Макроэкономическую ситуацию в РФ в 2005-2006 гг. и ее влияние на рынок недвижимости в целом можно оценить положительно. Состояние и развитие экономики поддерживает платежеспособный спрос и обеспечивает нормальные условия ведения бизнеса профессиональными участниками рынка. Активную поддержку спроса окажет и реализация национальных приоритетных программ в сфере жилья, что будет способствовать росту цен недвижимости.
Вместе с тем угрозы и риски рынку недвижимости в макроэкономике существуют. Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования в докладе "Долгосрочные тренды российской экономики: сценарии экономического развития России до 2020 г." предрек России кризисы в 2007-2008, 2011-2012 и 2015-2017 гг. Первый кризис будет вызван ростом социального напряжения: из-за инфляции и роста тарифов ЖКХ положение бюджетополучателей ухудшится, а поддержка ими госвласти снизится. А открытие рынков иностранцам после вступления в ВТО и рост курса рубля ухудшат конкурентоспособность среднего и малого бизнеса.
Локомотивом рынка жилья московского региона в 2006 году, согласно данным исследования "Рынок недвижимости Московского региона. Анализ развития и прогноз на 2006 год", выполненного в Аналитическом центре "МИЭЛЬ-Недвижимость", станет рынок новостроек. Камнем преткновения остается 214-ФЗ. В наступившем году будут предприняты попытки изменить закон и отложить как минимум на год вступление в силу предлагаемых нормативов по ежеквартальной отчетности застройщиков (ПП №645 от 27.10.2005 г.). Правила игры на рынке долевого строительства по этому закону не устраивают ни застройщиков, ни банки. Застройщикам стало невозможно, не нарушая закона, привлекать дольщиков, банки не могут кредитовать застройщиков и выдавать ипотечные кредиты. В любом случае, следствием воздействия данного фактора на рынок будет сокращение объемов жилищного строительства и объемов предложения на рынке новостроек.
Тем не менее, несмотря на приобретшие широкий общественный резонанс скандалы, активность рынка восстановилась. Неуклонно сокращающееся предложение в домах-новостройках с оформленным до вступления в силу ФЗ № 214 разрешением на строительство будет подталкивать цены вверх. Проблемы организации финансирования новых проектов выведут на рынок новых игроков, и 2006 год пройдет под знаком слияний и поглощений. Увеличение объемов жилищного строительства в таких условиях маловероятно, более того, ранее заявленные планы будут, скорее всего, скорректированы в сторону понижения. В условиях ограниченного объема предложения часть покупателей перетечет на вторичный рынок жилья. Прессинг отложенного спроса, а затем образовавшийся "провал" в объемах строительства и спад объема предложения, а также увеличение числа потребителей, будут стимулировать повышение цен.
Высокий спрос и снижение объемов предложения, которое, возможно, по инерции продлится до половины 2006 г., может привести к росту цен на квартиры вторичного рынка Москвы и Московской области до конца года: при высоких темпах уменьшения объема предложения - на 30-35%, при возможном восполнении дефицита предложения во второй половине года - на 20-25%. Таким образом, прогнозируемая средняя удельная цена до конца 2006 года может достигнуть уровня в Москве 3100-3500 $/кв. м, в области 1350-1500 $/кв. м.
С учетом прогнозируемых показателей объема продаж в натуральном выражении и средней удельной цены предложения, в 2006 г., можно ожидать увеличения денежного объема продаж на вторичном рынке жилья Москвы и Московской области на 30-45% по сравнению с 2005 г., что составит около $15,0 и $3,3 млрд. соответственно.
Таким образом, по прогнозам аналитиков "МИЭЛЬ", в 2006 году:
уменьшатся объемы строительства и ввода жилья;
уменьшатся объемы предложения квартир в новостройках до конца года, а на вторичном рынке - на 3-6 месяцев с последующим увеличением;
увеличатся объемы продаж в натуральном выражении на первичном рынке на 2-3%, на вторичном рынке - на 3-5%;
вырастут цены на первичном и вторичном рынках на 25-30%;
увеличится денежный оборот первичного рынка на 15-20%, вторичного - на 30-45%.
