МИЭЛЬ предупреждает об опасности инвестиций

Элина Занина, заместитель директора Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», рассуждает на тему эффективности инвестиций в торговые и офисные центры для Москвы.

– От чего зависит доходность инвестиций в коммерческую недвижимость?

– Уровень доходности в сфере коммерческой недвижимости сегодня существенным образом зависит от конкретного проекта и стадии, на которой компания входит в проект. Доходность проектов по коммерческой недвижимости составляет в среднем 18-22 %, в отдельных случаях может достигать 35-40 %. Срок окупаемости по офисной недвижимости составляет 5-6 лет, по торговой недвижимости – 4-6 лет, по складской недвижимости – 6-7 лет.

– Какие проекты можно назвать наиболее ликвидными для инвесторов?

– Наиболее ликвидными являются инвестиции в проекты с устойчивой концепцией, четко прогнозируемыми сроками возврата, имеющие понятный круг целевых потребителей.

Наиболее ликвидными являются инвестиции в проекты с устойчивой концепцией, четко прогнозируемыми сроками возврата Таким требованиям отвечают объекты локального значения, расположенные в жилых комплексах. Это встроенно-пристроенные помещения, отдельно стоящие здания площадью до 6000-8000 кв. м. Эти помещения подходят для размещения предприятий инфраструктуры: салонов красоты, медицинских кабинетов, магазинов, автономных офисов, туристических фирм, агентств недвижимости и т. п. Их услуги всегда будут пользоваться спросом среди проживающих поблизости жителей. Привлекательны бизнес-центры класса «В» с хорошей транспортной доступностью. Площади хорошего качества при разумной цене всегда будут иметь свой круг потребителей. При средней стоимости строительства в 1200-1500 долл./кв. м и арендной ставке в 400-450 долл./кв. м в год доходность проекта может достигать 18-22 % годовых. Также интересны офисно-гостиничные проекты. Сочетание площадей позволяет снизить риски и повысить привлекательность объекта.

Проекты класса «А» более рискованны в силу более узкого круга потенциальных арендаторов и сложностей с их осуществлением (архитектурных, инженерно-технических). Новые объекты в классе «С» строить нерентабельно. Безусловно, интересны были бы проекты реконструкции. Однако таких объектов очень мало, а у тех, что предлагаются на рынке, стоимость чаще всего бывает завышена (с учетом уровня риска).

Весьма интересны проекты в Московской области в сфере складской и производственной недвижимости. Прежде всего, имеет смысл обратить внимание на земельные участки от 1 га с юридически корректно оформленными правами собственности.

– Означает ли это, что инвестировать в торговые центры невыгодно? – Строительство торговых центров менее интересно в связи с более высокими рисками. Главнейший риск – слишком узкий круг потенциальных арендаторов, высокая конкуренция среди подобных объектов.

Строительство торговых центров менее интересно в связи с более высокими рисками — слишком узкий круг потенциальных арендаторов, высокая конкуренция среди подобных объектов Профессиональный девелопмент подразумевает разработку концепции проекта, организацию финансирования, организацию строительства, заполнение объекта арендаторами и продажу объекта. После продажи объекта девелоперская компания вкладывает средства в следующий проект. Это идеальная схема, принятая на Западе.

– А в российских условиях эта схема будет работать?

– В российских условиях эта схема работает плохо, в первую очередь из-за того, что у нас отсутствует прозрачный рынок земли. Продав построенный объект, девелопер рискует не найти свободный участок и остаться без нового проекта. Еще одним препятствием для работы девелоперов является недостаток долгосрочного финансирования. Приобрести уже построенный заполненный объект коммерческой недвижимости могут только структуры, обладающие долгосрочными капиталами – пенсионные фонды, инвестиционные фонды и т. п. Таких фондов мало, конкуренции между ними недостаточно для того, чтобы они приобретали объекты при существующих ценах.

– Какой же выход из ситуации существует для наших инвесторов?

– В нашей стране крупные объекты коммерческой недвижимости с арендаторами девелоперы часто предпочитают не продавать, а эксплуатировать и получать постоянный доход.

Крупные объекты коммерческой недвижимости с арендаторами девелоперы предпочитают не продавать, а эксплуатировать и получать постоянный доход В тех случаях, когда объект небольшой (до 6-8 тыс. кв. м), когда возможно разделить между разными собственниками, его целесообразно продавать по частям. Например, по такому принципу осуществляется реализация нежилых площадей в элитном жилом комплексе «Гранд-Парк». При среднем размере инвестиций в 1500-1800 долл./кв. м цена реализации может достигать 3000-3500 долл./кв. м. Такая стратегия обеспечивает доходность в 20-25 % годовых.