Московский рынок коммерческой недвижимости, в особенности офисной, достаточно хорошо систематизирован и урегулирован.
Но нередко в этой среде всплывают устойчивые заблуждения и искаженные представления непрофессиональных участников, которые из года в год вызывают улыбку у риэлторов.
1. Если вам предлагают «высококлассное офисное здание в промышленной зоне в состоянии «под отделку», то, скорее всего, это реконструированный или подвергнутый косметическому «освежению» цех в каком-нибудь старом промышленном здании или административный корпус фабрики или завода. «Даже если вложения в модернизацию значительные, отнести здание к высококлассному бизнес-центру не позволит местоположение, являющееся обязательным критерием определения классности объекта. Нетрудно оценить ликвидность офисного здания в окружении труб, полуразрушенных индустриальных сооружений. Кроме того, высока вероятность значительного удаления от ближайшей станции метро и того, что дорога к метро будет проходить через заброшенные пустыри или подворотни».
2. Великолепный кинотеатр или торговый центр в ближайшем Подмосковье
Если дляинвестиций предлагается кинотеатр или торговый центр площадью 5000 кв.м в небольшом городе Подмосковья, то о скором возвращении вложений можно не мечтать, какое бы целевое использование не разработал владелец. За пределами мегаполиса просто физически слишком мал круг возможных потребителей.
3. Приобретение под реконструкцию здания детского сада
Приобретение здания, некогда функционировавшего как детский сад ведомственного или муниципального подчинения, независимо от характера его нынешнего использования, - очень рисковая сделка. Объект подлежит очень тщательной и глубокой многоуровневой проверке. Трудность усугубляет порядок организации работы государственных органов – держателей архивной информации и их работа с запросами. Потребуется масса времени, сил и денежных средств. Но даже максимальные усилия не гарантируют того, что удастся изменить целевое назначение.
4. Современное офисное помещение в высоком цоколе жилого дома
Определение современности и уровня офиса очень часто формируют, исходя исключительно из состояния и качества внутренней отделки. Более того, многие смело присваивают класс всевозможным встроенным и пристроенным помещениям жилых домов. Но существующая классификация разработана и применима только к офисным зданиям и бизнес-центрам. И к критериям определения класса относится множество факторов: инженерные системы, конструктивные особенности, местоположение, парковка, вид собственности, управление зданием, а также инфраструктура и объем предоставляемых услуг. Многие арендаторы предъявляют к современным бизнес-центрам требования по наличию не просто охраняемой парковки, но теплого подземного паркинга. Для кого-то принципиальным фактором является существование общего оборудованного техникой конференц-зала, а для других – наличие внутренней закрытой парковой зоны. И никто не откажется от зоны мини-ритейла и установленных платежных и банковских терминалов. Перечень дополнительных опций многообразен. Так что даже наличие кондиционеров не приближает помещение в жилом доме к высококлассным офисам.
5. Настоящий класс «В» за 10 – 12 тыс. руб. в год за квадратный метр
Базовая арендная ставка в офисных центрах класса В в Москве начинается от $350 за 1 кв.м. в год, вне центрального делового района и от $450 за 1 кв. м. в год в центральном деловом районе. Операционные (или эксплуатационные) расходы рассчитываются отдельно и составляют от $80 до 100 за 1 кв. м в год. Эти ставки не учитывают величину НДС. Кроме оплаты услуг по предоставлению связи, которые логично ложатся на арендатора отдельным договором с провайдером, зачастую и оплата электричества лежит за рамками операционных услуг. Кроме того, важно учесть затраты на парковку, которые составляют 5-10 тыс. руб. за машиноместо в месяц. Поэтому, если вам предлагают подозрительно низкую ставку аренды, то это, скорее всего, говорит о том, что класс помещения гораздо ниже обещанного.
6. Сниму в аренду 50 кв.м. в БЦ класса А
В современных бизнес-центрах высокого класса констуктив здания и дальнейшая концепция формирования офисного пространства предполагают организацию блоков минимальным размером 350-500 кв. м.
При возведении дополнительных перегородок, и, соответственно, организации коридоров и рекреационных зон, увеличивается процент площадей общего пользования, возникают большие потери полезной площади. Кроме того, увеличиваются затраты на инженерное и техническое оснащение, что, в конечном итоге, ведет к существенному снижению операционного дохода собственника или девелопера. Поэтому 50 кв. метров в здании такого класса вряд ли кто-то выделит.
Мишина Елена // директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
Фото: zxcc.ru
