С конца прошлого года цены на московские квартиры начали падать. Тенденция продолжилась и в новом году — за минувшую неделю цены снизились на 0,1%. По словам аналитиков, падение прекратится только тогда, когда цена опустится на 15—20%.
За минувшую неделю средняя стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 0,1% до 4 210 долларов за квадратный метр, сообщается в отчете «Индикаторы рынка недвижимости». Впервые за несколько лет этот показатель стал отрицательным. Это не стало сюрпризом для людей, внимательно следящих за рынком недвижимости – падение цен не в прайс-листах, а в реальных сделках началось еще в старом году.
Согласно данным аналитического центра www.irn.ru, общегородской индекс стоимости жилья потерял по сравнению с предновогодним значением 3 доллара и составил 4 210 долларов за квадратный метр. Небольшая отрицательная динамика наблюдается сейчас фактически по всем типам жилья, кроме современных монолитно-кирпичных домов, и скорее всего в течение второй половины января такая ситуация сохранится.
Вместе с тем ценовое падение происходит весьма дифференцированно. Существеннее остальных подешевело жилье низкого качества. Например, квадратный метр в домах из «плохой» панели и «плохого» кирпича подешевел на 0,1% до 3 863 и 4 134 доллара соответственно. А в домах из современной панели цены упали на 0,3% — до 4 189 долларов. Стоимость площадей в традиционно наиболее дорогих сталинских домах и домах из типового кирпича не изменилась и составила 4 905 долларов за квадратный метр. Подорожали за эту неделю только квартиры в домах из современного монолитного кирпича. Цена квадратного метра в них подскочила на 0,4% до 4 711 долларов. По мнению авторов отчета, тенденция по снижению цен сохранится в течение и второй половины января.
Действительно, как еще раз подтвердил «Эксперту Online» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, падение цен на московские квартиры – вещь не новая, просто коррекция стала более масштабной: «За последние полтора года жилье подорожало более чем в два раза. Рост был ажиотажный, по инерции. Сейчас рынок выдохся, остановился. Пошла коррекция назад. В декабре жилье экономкласса стало дешеветь, бизнес-класс еще как-то вытягивал», — говорит Репченко. Прогноз аналитика на период до лета – цены упадут на 5—15% в зависимости от типа жилья. «Например, жилье экономкласса – это жилье переоцененное, поэтому оно будет падать. По элитному жилью, думаю, цены не упадут, а за год даже могут вырасти на 10—15%. Вообще дифференциация цен будет зависеть от отдельных квартир», — говорит аналитик.
Цены на новостройки будут снижаться несколько иначе – преимущественно в виде скидок. Например, перед Новым годом прошли многочисленные акции с 5—процентными скидками на квартиры, которые проходят и сейчас. Получается завуалированное снижение цен.
Причем падает не только цена за квадратный метр. Логическим продолжением падения цены является и падение доходности вложений в жилую недвижимость, которая сокращается в течение уже нескольких месяцев. В настоящее время инвестиции в квартиру доходнее банковского депозита всего в 4,38 раза. Доходность складывается из арендных платежей и роста стоимости квартир. «Арендные платежи дают 5% годовых, это менее обычных 7—8% банковских депозитов. Стоимость квартир падает. Поэтому и доходность снижается», — объясняет Репченко.
По словам вице-президента Всероссийской гильдии риэлтеров Константина Апрелева, помимо всего прочего сыграло роль и то, что цены на недвижимость выросли настолько, что квартиры стали недоступны для среднего класса. Причем средний класс г-н Апрелев определяет как лиц с доходом 3 тыс. долларов на человека. В результате же недоступности для этой категории населения спрос упал в 3 раза. Ведь среди покупателей две трети — это именно средний класс, а одна треть – это «очень богатые люди». «Снизился покупательский спрос, вышло осеннее предложение, а спрос упал в три раза. К тому же прекратились спекулятивные сделки», — мотивирует падение цен Апрелев. Отток желающих заработать на недвижимости, по его словам, будет происходить и дальше. В те сектора экономики, где доходность будет выше, – например, паевые фонды. Спрос же на квартиры восстановится тогда, когда цены снизятся на 15—20%, — это как раз та корректировка, по мнению Апрелева, которая необходима, чтобы восстановился спрос.
Однако некоторые игроки рынка ожидают обратного повышения цен уже совсем скоро. Как рассказал «Эксперту Online» генеральный директор компании Building BMG Сергей Елисеев, прямого снижения цен вообще не было: «Начиная с ноября ситуация со спросом достигла низшей точки, поэтому более активным стал торг, то есть цена стала все более отклоняться от стартовой. В среднем на 3—5%». Однако, по прогнозам Елисеева, рост цен возобновится уже в конце февраля.
Впрочем, такую точку зрения еще долго будут публично поддерживать многие риэлтеры. Они крайне незаинтересованы в падении цен.
Кроме падения цены квадратного метра в Москве на рынке недвижимости в нынешнем году будет несколько любопытных тенденций. Во-первых, по прогнозам Репченко, довольно существенно может подорожать аренда — за год на 30%. Во-вторых, объемы строительства будут смещаться в Подмосковье, и, как следствие, по мере развития инфраструктуры там поднимутся цены. Также прогнозируется приток спроса в коттеджную недвижимость из квартирной. Поэтому коттеджный рынок в 2007 году может расти так же, как квартирный в предыдущие годы.
Иллюстрация: m-s-k.ru
