За все время работы в сфере недвижимости владелец холдинга МИЭЛЬ Григорий Куликов лично сдал в аренду всего три квартиры. Это, впрочем, не помешало ему построить одну из крупнейших компаний в отрасли. Миллион квадратных метров в инвестпроектах и десять тысяч сделок в год на рынке продажи жилья. Не достаточно ли? Нет, Куликову этого мало.
Встречу «Бизнес-журналу» Григорий Куликов назначил на первое апреля. Но разговор вышел не шутливый. В дополнение к строительству миллиона квадратных метров, которое компания финансирует из собственных средств, в течение года Куликов хочет положить в свой инвестиционный портфель еще более миллиона метров, попутно развивая франчайзинговую сеть в регионах. С такими объемами и правда не до шуток.
Три квартиры
Одно из увлечений Григория Куликова — воздухоплавание. У предпринимателя есть даже два собственных воздушных шара. Говорит, поначалу летать было рискованно, но очень интересно. Что-то похожее произошло у Куликова и с бизнесом. Начинал постепенно, а потом «втянулся».
— Выход на рынок недвижимости стал для меня венчурным проектом, — вспоминает Куликов. — У нас с партнерами были другие бизнесы. А присмотреться к недвижимости мне посоветовала младшая сестра, которая тогда пыталась работать наемным риелтором. Даже прислала двух своих подруг, которые стали первыми работниками моей компании.
Вместе с пятью партнерами (все сплошь математики и электронщики) Куликов зарабатывал в самых разных сегментах рынка: электронике, станкостроении, телекоммуникациях, патентном деле и издательском бизнесе. Самые большие надежды подавал проект в сфере телекома — в его реализации МИЭЛЬ помогали специалисты KPMG. Речь шла о создании системы автоматической международной телефонной связи — одной из первых в России. Однако просуществовал этот бизнес недолго. «В 1992 году возникла необходимость договариваться о продолжении работы с министерством связи вновь РФ, преемнице СССР— рассказывает Куликов. — А американские партнеры решили, что это ниже их достоинства. В итоге проект помер, но уже без МИЭЛЬ.
Что же, теперь такой финал можно считать в некотором роде удачей: у предпринимателя появилось время, чтобы пристальнее приглядеться к рынку недвижимости.
Первый риелторский офис был открыт в здании школы на Ботанической улице — в помещении, где по проекту была предусмотрена квартира директора. Поначалу компания занималась исключительно сдачей жилья в аренду. Затем наняли двух юристов и взялись за сделки по купле-продаже.
«На заре бизнеса я сам сдал в аренду три квартиры, — говорит Куликов. — Просто нужно было попробовать это дело на себе. Чтобы эффективно руководить компанией, необходимо было пройти на практике то, что делают подчиненные. Впрочем, я и сейчас консультирую стратегических клиентов или тех, кто обращается ко мне лично».
Никакого рейдерства!
К 1996 году риелторский бизнес Куликова достаточно окреп для того, чтобы предприниматель начал строить сеть отделений по всей Москве. А в 1997-м владелец компании продал первую франшизу в регионы. Хотя признаем, о системном развитии франчайзинга речь тогда не шла.
В 1998 году МИЭЛЬ объединилась с другой риелторской фирмой — «ЛеРу», принадлежавшей приятелю Куликова Дмитрию Лебедеву. «Я видел, что наши бизнесы развиваются похожим образом, — вспоминает Лебедев. — У нас была общая база данных, мы вели много совместных сделок, дружно наступали на одни и те же грабли. Да и вектор движения у нас был примерно одинаковый. Вот я и предложил объединение».
Правда, предложение Лебедева Куликов принял только с третьего раза: «Сначала я просто проконсультировал его, как лучше развивать бизнес, к чему стремиться. Но в 1998-м мы все-таки стали работать сообща». Как признают теперь оба партнера, сотрудничество дало неплохой результат. Лебедев утверждает, что вскоре после объявления о слиянии к партнерам присоединилось еще несколько более мелких агентств, выразивших желание стать частью быстрорастущего риелторского холдинга. Однако сам Куликов на всякий случай оговаривается: «Все они сделали это добровольно, а некоторым даже пришлось отказать. Рейдерством я никогда не занимался».
Со стороны партнерство казалось на загляденье гармоничным. Однако в 2005 году Куликов выкупил у Лебедева его долю в бизнесе, став единоличным владельцем МИЭЛЬ. Какая кошка пробежала между ними? Куликов утверждает, что разошлись «мирно, без скандалов и судов». Чуть менее дипломатичен Лебедев: «К 2005 году у нас осталось мало общего в видении перспектив развития бизнеса, поэтому мы предпочли развивать проекты самостоятельно». Сегодня Лебедев занимается строительством коммерческой недвижимости в Подмосковье и не жалеет о «разводе». Пусть даже Куликов упорно продолжает восхождение на олимп рынка недвижимости.
«Рынок созрел для франчайзинга»
В 1997 году о франчайзинге в стране почти никто не имел ни малейшего представления. А Куликов продал несколько франшиз в регионы. И не прогадал. «Лаборатории франчайзинга», как их называет Куликов, открылись в Омске, Барнауле и Новосибирске. Почему «лаборатории»? Да потому что первый блин вышел наполовину комковатым. Стартапы в Омске и Барнауле оказались вполне успешными: со временем франчайзи МИЭЛЬ заняли сильные позиции на своих рынках. Тем временем франчайзинговый бизнес в Новосибирске «помер». В чем дело? Все просто: в первых двух случаях бизнесом управляли непосредственные владельцы компаний, тогда как в Новосибирске — наемный менеджер.
— Строить бизнес в регионе тогда было очень сложно, — вспоминает генеральный директор «МИЭЛЬ-Омск» Павел Кручинский. — Однако мы видели, как успешно развивается риелторство в Москве, как лидеры столичного рынка стандартизируют свои бизнес-процессы. А потом на одном из съездов Гильдии риелторов я услышал выступление Куликова, заразился его харизмой и предложил наладить сотрудничество. Куликов от предложения не отказался. Думаю, ему самому было интересно, что из этого получится. Продажа франшиз для него тогда не была коммерческим проектом. Мы просто стали экспериментальной площадкой. Но ничуть об этом не жалеем. К тому же условия предоставления имени и технологий оказались вполне щадящими.
Другой франчайзи Куликова, гендиректор «МИЭЛЬ-Барнаул» Валерий Фоменко, купил франшизу в 2000 году, позавидовав успехам Кручинского. «Мы увидели, как успешно развивается и прогрессирует франчайзи МИЭЛЬ в Омске. Захотелось так же, — говорит Фоменко. — Рынок на периферии сильно отставал в своем развитии от Москвы, а приобретение технологий, наработанных Куликовым, позволило нам сократить время развития и вырваться в лидеры».
Оба франчайзи открыто признают, что покупали вовсе не брэнд, а отработанные технологии. Тем временем Куликов строго следил за тем, чтобы предприниматели, которым он передал права на использование марки, не нанесли МИЭЛЬ репутационных потерь. «Если бы мы теряли клиентов из-за низкого сервиса или навредили общему брэнду, Куликов мог тотчас отозвать право использования и имени, и технологий», — поясняет Валерий Фоменко. Сегодня, по оценкам, в Омске франчайзи МИЭЛЬ контролирует 11% рынка риелторских услуг, в Барнауле — 12%. При этом, несмотря на то что стоимость пользования брэндом выросла, оба франчайзи не жалуются.
Строго говоря, до недавнего времени франчайзинг так и оставался для Куликова экспериментом, причем экспериментом не самым заметным. Однако в 2006 году предприниматель решил вернуться к этой теме всерьез, анонсировав масштабный франчайзинговый проект, предполагающий запуск в Москве и области 150 офисов и расширение присутствия в регионах.
— Причин для этого было несколько, — поясняет Куликов. — Наш рынок должен был созреть для франчайзинга, что и произошло после 2005 года. К тому же интерес к этой модели подогревало развитие ипотеки, благодаря которой на рынке появляются четкие стандарты: ипотека нормализует и структурирует все, что связано с куплей-продажей недвижимости.
Правда, у некоторых участников рынка на сей счет другое мнение: «второе пришествие» Куликова во франчайзинг непосредственно связано с выходом на российский рынок компании Century 21. Автор первых франчайзинговых «лабораторий» не хотел отставать от агрессивного конкурента. К тому же топ-менеджеры Century 21 сами спровоцировали Куликова, называя себя чуть ли не отцами-основателями франчайзинга в сфере риелторских услуг. «Прежде участники российского риелторского рынка даже не знали, что подобная региональная экспансия возможна, — смело заявляет президент Century 21 Russia Нури Катц. — С приходом же нашей компании в Россию всем стало очевидно: именно этим путем можно и нужно идти в регионы».
— Да при чем тут они? — кипятится Григорий Куликов. — И почему они не вышли на этот рынок десять лет назад? Все правильно: потому что тогда для этого еще не сформировались условия. А сейчас они, так же как и мы, провели анализ ситуации и пришли к выводу, что франчайзинговую сеть можно строить и в России. Просто рынок созрел. Неудивительно, что идея массового развития такого продукта появилась сразу у нескольких крупных игроков.
Сегодня на российском рынке риелторский франчайзинг развивают пять компаний: МИЭЛЬ, Century 21, «Хирш», «Дом.ру» и «Адвекс». Справедливости ради следовало бы упомянуть в этом списке и «БЕСТ-Недвижимость», однако франчайзинговый проект у этой компании пока завис. С не меньшим интересом на региональные рынки недвижимости поглядывают и в группе МИАН. Пока компания намеревается открыть самостоятельно 50 дочерних отделений в 24 городах страны, однако эксперты уверены, что рано или поздно владельцу МИАН Александру Сенаторову придется начать продажу франшиз, иначе региональная экспансия обойдется ему слишком дорого.
— Франчайзинг — самый быстрый и эффективный в финансовом отношении способ построения национальной сети, — убежден коммерческий директор франчайзинговой сети «Дом.ру» Антон Селезнев.
Консультант, соинвестор
Другой проект, поглощающий массу времени и сил у Куликова, — девелоперский бизнес, которым он занимается еще с 1997 года. Этот бизнес стал активно развиваться с прихода в компанию Савелия Орбанта. Тем же курсом следуют и другие представители «большой четверки». «ИНКОМ-Недвижимость» инвестирует в строительство коттеджных поселков, МИАН тяготеет к городской недвижимости, а МИЭЛЬ занимается девелопментом как загородных поселков, так и жилых домов. Пробует свои силы на этом рынке и «БЕСТ-Недвижимость», но громких проектов у компании пока нет.
В прошлом году основатель МИЭЛЬ в дополнение к девелоперским проектам анонсировал еще одну, новую для рынка услугу — «Управление стоимостью проектов». Это специально разработанный комплекс мероприятий для эффективной реализации строительных и девелоперских проектов. Прообразом услуги было понятие «генеральный риелтор», однако Куликов решил, что такое определение слишком узко: «По сути, генеральный риелтор лишь продает построенную недвижимость, тогда как мы консультируем девелопера и выступаем соинвесторами». Самым успешным проектом такого рода стал для компании столичный элитный жилой комплекс «Грандъ Паркъ». «Если в первой очереди мы проинвестировали 30% строительства, то в третьей — уже около 100%», — говорит Куликов.
Девелоперы, с которыми в такой роли сотрудничает МИЭЛЬ, отзываются о результатах положительно. «Всего компания МИЭЛЬ вложила в наши совместные проекты более миллиарда долларов, — утверждает вице-президент ГК ПИК Сергей Канаев. — Когда в проект входят крупные известные участники рынка, это определенная гарантия контроля денежных потоков, адекватности и корректности цен. Кроме того, компания всегда демонстрирует четкие бизнес-планы, рассчитывает рентабельность и прогнозирует цены.
— Наше сотрудничество с холдингом МИЭЛЬ продолжается пять лет, — вторит гендиректор «Мосфундаментстрой-6» Виктор Нестеренко. — За это время МИЭЛЬ инвестировал в осуществляемое нами строительство более чем 175 тысяч кв. м жилья. На перспективу готовим еще ряд совместных проектов.
Правда, у МИЭЛЬ на этом фронте случилось и несколько оказий. Так, в 2005 году холдинг выиграл тендер на разработку концепции и консалтинг проекта «Академический», который строит под Екатеринбургом «Ренова СтройГрупп» (РСГ) Виктора Вексельберга. А впоследствии МИЭЛЬ собирался даже стать соинвестором этого проекта. В годовом отчете компании за 2006 год это событие названо «шагом вперед» не только для холдинга, но и для всего рынка недвижимости. Впрочем, планам МИЭЛЬ не суждено было сбыться. Дело в том, что руководители РСГ, которые сначала собирались привлечь МИЭЛЬ в качестве соинвестора, передумали и приняли решение финансировать строительство проекта самостоятельно.
Еще менее понятным образом складываются дела вокруг проекта «Солнцеград», который ведет компания «Новая Площадь». Холдинг МИЭЛЬ стал соинвестором «Солнцеграда» в 2006 году. Но в связи с конфликтом между девелопером и генподрядчиком, который длился до начала 2008 года, сроки реализации проекта сдвинулись. А недавно компания МСМ-5, выступающая генподрядчиком проекта, выразила желание стать собственником 60% площадей комплекса, которые «Новая Площадь» готова отдать ей за долги. Вот только никаких подписанных документов у партнеров пока нет, а в настоящий момент между всеми инвесторами проекта ведутся переговоры и обсуждаются условия его будущего развития. Некоторые участники рынка предполагают, что район может превратиться в долгострой, однако представители «Новой Площади» и МСМ-5 категорически отрицают такую возможность, уверяя, что работы над проектом ведутся полным ходом в соответствии с графиком. А вот у Куликова на этот счет пока есть сомнения.
«Мы не вывели этот объект на массовую реализацию из-за проблем, которые возникли у основного девелопера, поэтому я спокоен: никаких неприятностей с дольщиками у нас не будет, — говорит Куликов. — Хотя в развитие «Солнцеграда» мы уже вложили более миллиарда рублей». Впрочем, у кого из предпринимателей не было неудач?
«Рано писать мемуары»
К началу 2008 года портфель инвестиционных проектов МИЭЛЬ превышал миллион квадратных метров, а их стоимость зашкаливала за полтора миллиарда долларов. Теперь Куликов намерен увеличить портфель вдвое.
— На какие средства развивается сегодня холдинг МИЭЛЬ?
— Мы имеем кредитные истории во многих крупных банках, недавно провели размещение первого облигационного займа, купонная ставка по которому даже превысила ожидания.
— А к IPO не готовитесь?
— Пока конкретных планов по IPO у нас нет. Тем не менее с этого года мы заказали аудит компании PriceWaterhouseCoopers. Кроме того, у нас появился полноценный совет директоров, в котором представлены три независимых директора. Два раза они даже «переголосовали» меня, и я с удовольствием уступил их решению. Почему с удовольствием? Дело в том, что это действующий совет директоров, а не марионетки, которые голосуют так, как хочет основной владелец. Что же касается IPO, с уверенностью могу сказать, что мы ставим целью привлечение финансового инвестора. А дальше будет видно. В конце концов, IPO — лишь один из инструментов. И дойдет ли до него дело, я пока сказать не берусь.
Впрочем, несмотря на бурное развитие инвестиционного подразделения, Куликов не забывает и о том, с чего, собственно, начинал, — о классическом риелторском бизнесе. Сегодня МИЭЛЬ плотно обосновалась на втором месте среди столичных риелторов, уступая по объему сделок и числу агентов лишь «ИНКОМ-Недвижимости» Сергея Козловского. «Второе место — это тоже лидер, — считает Григорий Куликов. — Гонку с «ИНКОМ» я прекратил еще в 2003 году, не желая рисковать качеством услуги. Нас устраивает второе место с большим отрывом от конкурентов».
Одновременно основатель МИЭЛЬ продолжает эксперименты с новыми форматами бизнеса. В 2000 году у Григория Куликова появился профессиональный интерес к рынку элитной недвижимости, после чего он создал компанию «Усадьба», специализирующуюся на продаже премиального жилья. С какой целью? «Брэнд «МИЭЛЬ» ассоциируется с жильем эконом- и бизнес-класса, а для работы с элитной недвижимостью я создал другую компанию», — признает Куликов.
— Наша компания нацелена на достаточно узкий сегмент рынка и определенную целевую аудиторию, — поясняет гендиректор «Усадьбы» Евгений Иванов. — С 2005 года мы являемся агентством полного цикла по обслуживанию клиентов в сфере элитной недвижимости. Приоритеты — реализация наиболее дорогих и статусных объектов загородного рынка на Рублево-Успенском, Калужском и Новорижском шоссе. Также мы продаем городские квартиры, особняки и пентхаусы.
Куликов не смог пройти и мимо другого аппетитного рынка — коммерческой недвижимости, для чего была создана компания Praedium (в переводе с латыни как раз «недвижимость»). «Для более эффективной работы на рынке коммерческой недвижимости компания должна иметь иностранное название, — уверен Куликов. — Praedium уверенно закрепилась среди лидеров».
Не слишком ли много направлений? Куликов считает, что останавливаться рано и недавно запустил еще один проект — компанию «Мультиброкер». Управляет ею бывший гендиректор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Наталья Кирпиченко. Любопытно, но «Мультиброкер» не входит в структуру холдинга, а юридически компания основана Куликовым как физическим лицом.
— Это как раз тот самый случай, когда я уступил независимым директорам, которые единогласно проголосовали против создания «Мультиброкера» в рамках холдинга, — поясняет предприниматель. — И сейчас я понимаю, что они были правы. Тем не менее реализовать этот проект как физическому лицу мне никто не мог помешать.
«Виновата» в этом Наталья Кирпиченко: «Общую идею этого проекта я озвучила Григорию Куликову в начале прошлого лета. Для меня было важно, чтобы инвестором стал Григорий Львович, поскольку у нас с ним хороший рабочий тандем». А потом мы всей командой занимались «упаковкой» проекта и добивались того, чтобы в будущем он стал успешным, добавляет Куликов.
В «Мультиброкера» Куликов уже вложил более трех миллионов долларов, а всего за первый год работы компания «проглотит», по расчетам, не менее семи миллионов. До 2010 года объем привлеченных «Мультиброкером» ипотечных кредитов, по данным Кирпиченко, к 2010 году должен превысить 100 миллиардов рублей.
Как и первые опыты, «Мультиброкер» для Куликова — типичный венчурный проект. Риски и правда велики, а многие участники рынка сомневаются в реалистичности объявленных планов. Однако кое-кто уверен: есть шанс, что венчурный стартап Куликова «выстрелит», как «выстрелила» в 1993 году тогда мало кому известная МИЭЛЬ. А главное, новые проекты — естественная среда обитания для Куликова. Да и от оперативного управления холдингом уходить он не собирается: «Мемуары я буду писать позже. А пока мне есть чем заняться в бизнесе».
