФК выходят на пик девелоперской моды. По количеству заявленных проектов такого рода 2007 год стал для Петербурга беспрецедентным.
СЕГОДНЯ на разных стадиях строительства в городе находится больше десятка комплексов, которые с полным правом могут считаться многофункциональными. Среди них есть и пока невиданные для города гиганты, площадь которых превышает 250 000 кв.м. И очевидно, что это только начало. Консультанты уже работают над концепциями "микстов"-миллионников, которые, по сути, являются проектами комплексного освоения территорий.
В отличие от поточного производства бизнес-центров или торгово-развлекательных комплексов каждый МФК остается штучным товаром. Вывести универсальную формулу инвестиционных коктейлей невозможно.
В каких пропорциях перемешаются функции, будет ли одна из них доминировать над остальными, зависит от локации участка, градостроительных ограничений, а также от амбиций и фантазии инвестора. Из всех коммерческих проектов "миксты" наиболее эмоциональны и оставляют девелоперам возможность самовыражаться, не забывая об экономической выгоде и диверсификации рисков.
Однако у mixed-use есть и одна общая черта: они не просто предлагают потребителям набор определенных функций, а создают для них новую среду времяпрепровождения или обитания.
МФК во всем их разнообразии, основные проблемы, с которыми сталкиваются их авторы, а также рецепты снижения инвестиционных рисков стали темой панельной дискуссии, организованной в рамках "Рождественского саммита-2007" Гильдией управляющих и девелоперов и нашим еженедельником.
От слагаемых дохода - к множителям
Алексей ЧИЧКАНОВ:
– В городе наконец началось полномасштабное комплексное освоение территорий, до которого у девелоперов до сих пор не доходили руки. Такие многофункциональные проекты требуют не только серьезного финансирования, но и сложной кропотливой работы по инженерной подготовке участков, снятию имущественных обременений, переезду бывших пользователей и пр.
Один из последних примеров - соглашение, заключенное нашим губернатором с венгерской компанией Trigranit о развитии территории Бадаевских складов. Старт подобных проектов свидетельствует о том, что петербургский рынок недвижимости развивается опережающими темпами, если сравнивать с другими городами России. Я, как чиновник администрации, вижу, что иностранные инвесторы дают очень хорошие прогнозы для себя и своих партнеров по участию в финансировании крупных и сложных строек в Петербурге.
Международные консультанты отмечают, что зачастую вкладывать деньги в наш город проще и целесообразнее, чем в Москву, которая всегда была для нас "красной тряпкой". Я надеюсь, что основная причина связана с более понятными условиями инвестирования, которые в меньшей степени зависят от субъективного отношения чиновников к конкретному проекту.
Юрий БОРИСОВ:
– У меня вопрос к представителям компании "Рюрик Менеджмент", одного из первых западных девелоперов на нашем рынке. Вы переходите от точечной за-стройки к многофункциональным проектам. Почему?
Леонид ПОЛОНСКИЙ:
– Проекты МФК для компании действительно очень интересны. Например, мы возлагаем большие надежды на конкурс по Апраксину Двору. Что касается уже начатых проектов, в квартале, ограниченном наб. Мойки и ул. Глинки, мы планируем построить на 4 га комплекс площадью 212 000 кв.м.
Его сложность обусловлена работой в условиях жестких ограничений КГИОП, есть проблемы с организацией подъездных путей и стоянок. Несмотря на то что объект расположен у воды, мы намерены заглубиться на шесть уровней. Учитывая сжатые сроки строительства, разработана специальная технология up-down, которая позволяет одновременно идти вниз и вверх.
После того как будет сформирован второй подземный уровень, мы начнем возводить сами здания. Здесь задуманы офисы, торговый комплекс, гостиница и жилье, в том числе двухуровневые квартиры с небольшими участками на крыше. Мы сами будем эксплуатировать комплекс и делаем ставку на то, чтобы человек, практически не выходя из дома, получал набор самых разных услуг.
Создавать МФК очень трудно с точки зрения взаимодействия разных функций, распределения человеческих потоков таким образом, чтобы они не мешали друг другу, а взаимодополнялись.
Все это необходимо учитывать на этапе проектирования. Мы внимательно изучаем зарубежный опыт строительства и эксплуатации подобных объектов, потому что в Петербурге его пока фактически нет. И видим, что будущее действительно за МФК. Тем более в городе еще хватает промышленных предприятий, которые со временем можно было бы переселить и использовать их площадки. С некоторыми из них мы уже работаем.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– По вашей оценке, доходность проектов МФК выше, чем по отдельно взятым функциям?
Леонид ПОЛОНСКИЙ:
– Безусловно, "миксты" интересны с финансовой точки зрения. Но дело еще и в том, что сегодня людям уже недостаточно иметь хорошую квартиру или офис. Они хотят находиться в комфортной и защищенной среде. А таких уютных мест в городе совсем немного, поэтому они будут востребованы покупателями и арендаторами.
Андрей РОЗОВ:
– Главная задача МФК, как, впрочем, и любого другого проекта для девелопера, - это достижение минимальных сроков окупаемости плюс выполнение некоей социальной функции для города. Работая в роли консультантов над mixed-use, который создается на Невском пр., 55-59 и будет включать обновленный отель "Коринтия Невский Палас", мы пришли к выводу, что именно гостиничная, офисная и торговая функции в сочетании с конгресс-центром более чем на 1000 мест обеспечат наилучший экономический эффект и позволят горожанам пользоваться всем комплексом "Невский Плаза".
В начале 2009 года, когда проект финиширует, мы получим здесь самую крупную в городе гостиницу категории "пять звезд", а остальные части МФК станут дополнительными генераторами спроса.
Допустим, каждая из четырех составляющих проекта по отдельности способна обеспечить доход на уровне миллиона долларов в год. Задача, которую нужно решить в рамках создания "микста", - заработать десять миллионов, а не четыре. Цифры, естественно, условные.
Душевный девелопмент
Юрий БОРИСОВ:
– В состав МФК "Толстой Сквер" на ул. Льва Толстого, 9, которым наша компания занимается в роли разработчика концепции, брокера и управляющего, войдут не только торговые площади и офисы класса А, но и театр клоунады "Лицедеи" с двумя залами (на 400 и 200 мест), а также арт-галерея (пока редкость для Северной столицы), рестораны и пр.
В 2008 году впервые в постсоветской истории в Петербурге появится новая театральная площадка. Мы хотим, чтобы этот объект коммерческой недвижимости стал одной из частичек души города и любимым местом его жителей. Отсюда - такое внимание девелопера к фасаду комплекса, выполненному в стиле модерн, и к деталям интерьера, поддерживающим идею арт-деко. Для создания общественного пространства предназначен трехсветный зимний сад с зенитным фонарем на седьмом уровне комплекса.
При этом по офисной части комплекса, которая займет около 14 000 кв.м, уже идет активная арендная кампания, подписаны первые контракты.
Дмитрий ЗОЛИН:
– Мы консультируем заказчика проекта, который вызвал бурные обсуждения. Это строительство МФК в парке Авиаторов со значимой спортивной составляющей. Здесь предусмотрены 15 крытых теннисных кортов, которые в 2011 году должны принять турнир St. Petersburg Open. Кроме того, в комплекс войдут офисный центр на 20 000 кв.м, торговая галерея, конференц-зал и апарт-отель.
Говорят, что в угоду коммерции девелопер жертвует спортом: так, изначально здесь планировалось 19 кортов. Однако сам город не финансирует подобные проекты, хотя они ему и необходимы. И если частные инвесторы не будут создавать коммерческие комплексы со спортивной или культурной составляющей, в Петербурге так ничего нового и не появится.
Будем по-прежнему гордиться только Эрмитажем и Мариинским театром. Нужно искать разумный компромисс между общественной и деловыми функциями. Потому что сегодня социальные объекты могут выжить только в удачном сочетании с коммерческими - в составе различных "микстов".
Ирина ШАРИПОВА:
– Работая над нашим проектом "Набережная Европы", мы проанализировали очень много комплексов смешанного использования в разных странах, расположенных на берегах рек и имеющих так называемый water-front. В результате вместе с консультантами по экономике, инженерии, экологии и пр. были сформулированы некоторые важные принципы.
МФК - это прежде всего комбинация целей. Применительно к "Набережной Европы" мы хотим максимизировать прибыль инвестора за счет создания элитного жилья и коммерческой недвижимости, а также организовать новый городской квартал, привлекательный для внешнего посетителя - горожанина и туриста, что существенно повысит туристическую, градостроительную и инвестиционную ценность окружающей территории. А это большой плюс не только для самого проекта, но и для администрации города в целом.
Проект должен соответствовать нескольким ключевым идеям. Во-первых, бережное отношение к историческому окружению. Во-вторых, участок супервидовой, поэтому всем потенциальным покупателям хочется получить пентхаузы, выходящие на Эрмитаж. Мы же хотим, чтобы эти виды и доступ к воде стали принадлежностью не только жилья, но и каждой из функциональных составляющих проекта (офисов, гостиницы).
Для этого мы проработали основные видовые коридоры и поделили участок на зоны соответствующим образом. Кстати, лучшее место займет отель очень высокого уровня, который позволит создать брэнд места. В-третьих, все функциональные элементы квартала должны быть связаны воедино тщательно спланированной рекреационной зоной, главной составляющей которой станет пешеходная набережная. Пока, правда, вопрос ее создания только обсуждается с администрацией.
Кроме того, мы разработали схему, которая позволит включить этот участок в пешеходные маршруты исторического центра. Она вписывается в постановление правительства города о создании пешеходных зон. Наконец, в ходе реализации проекта нужно соблюсти баланс между общественной и частной жизнью, который позволит создать здесь некое комфортное пространство, существующее вне времени суток и вне сезона.
Чтобы общественная зона "микста" была привлекательной, мы должны подумать о разнообразных фишках. Они могут быть как очень дорогими, так и предельно простыми. Например, можно рассматривать эту набережную как некий партер, который создаст новые видовые площадки на исторический центр.
Теперь о комбинации функций и об их сочетаемости. Всем известно, что максимальный доход девелоперу способно обеспечить в первую очередь жилье, вслед за ним идут офисы и гостиницы с сопутствующей торговлей. При этом такая комбинация функций не только прибыльна, но и не создает высокой проходимости на объекте.
То есть ее может обслуживать сравнительно небольшое количество персонала в отличие, например, от высокодоходного, но активно посещаемого казино. Объекты культуры, роль которых в нашем комплексе отводится Дворцу танцев Бориса Эйфмана (15 000 кв.м), относятся к дотационным, но знаковым для МФК.
Разработанный мастер-план дал нам такие примерные характеристики будущего проекта. На участке 9,94 га можно построить около 440 000 кв.м различных площадей. Из них: жилье - 150 000 кв.м, офисы - 55 000 кв.м, отельный комплекс - 32 500 кв.м, торговля - 30 500 кв.м, паркинг - 120 000 кв.м. Общий объем инвестиций оценивается в $1,2 млрд.
Ирина АНИСИМОВА:
– Наш "микст" "Петровский арсенал" будет расположен в пригороде. Мы осваиваем бывшую территорию инструментального завода в центре Сестрорецка. Пока занимаемся участком 14 га, в будущем рассчитываем существенно его расширить. Мы долго и трудно работали над концепцией редевелопмента и в результате остановились на создании МФК с доминирующей жилой функцией (под нее отводится около 90 000 кв.м из предполагаемых 148 000 кв.м).
Спрос на качественные квартиры в Курортном районе велик. При этом на элитный сегмент мы не претендуем, ориентируясь на бизнес- или премиум-класс. Кроме того, в составе МФК запланирована большая спортивная зона с полноценным фитнес-центром, 25-метровым бассейном, встроенным паркингом и пр., а также локальный down town - пешеходная зона с магазинчиками (крупного ТЦ мы не планируем), ресторанами, барами, офисами банков, страховых компаний, частной школой и т.п.
Одна из серьезных проблем для девелопера - наличие на участке девяти зданий, отнесенных к памятникам промышленной архитектуры, одно из которых имеет даже федеральный статус охраны. Мы вынуждены их реконструировать, хотя, продумав возможные функциональные решения, пришли к выводу, что эти краснокирпичные постройки способны стать достоинством проекта. Например, три здания мы перепланируем в классические лофты - чрезвычайно популярное на Западе, но пока не представленное на российском рынке жилье.
Проект намереваемся завершить в конце 2011-го - начале 2012 года, а продажи откроем уже этим летом. Еще в прошлом году мы оценивали стоимость работ в $200 млн, а сегодня, увы, уже оперируем цифрой в $300 млн.
Офисный глобализм
Юрий БОРИСОВ:
– У меня, пожалуй, не вызывает сомнения успешная реализация жилья в составе подобных смешанных проектов. А просчитывали ли уважаемые коллеги поглощение офисов, под которые отводятся сотни тысяч квадратных метров в самых разных МФК, находящихся сегодня на старте? Все эти проекты по плану выйдут на рынок в 2011-2012 гг. Можно ли с большой долей вероятности предсказать, каким будет спрос в этот период? Ведь деньги-то вы вкладываете уже сейчас. Причем немалые.
Лев ПУКШАНСКИЙ:
– Вопрос действительно для профессионалов трудный. Компаниям, реализующим масштабные проекты вроде нашего "Морского фасада", приходится каким-то невероятным образом (гаданием на кофейной гуще, общением с уважаемыми консультантами - нужное подчеркнуть) пытаться предсказывать, как будет выглядеть рынок недвижимости, прежде всего коммерческой, через энное количество лет, когда эти самые проекты будут развиваться в полную силу. И тут действительно возникает некий замкнутый круг.
С одной стороны, на сегодня рынок коммерческих площадей в Петербурге, мягко говоря, не очень велик. Более того, любой крупный проект, в том числе и такой, как наш, предполагает создание на локальной территории в течение нескольких лет такого количества коммерческой недвижимости, которое вполне соизмеримо с сегодняшним объемом городского рынка, а возможно, даже превышает его.
Для любого западного профессионала это звучит удивительно и странно. Однако есть и иное обстоятельство. Если мы посмотрим на любой крупный европейский город, не принимая даже во внимание известные столицы недвижимости (вроде Лондона или Парижа), мы увидим, что Петербург на несколько порядков отстает от них по объему коммерческих объектов, особенно инвестиционного качества.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Но ведь обходимся как-то. Может, это наш особый путь? Ведь не стоят пока в очередь западные компании, каждой из которых нужен офис в Питере площадью 10 000-30 000 кв.м.
Олег БАРКОВ:
– Скоро встанут.
Юрий БОРИСОВ:
– А почему? Что изменится? Спрос другим станет?
Лев ПУКШАНСКИЙ:
– Именно. Развитие рынка недвижимости России и Петербурга, в частности, происходившее последние 7-10 лет, свидетельствует о том, что мы не идем каким-то своим исключительным путем. Еще недавно ларьки и открытые продуктовые базы были нормальной формой торговли, а сегодня они эволюционировали в продвинутые торговые центры.
Точно так же и серьезные компании, которые в свое время ушли из арендованных квартир и гостиничных номеров, захотят сменить помещения в устаревших офисных центрах и административных зданиях на современные. Это серьезный внутренний спрос, не говоря уж о тех западных компаниях, которые приходят в Петербург и считают его сегодня более перспективным с точки зрения бизнеса, чем Москву.
Юрий БОРИСОВ:
– И все они будут готовы арендовать новое офисное пространство по ставкам 800 у.е. за 1 кв.м в год, на которые сегодня рассчитывают девелоперы?
Лев ПУКШАНСКИЙ:
– Они будут арендовать его по ставкам, которые сложатся к этому моменту на рынке. Точно так же, как люди перестали покупать подержанную одежду и подержанные автомобили, они перестанут сидеть в советских административных помещениях и будут платить за новые площади по актуальным расценкам.
Олег БАРКОВ:
– Хочу полностью присоединиться к мнению Льва Пукшанского. У офисного рынка очень мощный потенциал. Это становится понятно, если мы проанализируем, как развивалась в последние годы экономика нашего города и страны в целом, и сделаем некую экстраполяцию - с учетом взятого политического курса.
Сегодня вы садитесь в самолет и через час оказываетесь в Хельсинки, где при населении около двух миллионов человек насчитывается пять миллионов квадратных метров высококачественной офисной недвижимости. В Петербурге наберется от силы 400 000-500 000 кв.м - причем с определенной натяжкой. Мы достойны гораздо большего и лучшего.
Естественно, трудно прогнозировать, сколько именно площадей будет востребовано рынком в конкретном году. За это никто не возьмется. Но то, что спрос на качественный продукт будет расти в ближайшие 5-7 лет, не вызывает сомнений.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Но согласитесь, что офисные проекты нынешнего масштаба имеют принципиально иной уровень рисков, чем несколько лет назад. Одно дело, когда девелопер строит здание площадью 10 000 кв.м и составляет прогноз его реализации, и совсем другое - когда речь идет о комплексе в сотни тысяч "квадратов". Цена ошибки в расчетах, скажем так, иная.
Олег БАРКОВ:
– Вопрос в квалификации команды, которую девелопер создает под свой проект. Кроме того, действительно очень рискованно строить 300 000 кв.м в одну очередь. Когда речь идет о масштабных многофункциональных комплексах, мы всегда повторяем одно и то же: тщательное планирование, разбиение работ на отдельные очереди и применение таких проектных решений, которые позволят скорректировать функциональное назначение отдельных блоков МФК, если рыночная конъюнктура изменится.
Комплекс "Невская Ратуша", консультантами которого мы выступаем, будет создаваться именно по такому принципу. После всех баталий, сопровождавших архитектурный конкурс, победил проект архитектурных мастерских Евгения Герасимова и Сергея Чобана, одной из отличительных особенностей которого является именно гибкость.
С точки зрения жюри и экспертного совета, в этом проекте наиболее выразительно реализована функция власти, воплощенная в здании площадью 100 000 кв.м, которое займут комитеты городской администрации. Все же последующие очереди - примерно 200 000 кв.м офисной коммерческой недвижимости - могут иметь различные архитектурные и планировочные решения.
Их можно будет корректировать по ходу проектирования, привлекая самых разных архитекторов. Такая гибкость, отсутствие окончательного решения, что и как именно строить, очень удобна с точки зрения бизнеса.
Константин КОВАЛЕВ:
– Мы понимаем, что 200 000 кв.м офисного пространства класса А, которое будет предложено рынку в рамках "Невской Ратуши", - внушительная цифра. Однако это практически единственный подобный проект в центре Петербурга. Поэтому мы уверены, что в этом месте такой объем будет поглощен в течение нескольких лет.
Олег БАРКОВ:
– У нас есть все основания считать, что мы приступим к стройке быстрее, чем инициаторы других мегапроектов. Еще один козырь - это наш "якорь", в роли которого выступает администрация Петербурга. Таким образом, бок о бок с правительственным офисом XXI века будет существовать деловое пространство самого высокого класса со всей необходимой инфраструктурой.
Юрий БОРИСОВ:
– Интересно знать, в чем секрет успеха других крупных проектов, которые не могут похвастаться такой локацией и поддержкой Смольного?
Юрий ИЛЬИН:
– Наш комплекс Electric City на Петроградской стороне рассчитан на 340 000 кв.м и по плану будет готов в 2011 году. Мы тоже оптимистично смотрим на экономику Петербурга и считаем, что высококлассных офисов не хватает. Причем в свои проекты стараемся закладывать требования рынка с запасом, то есть готовы инвестировать больше в качество, чтобы потом быть спокойными за заполнение площадей.
Кроме того, мы решили сфокусироваться на МФК, чтобы обеспечить арендаторов всевозможной инфраструктурой - это и магазины, включая супермаркет, и предприятия сервиса, и фитнес-центр, и медицинский центр, и даже детский сад.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Ваш МФК имеет очевидный офисный акцент. Остальные функции (ритейл, общепит и пр.) воспринимаются именно как сопутствующие, или же они способны сами генерировать ощутимый поток доходов?
Юрий ИЛЬИН:
– Офисная функция, безусловно, доминирует. Торговля, конечно, тоже будет приносить существенный доход, но остальные составляющие МФК предназначены для того, чтобы повысить стоимость наших офисов, а не создавать самостоятельную прибыль.
Если бы они существовали отдельно, то были бы невыгодны. В составе же офисного комплекса эти функции, я надеюсь, обеспечат нам высокую вероятность хорошего заполнения, несмотря на то что Electric City будет вводиться сразу целиком - без разбивки на очереди.
Мы ориентируемся на верхний по рынку уровень ставок, учитывая их индексацию в будущем. То есть цифра в 800 у.е. /кв.м нас действительно не пугает и представляется вполне реалистичной.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– В 2007 году стартовали проекты строительства крупных МФК с офисной доминантой не только в центре и в прилегающих к нему районах, но и на окраинах. Чем руководствуются девелоперы, заявляя на периферии такие значительные объемы?
Александр ЧУПРАКОВ:
– На самом деле те 130 000 кв.м, что мы запланировали в составе комплекса Sokol City, выглядят существенно скромнее цифр, озвученных коллегами. Мы работаем в Приморском районе, а это одна из наиболее динамично развивающихся окраинных территорий. Здесь уже проживают свыше полумиллиона человек, а будет еще больше.
В районе Комендантской площади мы ведем еще один проект с нашими партнерами - ГК "Фемида". Это торгово-развлекательный комплекс "Круиз", который уже строится и станет соседом двух офисных башен Sokol City.
Площади в коммерческих комплексах, которыми мы занимаемся, в основном выставляются на продажу. Реализация помещений в Sokol City уже начата, и мы тоже уверены в успехе, несмотря на заявленный объем. Проект вполне соответствует той тенденции к децентрализации, которая все заметнее проявляется на петербург-ском офисном рынке, когда качественные деловые комплексы строятся за пределами исторической части города.
Юрий БОРИСОВ:
– Кто живет в районе Комендантской площади, меня поймет. Как вы думаете, что произойдет с Богатырским проспектом и с Торфяной дорогой, которые к моменту запуска Sokol City не расширятся? Вы анализировали, какое количество машин сможет добраться до БЦ в расчетное время прибытия сотрудников в будущие офисы?
Александр ЧУПРАКОВ:
– Полностью согласен. Транспортная ситуация в районе как раз позволяет рассчитывать, что людям из него будет деться некуда и все они окажутся в нашем бизнес-центре. А если серьезно, то мы надеемся на завершение крупных транспортных проектов - на ЗСД, на новую развязку в районе Черной речки, на пробивку Богатырского проспекта.
Олег БАРКОВ:
– На окраинах все же гораздо легче решить транспортную проблему, чем в центре. Рядовые сотрудники могут либо жить недалеко от БЦ, либо приезжать на работу на метро, которое рядом.
Лев ПУКШАНСКИЙ:
– Более того, есть определенный круг компаний, которые на Западе предпочитают офисные комплексы, расположенные на окраинах, рядом с аэропортами и пр. Это, в частности, разнообразные IT-фирмы, в том числе и транснационального масштаба.
Их привлекают бизнес-парки с развитой деловой и социальной инфраструктурой - по сути, те же МФК.
Алексей ШАСКОЛЬСКИЙ:
– Идея многофункциональности стала поразительно популярна: вода и камень, лед и пламень - все у нас сходится. Девелоперы, похоже, придерживаются мнения, что, скрестив ежа и ужа, можно получить хотя бы полтора метра колючей проволоки. Некоторые сетевики уже не верят, что можно продать товар покупателю, если тот не на коньках, а без боулинга и батон не пристроишь.
Эти настойчивые попытки подтянуть развлечения в любое место, а потом удивляться, почему они не окупаются, -очень интересная черта нашего девелопмента. Недавно мы делали для одного из заказчиков концепцию бизнес-центра. Получалось, что без бассейна и фитнеса клерки за компьютер не сядут. Впрочем, когда мы все посчитали, оказалось, что и бассейн с фитнесом не вытянут этот проект.
Девелопер тем не менее все равно хочет строить и ищет другого консультанта, который составит ему нужный отчет для банка. Наши МФК делаются с необыкновенным старанием, они очень дорогие, и я думаю, методом проб и ошибок мы со временем достигнем впечатляющих результатов.
