Московский рынок аренды подводит итоги года. Об изменениях арендных ставок, спроса и предложения, произошедших в течение 2005 года, о прогнозах на следующий год рассказывает Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".
В истекающем 2005 году на рынке столичной аренды не произошло существенных изменений. Вот уже несколько лет он устойчив, стабилен и показывает сезонную цикличность. Тенденции в соотношении спроса и предложения повторяются ежегодно: с мая до августа-сентября предложение квартир уменьшается, а количество арендаторов увеличивается, в сентябре спрос начинает падать, достигая в декабре своего минимума. А после новогодних праздников число людей, желающих арендовать жилье, снова понемногу начинает расти.
Предложение
Весь ассортимент предлагаемых на рынке аренды квартир можно с известной долей точности разделить на жилье экономкласса, бизнес-класса и элитное.
Недвижимость экономкласса - это квартира с ремонтом на невзыскательный вкус и традиционной, часто советской мебелью в панельном или кирпичном доме типовой серии.
К категории жилья бизнес-класса относят квартиры, которые сдают по цене от 1000 долл. в месяц. Их отличает качественный ремонт и добротная, но без особых изысков мебель. Расположено такое жилье, как правило, в сталинских домах (главным образом, в центре столицы: на Арбате, в районе Тверской улицы и станции метро "Новокузнецкая") или в разбросанных по всей Москве монолитных новостройках.
К элитным квартирам можно отнести жилье в так называемых евродомах - зданиях, построенных по индивидуальному проекту и имеющих качественную отделку входных групп и холлов, огороженную охраняемую территорию, современное техническое оснащение, многоуровневую систему охраны, паркинг. Сама квартира должна иметь индивидуальную планировку и площадь не менее 100 кв. м. Ее отличает дорогостоящий ремонт с использованием натуральных материалов, дизайнерские решения, наличие дорогой качественной мебели.
Спрос
С начала года до июля рынок был стабилен, а с июля начался рост цен. Причем подорожание квартир экономкласса превзошло все ожидания: средняя стоимость в этом сегменте составила около 500 долл. На протяжении 2005 года именно недорогое жилье оставалось наиболее востребованным: однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от станций метро, со стоимостью аренды не более 400 долл. в месяц. В настоящее время происходит их вымывание с рынка, поскольку при повышении арендной платы квартиросъемщики, прожившие в квартире год и более, не ищут других вариантов, как раньше, а соглашаются с изменившимися условиями. Новые предложения поступают на рынок по более высоким ценам. В результате спрос на недорогое жилье сейчас превышает предложение почти в десять раз, хотя в начале года разница составляла всего 2,5. А потому, исходя из стабильно высокого спроса, можно спрогнозировать постепенное повышение арендной стоимости этой категории квартир.
Обратную ситуацию можно наблюдать в остальных сегментах: арендаторам предоставлен широкий выбор двухкомнатного жилья, но только половина этих квартир находит жильцов. Перенасыщен предложениями и рынок трех- и четырехкомнатного жилья, здесь спрос в 10-40 раз меньше предложения.
Цены
Говоря о ценовом изменении арендных ставок, надо отметить, что с января по декабрь 2005 года стоимость сдачи в наем типовых однокомнатных квартир увеличилась на 14,2 %, двухкомнатное жилье подорожало на 9,4 %, трехкомнатное - на 12,2 %. Более всего выросли в цене однокомнатные квартиры в Западном административном округе - на 18,9 %, менее всего - в Центральном, на 7,2 %. Двухкомнатное жилье значительнее всего подорожало в ЦАО - на 17,1 %, а в САО, наоборот, подешевело на 1 %. "Лучший" результат за год трехкомнатные квартиры показали в Южном административном округе, поднявшись в цене на 22,9 %, в Западном округе этот показатель составил 19,8 %, наименьший рост цен на трешки отмечен в Юго-Западном административном округе - всего 9,7 %.
Прогнозы
Поскольку последние несколько лет рынок аренды развивался стабильно, можно с известной долей вероятности спрогнозировать его дальнейшее поведение.
В первом полугодии 2006 года стоит ожидать сокращения роста арендных ставок и стабилизации рынка, а с середины лета, с наступлением сезонной активности, скорее всего начнется повышение цен.
При этом необходимо учитывать, что рынок будет развиваться согласно прогнозам, если в следующем году не произойдет существенных изменений в экономике страны, знаковых событий, способных повлиять на ситуацию на рынке аренды.
