Столица Ломбардии, Милан, законодатель мод и трендов, традиционно является одним из самых желанных направлений на рынке недвижимости Италии, а грандиозное развитие, которое город получил после Всемирной Торговой Выставки Expo 2015, сделало его еще более привлекательным для покупателей; рассмотрим, какие перемены произошли здесь за последнее время – и на что эксперты советуют особенно обратить внимание.
Коротко о главном
Сегодня рынок недвижимости Италии находится в стадии восстановления после мирового финансового кризиса: итальянские семьи чувствуют большую уверенность, ипотечные кредиты становятся все более доступными, объемы продаж растут, а цены стабилизируются. Так, число сделок с итальянской недвижимостью к лету текущего года выросло на значительные 30%, согласно данным Службы Внутренних Доходов Италии. Эксперты отмечают, что объемы продаж будут «корректироваться» до 2018 года, когда будет зафиксировано дальнейшее увеличение числа сделок.
Однако в Милане, в том числе и ввиду ограниченности предложения, инвестиционный спрос всегда велик – а жилье и коммерческая недвижимость продается быстрее всего в стране. Несмотря на кризис, цены на рынке недвижимости Милана не подвергались значительной корректировке и продолжают расти.
В прошлом году Милан принимал Всемирную Торговую Выставку Expo Milano 2015. В рамках подготовки к этому событию международного масштаба город превратился в огромную строительную площадку, а его облик полностью преобразился. После длительного 30-летнего моратория на новые застройки Милан кардинально сменил свой имидж, а его инвестиционная привлекательность – многократно возросла. В прошлом году Милан привлек ровно половину всех инвестиций итальянского рынка недвижимости: сумма, поступившая в казну города, исчислялась €4 млрд. Свои представительства в здании Fondazione Feltrinelli открыли Google, Siemens, Microsoft и множество других.
После Expo на рынке недвижимости Милана пополнился внушительным числом объектов, активно сдаваемых в посуточную аренду, однако это не повлияло на значительный рост цен. Спрос на аренду, равно как на покупку жилья, здесь всегда стабилен. Наибольшей популярностью у покупателей пользуются квартиры с одной-двумя спальнями площадью от 60 до 100 кв. м.
За последние несколько лет вырос спрос иностранцев – включая наших соотечественников – на коммерческую недвижимость Милана. Эксперты отмечают, что многие покупатели, приобретающие жилую недвижимостью на севере Италии, сегодня рассматривают варианты покупки коммерческих помещений под магазины и рестораны с уже существующими контрактами на аренду.
Традиционные особенности рынка недвижимости Милана
Уникальность Милана заключается в смешении современного уклада жизни и отличного сервиса с традиционными итальянскими ценностями и шармом. На сегодняшний день самый активно развивающийся город в Италии – это именно Милан. В историческом центре города перестраиваются здания, появляются новые жилые и бизнес-кварталы, инфраструктура города и транспортная система постоянно улучшаются. Милан – это город, в котором действительно удобно жить, работать и учиться или же использовать его как отправную точку для дальнейших путешествий по Европе.
Каждый день в городе проводятся десятки мероприятий на любой вкус: модные показы, антикварные рынки, гастрономические дегустации и фестивали и т. д. Для детей здесь можно подобрать обучение на итальянском, русском или английском языках.
Что касается недвижимости, то традиционно коренные миланцы предпочитают вкладывать свои накопления именно недвижимость собственного города. Есть семьи, которые передают по наследству целые дома – и не готовы продать даже одну квартиру. Миланцы с готовностью покупают свои жилища на этапе строительства, поэтому когда объект почти готов к сдаче, практически все апартаменты в нем оказываются раскупленными. Традиционно итальянская молодежь возрастом до 30-35 лет живет с родителями: эта традиция появилась в том числе и в связи с тем, что недвижимость стоит очень дорого. В столице Ломбардии сложно получить постоянный контракт на работу, что «тормозит» получение ипотечного кредита. Более 30% молодежи в Италии не работает. Это – один из самых высоких показателей во всей Европе.
Немаловажным фактором привлекательности недвижимости Милана является относительная простота оформления сделки купли-продажи. Для покупки жилья в Италии не существует необходимости, как в ряде других стран, регистрировать фирму или открывать свой бизнес. Наличие собственности дает право владельцу на получение многократной визы – и пребывание на территории Италии в течение 180 дней в году. Гражданин России может купить, продать или сдавать в аренду недвижимость просто как частное лицо. Стоит также отметить, что нерезиденту Италии могут одобрить кредит на сумму в 50-70% от стоимости недвижимости под 3,5-5% годовых сроком на 10-30 лет.
Почему Милан?
Милан – крупный финансовый центр и столица моды, поэтому покупка недвижимости, как жилой, так и коммерческой, здесь всегда будет выгодна, а сдача в аренду жилья может принести значительный доход.
Милан отличается очень выгодным географическим местоположением. Отсюда удобно путешествовать как по самой Италии, так и по всей Европе. Милан находится в самом сердце Старого Света: в непосредственной близости расположены Швейцария, Австрия, Франция, Германия, Словения. Международный аэропорт Милана Malpensa является вторыми воздушными воротами по величине в стране. Москву и Санкт-Петербург с Миланом связывают прямые рейсы «Аэрофлота», а также итальянской авиакомпании Alitalia. Плюс – 40 минут до горнолыжных трасс, два часа езды до Лигурийского и Тиренского морского побережья, 2,5 часа до Адриатики. Удобное расположение по отношению к автострадам.
В Милане очень много университетов и престижных международных школ. Это одно из ведущих европейских направлений для получения высококлассного образования – и лучшее место в мире для обучения в сфере моды и дизайна, индустрии luxury и архитектуры.
Культурная и светская жизнь Милана не нуждается в отдельном представлении: знаменитые театры, концертные холлы, музеи – потребуют от любителя музыки и искусства множество часов для того, чтобы охватить лишь незначительную часть репертуара. Милан – одна из столиц мировой моды с самыми престижными показами как женских, так и мужских коллекций именитых домов моды. Здесь ежегодно проходит самый престижный в мире Salone del Mobile.
Гастрономия Милана – это crème de la crème мировой кулинарной сцены. От уличных пиццерий до трендовых мишленовских ресторанов, от небольших пекарен до шикарных кафе с лучшим кофе в мире – истинный гурман не захочет возвращаться домой после посещения кулинарной столицы Италии. Местные лавки и деревенские рынки предлагают огромный выбор свежайших сыров, колбас и другой фермерской продукции. А для желающих приобщиться к тонкостям приготовления ломбардийской кухни здесь проводятся кулинарные мастер-классы.
Город все время расширяется и развивается. Так, сегодня здесь идет строительство еще одной линии метрополитена. Милан – самый индустриальный город Италии, поэтому вся итальянская молодежь приезжает сюда в поисках работы, тем самым заполняя рынок аренды недвижимости, поэтому это – очень интересный рынок для инвесторов.
Недвижимость Милана постоянно повышается в цене. Плюс, если раньше максимальный срок ипотечного кредитования составлял 10 лет, то сегодня он увеличился на 30 лет.
Районы, привлекательные для инвестиций
Традиционно у инвесторов в рынок недвижимости Милана спросом пользуется исторический центр города, где за последние годы был построен целый микрорайон современных высоток – Корсо Комо. По мнению знатоков, самая красивая высотка в мире – «Вертикальный лес» – расположена именно здесь.
Если бюджет покупателя исчисляется несколькими миллионами евро, то специалисты рекомендуют выбирать жилье в историческом центре города. К наиболее популярным центральным районам Милана относятся Маджента, Брера, Квартал моды (Виа дела Спига, Виа Монтенаполеноне) и смежные с ними улицы, в том числе и из-за их красоты и удобства перемещения. Милан – относительно небольшой и спокойный город, проживая в его центре, можно спокойно передвигаться пешком или на такси. В том случае, если потенциальный собственник рассчитывает на более скромную сумму, ему стоит присмотреться к недвижимости, расположенной в непосредственной близости от одной из станций метрополитена. Такое жилье будет максимально «удобным» для жизни, а также ликвидным.
При этом эксперты отмечают, что любая недвижимость находит своего покупателя в Милане. На периферии города также появилось много красивых микрорайонов. К примеру, это Санта Джулия рядом со станцией метрополитена Рогоредо. Отсюда, кстати, отправляется скоростной поезд «Итало», который доезжает до Рима всего за 2 часа 45 мин.
Иностранцы – и россияне в частности – зачастую покупают миланскую недвижимость для своих детей, которые учатся в университетах. А также – в качестве инвестиций, для сдачи в краткосрочную или длительную аренду или чтобы приезжать в отпуск или переехать для постоянного проживания.
Любая категория покупателей будет довольна выбором миланской недвижимости. К тому же, если собственник решает через какое-то время продать свое жилье в Милане, для него это не составит труда. Именно в Милане – самая лучшая ликвидность в сравнении с любым городом Италии.
Цены
Согласно данным популярного портала Numbeo за 2016 год, средняя стоимость квадратного метра в центре Милана составляет от €8700, а за его пределами – от €3300. Однако нужно иметь ввиду, что, как и везде в мире, конечная цена зависит не только от местоположения, но и от конкретного проекта, времени и качества застройки, обустройства и инфраструктуры.
Так, новая квартира с тремя спальнями, расположенная всего в двух минутах ходьбы от собора Дуомо, площадью 160 кв. м, обойдется покупателю в €1,658 млн. В удалении от центра, но рядом со станцией метро, также в новом доме, апартаменты площадью 80 кв. м можно приобрести уже от €300 000. Квартира в отреставрированном доме рядом со станцией метро Монтонаполеоне, площадью 65 кв. м, будет стоить €524 000.
Что касается домов, то предложение в пригороде Милана и окрестных поселениях очень велико. Здесь можно приобрести как старинные виллы, так и дома в современных жилых комплексах. Так, вилла с собственной церквушкой на территории, с жилой площадью более 900 кв. м, но требующая вложений по оформлению, обойдется покупателю в €1,3 млн. Новая вилла с меблировкой, расположенная на краю исторического центра, площадью 300 кв. м, обойдется покупателю в €2 млн. Замок XIII века, полностью отреставрированный и подходящий для комфортабельного проживания, площадью 850 кв. м, стоит €4 млн.
Но также в пригороде Милана можно купить и дом по более скромной цене: современный дом в Мадженте, что в 27 км от аэропорта Мальпенса, площадью 270 кв. м, с тремя спальнями, бассейном и уютным садом, обойдется покупателю в €630 000.
Аренда
Милан продолжает лидировать в рейтинге самых дорогих городов Италии для аренды жилья – и является единственным городом Ломбардии, где средняя арендная плата за однокомнатную квартиру превышает €500, что на 28% выше среднего общенационального показателя. По факту, апартаменты с одной спальней в центре города обойдутся арендатору в сумму от €900, с тремя спальнями – от €2000. За пределами центра цены снижаются до €650 и €1200 соответственно. Эксперты отмечают, что сегодня миланцы продают свою недвижимость не очень охотно, и размер скидки, которую может получить покупатель, составляет максимум 10%. Однако, не желая «сбывать» свое жилье, миланцы охотно сдают его в аренду, поэтому предложение весьма и весьма обширно. Принимая решение о переезде в Милан – или вложении средств в инвестиционную недвижимость, здесь всегда для начала можно арендовать жилье, взвесить все «за» и «против» – и уже затем принимать решение о покупке.
Портал HomesOversas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Акилову (Grand Milano Studio) и Марию Голубеву (Palazzo Estate S.R.L.).
