Дом своими руками хотели бы построить многие. Но далеко не все знают, как подойти к делу. Не каждый умеет пилить, строгать, забивать гвозди. Не каждый обладает юридическими знаниями или риелторским опытом. В конце концов, не каждый отважится ради воплощения в жизнь этой мечты оставить основное место работы, забыть о карьерном росте — ведь строительство отнимает массу времени и сил. Итак, попробуем разобраться, как можно дешево и просто организовать строительство. Первый этап — выбор и покупка участка. Надо заметить — чрезвычайно ответственное занятие. Хотя кажется, что свободной земли в нашей стране хоть отбавляй, не так-то просто выбрать подходящую и правильно оформить все необходимые документы.
Земля и законы
Главное что нужно усвоить, — земля является объектом недвижимого имущества. Эта безусловная истина впервые была юридически закреплена в ст. 4 Основ гражданского законодательства СССР и Союзных республик от 31 мая 1991 года. А принятая через два года Конституция РФ уже четко определяла, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
С 28 апреля 2001 года вступила в силу глава 17 Гражданского кодекса РФ о праве собственности и других вещных правах на землю. В том же году был принят и начал действовать Земельный кодекс РФ, в котором толковалось, какие отношения регламентируются нормами Земельного кодекса, а какие – Гражданским кодексом РФ.
Правда, статьи того и другого кодексов, касающиеся земельных отношений, на протяжении десяти лет постоянно дополнялись и изменялись, поэтому то, что было законно в 90-х, в наши дни категорически запрещено. Скажем, если еще полтора десятка лет назад земли сельскохозяйственного и промышленного назначения переводились под индивидуально-жилищное строительство (ИЖС) одной лишь росписью главы администрации района, то в новом веке с такой практикой было покончено. Разрешение поставить дом, к примеру, на земле лесного фонда, можно теперь получить разве что у премьер-министра России. Впрочем, под строжайшей охраной находятся не только площади лесного фонда. В наши дни около трети подмосковных просторов числятся в разряде исторических, археологических, культурных или ландшафтных памятников. А еще десятки тысяч гектаров считаются, заказниками, заповедниками, плодородными пашнями, что в итоге не позволяет даже надеяться использовать их для какой бы то ни было застройки, в том числе и жилой.
Так что свободной земли довольно много, но мечтающему обзавестись собственным поместьем россиянину придется приложить определенные усилия, чтобы найти участок, который годится именно под жилую застройку: находится в разряде ИЖС, имеет свидетельство о праве собственности. Это и есть самая ценная земля — на ней разрешено возводить коттеджи, бани, гаражи, бассейны, оранжереи и прочие постройки. Но главное — после завершения дома необходимо получить регистрацию на постоянное место жительства. И упаси вас бог позариться на землю другой категории — впоследствии это грозит большими проблемами, вплоть до потери недвижимости и огромных средств.
Жилые и нежилые
Согласно положениям Земельного кодекса, по своему целевому назначению российские угодья разделены на несколько категорий – земли поселений, сельскохозяйственного назначения, промышленности, энергетики, транспорта, лесного или водного фонда и даже так называемые земли запаса. Говоря о размерах той или иной категории, стоит упомянуть, что в Подмосковье под сельскохозяйственные площади отведено 67%, на земли поселений в конце прошлого года приходилось 29%, на промышленные — лишь 4%. Но с каждым годом пропорции изменяются: сельхозугодий становится все меньше, зато прибывает земель под ИЖС, что не может не радовать потенциальных покупателей. Эксперты тоже полагают, что это правильный процесс. Действительно, выращивать на дорогой подмосковной земле зерно или помидоры — дело убыточное. Гораздо выгоднее продать эти участки под индивидуальную застройку, а уж будущий частник сам сможет сажать и сеять все, что ему захочется. Да и советский опыт показывает, что урожайность на личных участках оказывается намного выше, чем на общественных.
В общем, найти землю – это еще не все, нужно определиться с категорией. Дело в том, что для каждой категории устанавливается вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство (в том числе под коттеджное строительство), под садово-огородническое или фермерское хозяйство, под административно-производственные цели. Допустим, если участок выделен под садово-огородническое хозяйство, на нем можно выращивать овощи, сажать фруктовые деревья, разводить цветники, строить подсобные помещения — в том числе небольшой дом. Но родовым гнездом он никогда не станет, поскольку по закону будет пригоден только для сезонного проживания. А вот возвести особняк и прописаться в нем гражданин вправе лишь в том случае, если участок предназначен под ИЖС. Правда, придется побегать, чтобы оформить и зарегистрировать строение по всем юридическим правилам — как жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания.
Что разрешено и что запрещено
Если же облюбованный надел подпадает под категорию «земли поселений» с индивидуальной жилой застройкой каждого участка, то все остальные домовладельцы и хозяева соседних нежилых объектов обязаны придерживаться санитарных норм. В чем они выражаются? Прежде всего в том, что необходимо выдерживать установленные максимально допустимые расстояния между производственными и жилыми зданиями. Например, организовать молочную ферму меньше чем в полукилометре от частных владений никто не разрешит. Существуют санитарные нормы и для строительства овчарен, свинарников и т д. То же самое касается владельцев частной собственности. Возводить дом ближе, чем за 500 м от свинарника, санэпидемвласти никогда не позволят. Хотя грустные исключения, увы, встречаются. Например, на Новорижском направлении сначала разместились несколько элитных поселков («Третья охота», «Никольское подворье»), а через какое-то время шведский концерн «Орифлейм» добился разрешения на строительство по соседству фасовочного косметического производства. Крайний коттедж отделили от предприятия всего полтора километра.
Риск увидеть стадо коров прямо под окнами увеличивается, если жилой дом построен на землях сельскохозяйственного назначения. Дело в том, уточняет Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood, что по санитарным правилам и нормам (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) в санитарно-защитной зоне промышленных объектов (в том числе агропромышленного комплекса) нельзя размещать территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков. А в соответствии с Земельным кодексом разрешенный вид использования «Дачные и садоводческие товарищества» отнесен как раз к землям сельхозназначения.
Так что принадлежность угодий к той или иной категории влияет на возможность использования участков. Промышленные наделы предназначены только для размещения фабрик, заводов, складов и других производств. Зато, если предприимчивый бизнесмен-производственник решит втайне воспользоваться пашней, самоуправство может обернуться либо разорительными штрафными санкциями, либо изъятием участка. Остается добавить, что всего в Земельном кодексе представлено почти три десятка разных категорий земли. Но использовать под ИЖС можно только несколько из них.
Источник фото: www.liveinternet.ru
