«Дачная амнистия», позволяющая легализовать в упрощенном порядке объекты недвижимости и земельные участки, по мнению авторов закона, должна не только «разрулить» жилищные проблемы граждан, но и ввести в рыночный оборот значительные земельные ресурсы.
По оценке Минэкономразвития, рыночной землей является четверть территории России. При этом из-за сложности и дороговизны процедуру регистрацию прошли только чуть больше 7 процентов таких участков. Известно, что Минэкономразвития разработало поправки в федеральное законодательство, упрощающие порядок проведения землеустроительных работ. Рассматривались варианты, при которых можно будет проводить межевание только внешних границ общего земельного участка, а функции внутреннего межевания внутри садового объединения закрепить за правлением общества садоводов, огородников или дачников.
Взгляд из космоса и из Думы
Много по этому поводу и спекулятивных заявлений. Обсуждалось даже «космическое межевание» садовых участков (видимо, речь шла о топографической съемке, отражающей реальный рельеф местности, насаждения и коммуникации, и необходимой, например, для газификации садового товарищества или для проектирования новых построек?). Над «космическим», со спутников, межеванием издевались, кто как мог, связывая его с космическими же взятками. Но и без спутников получалось дорого.
Причиной пробуксовки «дачной амнистии» называлась высокая стоимость услуг, сопутствующих оформлению права собственности на землю. «Дачной амнистией» к маю 2007 года, например, смогли воспользоваться только 58 тысяч россиян из ожидаемых 45 миллионов. В среднем межевание обходится в треть стоимости регистрации, которая составляет около 20 тысяч рублей. Но есть уже и прецеденты введения ограничений на услуги землемеров. Московская областная дума, к примеру, установила максимальные цены на межевание участков на период «дачной амнистии»: согласно закону, принятому год назад, стоимость работ по межеванию не может превышать 450 рублей за сотку и 7 тысяч рублей за весь участок, независимо от его размера, и действие этого закона продлится до 1 января 2010 года. Подобные ограничения существуют и в регионах. Правда, некоторые аналитики полагают, что на практике утверждение государственных тарифов на работу частных компаний приведет лишь к тому, что они станут продавать свои услуги пакетами с лишними опциями или повысят цены на сопутствующие работы, и, следовательно, межевание не станет доступнее. Или что ведущие добросовестные землеустроительные компании разорятся или уйдут с рынка, темпы межевания еще упадут, а количество ошибок возрастет. Уже сегодня цена ошибки очень высока и затрагивает имущественные права сразу нескольких собственников.
«Горячие точки» внутри города
Межевание земельных участков становится все более «горячей» темой, и связано это не только с пробуксовкой «дачной амнистии». В черте города идут настоящие битвы за землю, о чем неоднократно писала и наша газета. Неправильная нарезка придомовой территории, проблемы согласования границ соседних жилищных товариществ и формирование земельных участков, отъем дворов под новостройки и возникающие при этом споры с застройщиками – далеко не полный перечень острых земельных вопросов в городе. Как и во времена незабвенных Ивана Ивановича и Ивана Никифоровича, которые всю жизнь ссорились из-за забора, межевание сегодня – одна из острейших проблем. Как, впрочем, и все, так или иначе связанное с квартирным вопросом. Меняется взгляд на землю, и мы постепенно начинаем осознавать, что земля – единственный неуничтожимый ресурс, более надежный, чем подверженная износу и влиянию неблагоприятных факторов окружающей среды выстроенная на этой самой земле недвижимость.
И все же, несмотря на это осознание и на некую начальную подкованность граждан, путаница, ошибки, ситуации упущенных возможностей возникают часто. Мы уже писали, как при формировании придомовой территории вокруг многоквартирного дома в центре Нижнего Новгорода группе собственников предлагалось провести межевание границ участка за свой счет путем обращения в частную контору.
- Не зная о том, что все землеустроительные работы и формирование земельных участков в рамках города – это прерогатива органов местного самоуправления, и выполняются эти работы на основании законодательных актов бесплатно, легко попасть в ловушку, - считает юрист Агентства правовой защиты «Согласие» Екатерина Русскова. - Бесплатность межевания придомовых территорий многоквартирных домов не разглашается, и жители остаются в неведении относительно возможностей реализации своего права.
А подарить не сможете
Но есть ситуации, когда обращение к негосударственным структурам, занимающимся межеванием, оправданно и необходимо. Составление точных описаний границ всех земельных участков в стране – процесс длительный. Чтобы облегчить вступление в права фактическим собственникам земельных участков, государство решило этот процесс разбить на стадии. В 2007 году Госдума РФ одобрила законодательные поправки, согласно которым межевание участков при совершении сделок с землей проводить необязательно. Но каких именно сделок?
- Прежде всего, это одна из мер так называемой «дачной амнистии», к которой относят положения многих законов, упрощающих оформление прав на земельные участки, - поясняет юрист агентства недвижимости «Перспектива» Дмитрий Наумов. – К примеру, вам принадлежит на праве собственности индивидуальный жилой дом, а вот право собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен, не оформлено. Чтобы зарегистрировать свое право на земельный участок, достаточно предъявить документ, подтверждающий право собственности на жилой дом, расположенный на участке, и документ, подтверждающий ваше право или право гражданина (любого прежнего собственника указанного жилого дома) на данный земельный участок. Обязательным приложением к указанным документам является кадастровый паспорт соответствующего участка. И если ранее кадастровый паспорт был должен в обязательном порядке содержать сведения о местоположении границ земельного участка, его точной площади и т.п., то с принятием ряда федеральных законов, в частности закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», это требование было отменено. То есть, теперь необязательно вносить эти сведения в кадастровый план, а значит и делать межевание. Право собственности на землю может быть зарегистрировано и без предоставления подобных сведений.
Но я не советую соблазняться этой простотой по следующим причинам.
Во-первых, до сих пор иногда возникают проблемы с регистрацией перехода права собственности на оформленный земельный участок при его последующем отчуждении, то есть продаже, дарении и т.п.
Во-вторых, и это самое главное, тем собственникам, которые хотят продать свой земельный участок после оформления права, будет сложно найти покупателя, который согласится купить участок земли, границы которого точно не определены, не согласованы с соседями, точная площадь которого неизвестна. Конечно, покупатель рано или поздно найдется, но рыночная цена такого участка все равно будет существенно ниже цены того участка, межевание которого было проведено.
Поэтому, если у вас есть возможность провести межевание, лучше все-таки это сделать. Но если проведение межевания земельного участка по тем или иным причинам затруднительно, можно пропустить этот шаг и, если потребуется, сделать это позже. Главное, что сейчас нет строгого требования в его проведении для регистрации права.
Специалисты-практики считают, что два года «дачной амнистии» уже привели к большим подвижкам.
- Чаще всего люди тянут до последнего и оформляют свои права, когда уже припечет, - говорит исполнительный директор агентства недвижимости «Шанс» Александр Авербах. – Но благодаря упрощенному порядку (без межевания) оформление права собственности на землю, занимавшее раньше от года до двух с половиной лет, сегодня укладывается в 3-4 месяца без особых задержек. Правда, при таком оформлении права у вас не известны границы участка, не известно, есть ли спор с соседями. Но само право собственности на земельный участок вы получите.
Переход права
Собственно работы по межеванию земельного участка включают в себя определение границ участка на местности, их согласование с лицами, права которых могут быть затронуты (соседи), закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и составление кадастрового плана. Но вот оно, наследие советского и постсоветского права: земельные участки и объекты недвижимости по-прежнему учитываются у нас по отдельности. Парадоксальность ситуации, когда сначала появляются права собственности на недвижимое имущество, стоящее на земле, а потом уже решается земельный вопрос, не раз отмечалось независимыми экспертами. Если бы не это правовое отставание, то, возможно, многих спорных ситуаций можно было бы избежать.
В марте 2008 года вступил в силу новый закон «О государственном едином кадастре» - аналогичный тому, что существует в странах Европы, где под недвижимостью понимается земля, а дальше уже перечислено то, что на ней стоит. Может быть, теперь проблема будет снята?
- Земельный участок и строение, расположенное на нем, неразрывно связаны между собой - комментирует Дмитрий Наумов. - В то же время и в России, и в странах Европы они рассматриваются, конечно, не как единая неделимая вещь, а как главная вещь и принадлежность. Например, во Франции земельный участок в населенном пункте является принадлежностью расположенного на нем строения и следует его судьбе, а земли сельхозназначения, напротив, являются главной вещью по отношению ко всем сооруженным на них постройкам. В России в отношении таких вещей также реализован принцип единой судьбы. Так в соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. А в случае если здание находится на земельном участке, принадлежащем другому лицу, собственник этого здания согласно статье 271 ГК РФ имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу новый владелец приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Как видите, принцип единой судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено, в нашей стране законодательно реализован уже давно. А вот учет этих объектов недвижимости до недавнего времени производился отдельно. Данные о сформированных на территории РФ земельных участках содержались в земельном кадастре, а информация о построенных зданиях, строениях, сооружениях и т.п. хранилась в базах данных технического учета организаций технической инвентаризации. Закон «О государственном кадастре недвижимости» предусматривает создание единого государственного кадастра недвижимости для земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
Конечно, само по себе создание единого государственного кадастра недвижимости не решит всех проблем, связанных с правами на недвижимое имущество. Но в том, что эта мера окажется полезной и существенно улучшит существующую ситуацию в этой сфере, не приходится сомневаться.
Сегодня, чтобы «связать» все воедино, землеустроительным компаниям приходится не просто уточнять границы земельных участков, но практически заново их формировать. При имеющейся запущенности вопроса - фактически заниматься обоснованием прав на земельный участок лица, обратившегося за межеванием. Но для того, чтобы в дальнейшем избежать трудностей и спорных ситуаций, делать это нужно.
Цена вопроса
Сравнение механизмов ценообразования, которые существуют на сегодняшний день в Москве и Московской области, с любой другой областью РФ, конечно же, некорректно. Но люди все равно сравнивают: столица, передовой московский регион - и мы. В своих комментариях к принятому закону о тарифных ограничениях депутаты Московской областной думы подчеркивали, что цены, которые устанавливают землеустроительные компании на межевание земельных участков, не имеют экономического обоснования. Может, провинция более разумна?
Какова сегодня стоимость межевания земельных участков в Нижнем и области, и от чего она зависит? Есть ли стандартный перечень проводимых работ? Обязательно ли приглашать землемера, что называется, в поле, или он проведет математический расчет причитающейся вам территории?
Оказывается, ограничения на услуги по межеванию, подобные подмосковным, действуют и в Нижегородской области. По разным источникам, фирм, занимающихся межеванием, в Нижнем от 40 до 50.
- Как правило, большинство из этих фирм выделилось из каких-либо проектных институтов, у них есть лицензии на проведение работ по межеванию, и они руководствуются тарифами, установленными правительством Нижегородской области, - говорит Александр Авербах. – Для дачных участков, например, эти тарифы составляют 2,5 тысячи рублей. Но мы к этим фирмам не обращаемся, потому что там очереди, и выполняют они работы очень долго: полгода или даже 6-8 месяцев составляется межевое дело, месяц нужно ждать постановки на кадастровый учет, еще месяц – пока выдадут свидетельство. А когда речь идет о продаже участка, то время в буквальном смысле слова – деньги. И продавец, сегодня нашедший покупателя, не сможет ждать столько.
Поэтому мы, как правило, обращаемся к коммерческим фирмам, которые выполняют все эти работы дороже, но быстро. Стоимость работ в среднем 9 тысяч рублей. По коммерческим зданиям – 13 тысяч рублей. За два месяца у человека на руках будет кадастровый паспорт, границы участка определены и согласованы с соседями, что исключает дальнейшие споры и претензии. Дорого? Но если объекты дачной недвижимости у нас сейчас стоят от 100 тысяч до миллиона, то 10 процентов на оформление всех необходимых документов, подтверждающих ваши права собственника, – не слишком дорого.
С коллегой согласен и Дмитрий Наумов, правда, цифры называет другие:
- Из нашей практики сотрудничества с землеустроительными организациями вырисовывается стоимость работ по межеванию от 5,5 до 8 тысяч рублей. Дороже я не встречал. Для оформления права на землю, бесплатного приобретения ее в собственность, я думаю, цена позволительная. Никто же не предлагает землю выкупать по кадастровой стоимости участков, которая, как известно, уже сегодня приближена к рыночным ценам. Бесплатная приватизация жилья тоже не обходится совсем уж бесплатно, но затраты опять же несравнимы с рыночными ценами. Конечно, все относительно: речь идет не о сотнях рублей, а все-таки о тысячах. Но, с другой стороны, какая организация будет бесплатно проводить межевание? Для того чтобы установить границы вашего участка, специалисты обязательно выезжают на место, проводят полевые работы, используя, кстати, при этом дорогую специальную аппаратуру. Но если очень нужно оформить право собственности на землю, а проводить межевание в данный момент все-таки нет возможности, то человек может воспользоваться тем самым упрощенным порядком при оформлении своего права, о котором мы говорили.
- А соседей специалисты-землемеры тоже возьмут на себя? - интересуюсь я.
- В принципе могут, - отвечает Дмитрий Наумов. - Но психологически лучше, если собственник сам встретится с соседями и получит у них подтверждение, что они не возражают против установленных границ участка.
- Собственнику выдается специальный документ, с которым он и обходит соседей, - дополняет Александр Авербах. – Но если соседи отказываются признать границы, то их извещают о месте и времени проведения собрания по согласованию межевых границ. В случае если они данное мероприятие проигнорировали, считается, что споров о границах нет. Как видите, все демократично. Бывают, правда, ситуации, и в нашей практике они встречались, когда по документам соседи есть, но сменилось уже не одно поколение, соседние участки стоят запущенные, и где эти номинальные соседи-землепользователи, неизвестно. Нередко правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы содержат массу противоречий и неточностей. Но тогда, чтобы обезопасить себя и не тратиться потом на судебные разбирательства, тем более нужно провести межевание, как положено, оформить все документы и - жить спокойно, долго и счастливо.
Итак, если стоит вопрос «межеваться или не межеваться?», то лучше все же межеваться. Долгая и счастливая, без ссор, судов и валидола жизнь на своей земле стоит того.
Фото: minstroy.tatar.ru
