В условиях кризиса элитная недвижимость остается оплотом стабильности: цены в этом сегменте и не думают понижаться. Правда, в последнее время эксперты отметили увеличение срока принятия решения. Современный покупатель уже представляет себе, что он хочет получить от застройщика элитной недвижимости, и знает, на какие критерии стоит обратить внимание.
Расположение
В географических контурах элитной недвижимости нет никаких существенных изменений. По-прежнему настоящий «люкс» строится в самом сердце Москвы. Чем более знакомым по романам и историческим хроникам кажется адрес, чем ближе к Кремлю и его окрестностям расположен дом, тем более несомненным считается его элитный статус.
Впрочем, и за пределами исторического центра Москвы есть элитная недвижимость, но, как правило, такая недвижимость расположена за городом, либо на популярных подмосковных направлениях (Рублевка, Новая Рига), либо ощутимо дальше от города – удобно для строительства частных особняков с большой прилегающей территорией.
Отдельные девелоперы пытаются продавать элитное жилье, построенное в городе, но далеко за пределами его культурного и исторического центра. Аргументы при этом приводятся следующие: в центре «яблоку негде упасть», там слишком плотная и неоднородная застройка, и окна квартиры в фешенебельном доме вполне могут выходить на неприглядные и запущенные улочки с маргинальным населением. Хотя справедливости ради стоит отметить, что таковых в центре Москвы осталось немного. Словом, у центра свои преимущества (звучные адреса, близость к развлекательной инфраструктуре Москвы, престиж и элитное соседство), у окраин – свои (большее пространство, за счет чего можно обустроить качественную инфраструктуру: озеленить лужайки вокруг дома, разбить скверы, выкопать искусственные пруды и т.д.).
Единого мнения по поводу этого критерия у девелоперов нет. Одни считают, что «правильный» элитный дом не должен находиться за пределами исторической Москвы, а все остальные проекты, которые расположены ближе к окраинам, являются де-факто домами бизнес-класса, которые нерадивые застройщики пытаются продать как «элиту». Другие - что главными критериями элитного дома должны служить повышенные стандарты безопасности и комфорта его жителей, а уж где он будет находиться – дело десятое.
Архитектура и дизайн
Для того, чтобы получить название элитного, дому уже мало быть просто качественным, продуманным и стильным. Архитектура элитного дома должна быть уникальной, отличаться от других предложений на рынке и приковывать свое внимание. Часто для достижения должного эффекта застройщики привлекают к разработке проекта будущего дома архитекторов с мировыми именами.
Выделяют несколько стандартных типов элитной недвижимости:
Пентхаусы – один из самых популярных и, в то же время, спорных форматов элитной недвижимости. Эксперты настаивают на том, что настоящий пентхаус – двухуровневая квартира, фактически, целый отдельный дом на крыше жилого дома, с отдельным входом и лифтом. Далеко не все дома в центре Москвы могут позволить себе такую архитектурную концепцию, поэтому нередко лофтом называют квартиру под самой крышей, даже не всегда двухуровневую. Эксперты известных девелоперских компаний, исследовав предложения московского рынка, убедились в том, что настоящих пентхаусов в Москве буквально несколько десятков – 60 на всю столицу. А особо придирчивые даже снизили это количество до 10.
Лофты – недвижимость, которую все ждут. Предложений по этому формату на рынке пока нет, но разработка и строительство лофтов идет активно, и предварительный спрос на новый формат достаточно высок. Речь идет об огромных квартирах с высокими потолками и техногенной отделкой. Лофты де-факто являются промышленными помещениями, переделанными под жилую недвижимость, поэтому основные характеристики – масштаб, простор, много стекла и металла, огромные окна – достались им от предшественников. Эксперты считают, что этот формат элитного жилья привлечет внимание людей искусства, а также будет использоваться в качестве представительских квартир.
Студии – как и другие форматы элитной недвижимости, студии когда-то были жильем для самых бедных жителей города, художников, которым приходилось совмещать жилье с мастерской. Сегодня же квартира, в которой функциональные зоны слиты воедино, стала популярной у самых богатых представителей общества. Этот архитектурный стандарт легко достижим и не требует существенных изменений в конфигурации самого здания, поэтому студии проще строить, чем те же пентхаусы или лофты. «Подделок» этого формата на рынке элитной недвижимости сравнительно немного.
Апартаменты – помещения квартирного типа, которые используются не для постоянного проживания, а для временного пребывания, элитная альтернатива гостиницам и съемным квартирам. Чаще всего апартаменты используются для бизнес-целей – там устраивают презентации, встречи, туда поселяют важных гостей. Поэтому апартаменты, как правило, покупают юридические, а не физические лица, поэтому средний стандарт апартаментов достаточно высок. Иногда за апартаменты пытаются выдавать обычные квартиры, но это случается нечасто, как правило, строительством и продажей апартаментов занимаются компании, чьи названия у всех на слуху.
Особняки – в отличие от вышеперечисленных, особняки – загородный формат элитной недвижимости. Иногда на рынке встречаются предложения городского жилья, как правило, это квартиры в реставрированных особняках, но их довольно мало: чаще всего городские особняки находятся в нежилой категории, и в ней они и остаются, превращаясь в элитную офисную недвижимость.
Загородные частные особняки – недвижимость особого типа. От обычных загородных домов они отличаются все теми же характерными для элиты критериями: уникальным архитектурным решением, качественной инфраструктурой, повышенной безопасностью. Чаще всего особняки располагаются на больших участках земли, которые находятся в самых выгодных с точки зрения загородной жизни местах: в экологически чистых районах, в лесах, на берегу озера и т.д. В отличие от городской квартиры, работа дизайнера «прикладывается» не только к самому зданию (архитектурное решение и дизайн комнат), но и к участку возле дома: ландшафтные дизайнеры работают над созданием садово-паркового комплекса возле частного особняка, и зачастую услуги этих дизайнеров стоят не дешевле, чем услуги авторов проекта самого дома.
Разумеется, есть и «просто квартиры», особенно когда речь идет о квартирах в реконструированных особняках 19 века. Но чаще всего застройщик не упускает возможности поименовать свое творение звучным и красивым словом.
Безопасность
Независимо от формата элитной недвижимости и ее расположения, один из основных критериев принадлежности к классу «люкс» - безопасность жильцов. Причем, в случае с элитной недвижимостью, помимо непосредственной безопасности, требуется еще и определенная изолированность от окружающего мира. Это особенно актуально в центре Москвы, где застройка действительно и плотная, и неоднородная. Поэтому потребители элитного сегмента стараются купить жилье, в котором они будут максимально отгорожены от соседей и просто любопытных.
Один из самых удачных вариантов для любителей уединения – клубные дома на несколько десятков квартир со строгим фейс-контролем и заранее ограниченным количеством соседей, расположенные в буквальном смысле слова за высоким забором, который призван оградить жильцов от любопытных взглядов с улицы.
Именно критерий безопасности и изолированности от внешнего мира во многом определяет итоговую стоимость элитного жилья. Девелоперы часто делят элиту на дополнительные подкатегории: luxe, deluxe, премиум, класс А, класс B. Стандартно самым дорогим типом элитной недвижимости (после эксклюзивных предложений, количество которых на рынке исчисляется поштучно) считаются именно клубные дома с прилегающей изолированной территорией.
Элитная сегрегация иногда заставляет девелоперов и их клиентов мигрировать подальше от центра - как было сказано в начале статьи, именно там состоятельные жильцы могут получить просторную придомовую территорию и, в то же время, сохранить комфорт отгороженности от внешнего мира.
