Мнение риэлтора по федеральному Закону №214

1 апреля 2006 года исполняется ровно год с момента вступления в действиељ федерального закона 214 <Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации>. Аналитический отдел Бюро Недвижимости <Агент 002> предлагает вам свой взгляд на то, как закон повлиял в итоге на столичный рынок недвижимости.

Закон принимался как один из ключевых звеньев в так называемом <жилищном пакете>, призванном обеспечить нормативно-правовую базу программы <Доступное жилье - гражданам России>. Он должен был урегулировать и направить в правовое русло отношения между гражданами-соинвесторами и застройщиками. Закон серьезно защищает права граждан, устанавливая солидарную ответственность застройщиков и банков-кредиторовљ перед соинвесторами, а также запрещая им рекламировать строящиеся дома до получения полного пакета разрешительной документации на него.

Но прошедший год показал, что закон, вместо того, чтобы защитить неискушенных в юридических и экономических хитросплетениях граждан, толкнул их в сторону участия в еще более сомнительных схемах приобретения объектов незавершенного строительства.

Возьмем, к примеру, так называемую вексельную схему. Ее смысл сводится к выдаче ценной бумаги, в которую записана сумма, перечисленная соинвестором на счет строительной компании. То есть в ней указывается не номер квартиры и не ее параметры - только ДЕНЬГИ. Это значит, что в случае конфликтной ситуации соинвестор может требовать с компании, выпустившей эту ценную бумагу, только вложенную сумму, а не конкретную квартиру. Получение квартиры никем не гарантируется и регулируется лишь внутренней документацией компании, качество ведения которой зачастую оставляет желать лучшего.

Плюсы и минусы вексельной схемы:

Для застройщика привлечение средств населения на длительный срок без процентов (по сути дела это беспроцентный кредит), а также отсутствие каких-либо обязательств перед соинвесторами.

Если застройщик не завершит строительство в срок указанный в векселе, то соинвестор имеет право требовать расплатиться по векселю. Если желающих окажется слишком много, <пирамида> мгновенно рушится.

Для соинвестора покупка квартиры по цене близкой к себестоимости строительства.

Есть риск не получить вообще ничего - так же, как и в классических финансовых пирамидах.

Кроме вексельной есть и другие схемы, но все они хоть и называются по-разному, сводятся к одному и тому же - джентльменскому соглашению между застройщиком и соинвестором. Гражданин предоставляет средства - застройщик на них возводит дом. При этом последний практически не несет юридической ответственности перед гражданином.

Закон также стал одной из причин спада строительства по всей стране. Попав в новые юридические условия, строительные компании, особенно мелкие, столкнулись с дефицитом оборотных средств, не позволяющим продолжать строительные работы в прежнем объеме, и уж тем более выходить на новые проекты. С другой стороны строительные компании, почувствовав увеличение платежеспособного спроса на жилье, посчитали, что для них будет выгоднее строить ограниченное число объектов в более высоких ценовых сегментах, нежели строить большое количество домов эконом-класса. Ведь норма прибыли в строительстве элитного и бизнес-класса жилья выше, чем в эконом-классе.

Таким образом, простимулировав спрос со стороны граждан (развитие ипотеки, более прозрачные условия регистрации прав на недвижимость, защита прав инвесторов и пр.) <жилищный пакет>, вопреки ожиданиям разработчиков закона не способствовал увеличению предложения. В итоге строительный рынок попал в критическую ситуацию, когда на покупку жилья приходят новые свежие деньги, а количество предложения сильно ограничено.

За год цены на жилье в среднем выросли на 52%, количество выставленных на продажу объектов сократилось на 40%. Все эти изменения нельзя связывать только с законом ? 214, однако он, на наш взгляд, послужил спусковым крючком для лавинообразного темпа роста цен в Москве и Московской области.