Последнее в 2005 году заседание Международного ипотечного клуба состоялось 20 декабря. По традиции в «Президент-отеле» встретились руководители ведущих российских и зарубежных банков, инвестиционно-финансовых, строительных, ипотечных, риелторских, страховых, оценочных компаний, а также представители региональных организаций из Карелии, Якутска, Хабаровска, Омска, Чебоксар, Уфы, Санкт-Петербурга. Собравшиеся подвели итоги года, который был весьма насыщен событиями на рынке недвижимости.
Почему цены на жилье растут?
Если в первом полугодии 2005 года рынок был на удивление стабилен (ежемесячно жилье дорожало лишь на 1 %), то во втором цены начали заметно расти, прибавляя в месяц по 3–5 % и более. Участники встречи размышляли над причинами столь резкого скачка.
Одно из наиболее часто приводимых объяснений — реакция рынка на введение Закона № 214-ФЗ «О долевом строительстве…» (далее — Закон), который привел к сокращению объемов возводимого жилья. А уменьшение предложения при растущем спросе вызвало рост цен. На первый взгляд логично, но при ближайшем рассмотрении проблема в большей степени надуманна, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
В 2005 году в столичном регионе по-строено 4,5 млн. кв. м жилья — это объем прошлого года. Примерно на 30 % снизилось количество возводимых объектов за счет сокращения доли панельного домостроения в пользу монолитно-кирпичного. Но площадь квартир в монолитных домах больше — значит, итоговое число квадратных метров существенно не уменьшилось. Преувеличена и зависимость нынешнего скачка цен от роста стоимости строительных материалов, прежде всего цемента. Цены на него не менялись с 2002 года, однако это не мешало жилью стремительно дорожать.
По мнению О. Репченко, имеет место совокупное влияние нескольких факторов, в том числе психологических. «Не помню ни одного года, когда бы проводилась столь же мощная PR‑кампания на повышение цен», — говорит аналитик. Обманутые дольщики, обиженные застройщики, монополизация рынка строительных материалов… Известны случаи, когда, поддавшись общему настрою на подорожание, компании снимали объекты с продажи, чтобы поднять цены.
Надо ли переписывать Закон «О долевом строительстве…»
Хотя претензий к документу много, делать выводы о его достоинствах и недостатках еще рано — таково мнение членов Правительства РФ. По словам депутата Государственной думы РФ Александра Когана, власти полагают, что необходимая для серьезных выводов статистика пока отсутствует, поскольку данный правовой акт действует меньше года.
Тем не менее работа над корректировкой Закона идет. Комитет Государственной думы РФ по кредитным организациям и финансовым рынкам подготовил законопроект «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». С его основными положениями участников заседания клуба познакомил А. Коган. В частности, предлагается отменить солидарную ответственность банка и застройщика; ввести внесудебный порядок расторжения договора о долевом участии в строительстве со стороны застройщика при нарушении участником сроков оплаты договора; в два раза уменьшить штрафные санкции за несоблюдение сроков сдачи объектов; расширить перечень оснований, на которых застройщик может привлекать денежные средства на строительство объектов, в частности с помощью жилищно‑строительных кооперативов и выпуска облигаций. Проектом также предусмотрено страхование гражданской ответственности застройщика в пользу участника долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
Данный вид страхования должен компенсировать отмену субсидиарной ответственности банков. Но сами страховые компании не очень в этом заинтересованы. Страховать застройщика невыгодно: слишком высоки риски. Если работы будут сорваны (а в сегодняшней ситуации исход вполне вероятный), то уже не банк, а страховая компания должна возместить убытки всем дольщикам. Это огромная сумма. Гораздо привлекательнее выглядит страхование физических лиц, то есть дольщиков, которое со временем может превратиться в обязательное, подобно автогражданке. Много однообразных рисков, каждый из которых не так велик… Закрепиться на столь прибыльном и мало рискованном рынке захотят многие.
Однако такое страхование, как справедливо заметила Анна Меньшикова, начальник отдела корпоративного и финансового законодательства Министерства экономического развития и торговли РФ, сделает покупку жилья на этапе возведения слишком дорогой для граждан. «Нет необходимости вводить страхование. Закон и так достаточно жесткий, чтобы защитить права дольщиков», — считает А. Меньшикова.
Пока идет подготовка поправок, Закон начинает потихоньку работать и в скором времени может существенно влиять на цены квартир, но не потому, что ужесточение строительных норм приведет к сокращению объемов возводимого жилья, а потому, что покупатель из двух одинаковых домов предпочтет тот, который построен по новым правилам, а следовательно, и с большими гарантиями и надежностью. С таким парадоксальным утверждением выступил Дмитрий Шмелев, коммерческий директор компании «СТ Групп Регион», имеющей опыт работы по новому Закону. Он заявил: «В регионах не почувствовали существенных проблем в связи с введением документа. Закон повышает себестоимость строительства примерно на 10 %, но вместе с тем составляет серьезную конкуренцию «серым» схемам привлечения средств граждан». Несмотря на то, что свои затраты строители компенсируют повышением цены за 1 кв. м на 15–20 %, спрос на жилье, построенное в рамках требований нового правового акта, высок.
Влияет ли ипотека на рост цен
Резкий рост стоимости жилья вызван запуском ипотеки, считает Андрей Сапожников, сертифицированный аналитик РГР. Особенно это заметно в регионах, где активно работает Агентство ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающее рефинансирование выдаваемых банками кредитов. Например, в Вологде ипотека мощно стартовала год назад, и стоимость жилья увеличилась на 100 %. Выросли цены в Петрозаводске, Тюмени, Красноярске. Плавный их подъем наблюдается в Рязани.
Но можно взглянуть на ситуацию иначе: не ипотека определяет подорожание, а цены приводят к снижению объемов кредитования. По свидетельству представителя банка «Дельта Кредит» люди берут у них деньги и не могут их использовать, потому что квартиры успевают подорожать.
Пока доля ипотечных сделок слишком мала, чтобы оказывать существенное влияние на цены, полагает О. Репченко, но когда данные сделки будут составлять 30 %, влияние станет ощутимым. Однако в том, что это событие наступит скоро, приходится сомневаться: зарплата основной части населения невысока. Пока же 30 % приходится на инвестиционные сделки, то есть недвижимость используют как средство вложения капитала. Именно инвестиционный спрос, по мнению А. Меньшиковой, подстегивает цены и лишает шанса купить квартиры тех граждан, которые действительно нуждаются в них. Необходимо предложить другой надежный инструмент вложения, который позволит части инвесторов уйти с рынка недвижимости, повысив доступность жилья для других. Таким инструментом должны стать паевые инвестиционные фонды. Уже сегодня это самая защищенная от рисков финансовая структура, и со временем она обещает стать популярной.
Ипотека не делает жилье доступным, утверждает президент компании «БЕСТ Недвижимость» Григорий Полторак. Строить больше не стали, при этом уменьшается количество сделок на вторичном рынке. Если не принять необходимых мер, то ситуация будет только усугубляться. Конечно, прежде всего надо больше строить, но не забывать об имеющемся фонде на вторичном рынке. Квартиры следует активнее вовлекать в оборот — продавать, сдавать в аренду. У нас же значительная их часть пустует, в то время как люди не могут получить сносных условий проживания. Разрешить легальный захват свободной собственности в России вряд ли разрешат, но, снизив до одного года срок, в течение которого продажа недвижимости облагается налогом, можно существенно увеличить предложение квартир на вторичном рынке.
