Сегодня магазины, салоны связи, аптеки и многие другие объекты коммерческой инфраструктуры становятся еще доступнее для людей, поскольку их все чаще размещают в новостройках. При этом подобные коммерческие помещения обладают высокой ликвидностью и привлекают инвесторов
Строя дома в массовом сегменте, девелоперы в большинстве случаев предполагают, что на первом этаже разместятся коммерческие помещения. Всегда будут рядом магазин, салон красоты, что не может не радовать жителей новостроек. По оценкам коммерческого директора, партнера S.A. Ricci –
Санкт-Петербург Александра Ионова, доля коммерческих помещений в новостройках зависит от масштабов проекта, класса и т.п., но в среднем составляет 10-20% от общего объема площадей. Сегодня можно отметить тенденцию к увеличению доли коммерческих площадей в новостройках, что связано с ростом числа проектов комплексного освоения территорий, в которых, помимо жилых домов, создается самодостаточная среда для жизни человека, включающая различные объекты социальной инфраструктуры.
Сдать или продать
По данным S.A.Ricci – Санкт-Петербург, чаще всего в помещениях на первых этажах новостроек размещаются продуктовые магазины площадью 500-800 кв.м, салоны красоты, банковские отделения, аптеки. Наиболее ценны помещения в новостройках, которые расположены около станций метро. «Каждая строительная компания продумывает пул арендаторов, технические характеристики, планировки и расположение коммерческой недвижимости в ЖК на этапе проектирования. Качественно подобранные арендаторы могут способствовать привлечению покупателей в проект, – рассуждает руководитель отдела торговой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольга Аткачис. – В первую очередь, в новых домах размещаются те профили арендаторов, которые способны улучшить локальную инфраструктуру и повысить комфорт проживания в ЖК. Среди них, безусловно, продуктовый магазин в формате “у дома”, аптека, салон красоты, кондитерская, точка общепита, банк, детские образовательные учреждения. Среди новоселов востребованы и мебельные компании, строительные материалы, двери».
«По мере готовности жилого комплекса, даже по мере его заселения, интерес операторов к коммерческим помещениям возрастает. На данном этапе помещения уже охотнее приобретаются представителями сферы услуг, такими как медицинские и стоматологические центры и т.п. Однако не стоит забывать и об инвесторах, готовых приобрести коммерческое помещение для дальнейшей сдачи его в аренду, – подчеркивает начальник отдела маркетинга ЗАО «Ленстройтрест» Марианна Вагабова. – Такие люди, как правило, готовы приобрести помещение еще на стадии строительства, когда его стоимость не столь велика. Но в данной ситуации есть определенные риски для застройщика: сможет ли соответствовать будущий арендатор данного помещения той жилой среде, которую пытался создать застройщик, не возникнет ли негатива у жителей комплекса».
Директор департамента коммерческой недвижимости агентства недвижимости Home estate Аркадий Леонов отмечает, что у разных застройщиков разная политика в отношении выбора арендаторов или покупателей: кто-то изначально формирует пул арендаторов коммерческих помещений, а кто-то продает кому получится. Во втором случае в одном жилом доме может быть размещено, например, сразу два салона красоты, при том что ни одного магазина шаговой доступности в ближайшем расположении не представлено. Поэтому, конечно, более предпочтителен первый вариант.
Ольга Аткачис обращает внимание на то, что продажи в данном сегменте осуществляются крайне редко и, в основном, на начальном этапе строительства в инвестиционных целях. В большинстве случаев строительная компания самостоятельно занимается управлением коммерческими помещениями в рамках своих объектов.
Цена коммерции
«Ставки на коммерческие помещения в новостройках практически не отличаются от ставок за аренду подобных помещений на вторичном рынке. Здесь играют роль другие факторы – наличие или отсутствие рядом метро, большого пешеходного траффика, парковки и т.п., – рассуждает руководитель департамента рынка коммерческой недвижимости компании «Адвекс-Московский» Людмила Галисаева. – При этом нужно иметь в виду, что в новых комплексах помещения сдаются практически всегда без отделки, и собственник при сдаче помещения в аренду вынужден освобождать от платежей арендатора за первые несколько месяцев, для того чтобы “достроить” помещение и привести его приемлемый для эксплуатации вид».
Директор департамента стрит-ритейла NAI Becar в Санкт-Петербурге Марина Федорова добавляет, что, как правило, для собственника не играет существенной роли цель, под которую арендатор будет использовать помещение. Стоит отметить, что пока жилой комплекс не будет заселен на 50%, открывать коммерческие помещения в них нерентабельно. По мнению специалиста, рынок коммерческой «встройки» является разрозненным, стоимость квадратного метра варьируется от 50 до 500 тыс. рублей в зависимости от местоположения, близости к ключевым транспортным и пешеходным потокам, а также ликвидности самого объекта.
По данным АРИН, арендные ставки на подобные помещения составляют до 1500 рублей за кв.м в месяц. Цена продажи – около 100 тыс. рублей за кв.м. Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина считает, что спрос на коммерческие помещения в новостройках по итогам 2012 года существенно вырос. Как правило, такие площадки продаются еще до получения собственности, а арендаторы находятся очень быстро. В 2012 году в таких помещениях стали размещаться и детские центры разно-
образного профиля.
«Коммерческие площади обычно размещаются в комплексах, расположенных вблизи станций метро, оживленных магистралей, с хорошей проходимостью, под коммерцию в таких объектах порой отводится даже два этажа», – говорит маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлия Троицкая. По данным эксперта, сейчас средняя стоимость продажи коммерческих помещений в новостройках варьируется от 75 до 200 тыс. рублей за кв.м в зависимости от расположения и класса объекта. Арендные ставки составляют 1400-1600 рублей за кв.м в месяц. Наибольшей популярностью коммерция в новостройках пользуется у продуктовых операторов, организаций сферы услуг. Шумные заведения, работающие допоздна, оттолкнут покупателей квартир.
Нежелательные последствия
Заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев поясняет, что минус коммерческих помещений состоит в том, что покупатели жилья над ними не очень любят шум, который может сопровождать функционирование данных видов недвижимости. К наиболее шумным объектам относят бары и рестораны, для которых также важна правильная организация системы вытяжной вентиляции. В то же время пекарни и кондитерские являются обычно более приемлемыми соседями. «Надо понимать, что в момент ввода дома в эксплуатацию строительная компания может и не знать, какие компании разместятся на первом нежилом этаже. Кроме того, арендаторы могут меняться. Из нежелательных арендаторов могу отметить продуктовый ритейл. Собственники квартир опасаются появления крыс, тараканов и лишнего мусора», – подчеркивает генеральный директор СК «Навис» Александр Львович. По его оценкам, стоимость метра «коммерческих» первых этажей зависит от площади помещения, локации и специфики объекта и варьируется от 80 до 100 тыс. рублей за кв.м.
Директор направления «Коммерческая недвижимость» АН «Итака» Леонид Фарисеев рассказывает, что как показывает практика, застройщику не принципиально, каким видом бизнеса в дальнейшем будет заниматься собственник или арендатор. В большинстве случаев опасения жильцов совершенно напрасны. При технически грамотном оснащении все потенциальные неудобства сводятся к минимуму. В ином случае всегда можно обратиться к нужным органам и заставить нерадивого владельца бизнеса привести все к существующим нормам. В качестве нежелательных арендаторов г-н Фарисеев называет шумные заведения (некоторые виды ресторанов, рюмочные, игровые клубы и т.д.), медицинские центры, клиники для животных, пекарни (и другие заведения с ярко выраженными запахами и ароматами).
Аркадий Леонов говорит, что покупатели не очень любят, когда в их доме располагается магазин: это означает, что утром будут постоянно разгружаться большие грузовики с продуктами. Совершенно другая ситуация наблюдается в крупных жилых комплексах, новых жилых районах, где отсутствует развитая инфраструктура. Здесь для покупателя важно, чтобы в комплексе располагались магазин, ресторан, аптека, отделение банка, в более высоком ценовом сегменте – фитнес-центр. Здесь чаще всего коммерческое помещение строится под определенного покупателя. «Проще всего для новых ЖК подобрать таких арендаторов как продукты, салон красоты, мебель. Актуальность и выгода размещения этих операторов в новостройках очевидна, и сомнений в востребованности ни у кого не возникает. В списке нежелательных арендаторов – игровые автоматы, ночные клубы, секонд-хенды, частные заведения общественного питания формата “шаурма” или “шашлычная”», – считает Ольга Аткачис.
Людмила Галисаева, руководитель департамента рынка коммерческой недвижимости компании «Адвекс-Московский»:
К сожалению, в нашем городе на сегодняшний день есть всего несколько застройщиков, которые уже на стадии проектирования определяют будущее назначение нежилых помещений. Они сразу продумывают, где будет ресторан, где продовольственный магазин, а где помещение для сферы услуг. При этом основная масса застройщиков, не мудрствуя лукаво, все нежилые помещения называет «офисными», чем значительно упрощает процесс проектирования и минимизирует затраты при строительстве. Ведь если в проекте некое помещение значится как ресторан, то проектирование должно быть выполнено с соблюдением всех норм, предусмотренных именно для ресторанов (метраж, высота помещений, вентиляция, достаточное количество электричества и т.п.), и данные проектные решения, естественно, в дальнейшем приводят к удорожанию самого строительства. А если все помещения являются офисными, то и требования к ним минимальные, и затраты, естественно, тоже.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
Как правило, объекты первостепенной необходимости после сдачи дома – это продуктовые магазины, за ними следуют хозяйственные и строительные магазины, аптека, пункт приема платежей. Особенно важны эти объекты шаговой доступности для жителей проектов КОТ, которые, в отличие от уплотнительной застройки, возводятся в местах, зачастую лишенных какой-либо инфраструктуры поблизости. Обычно любое учреждение, создающие антисанитарию, шум, притягивающее маргинальные слои общества, будет расцениваться жителями дома как нежелательное. Клиенты хотят, чтобы вся необходимая инфраструктура была в шаговой доступности, но вместе с тем неохотно покупают квартиры, расположенные над любыми коммерческими помещениями, особенно если это кафе, продуктовый магазин, компьютерный клуб, ломбард и т.д. Другая проблема заключается в том, что, продавая коммерческое помещение, застройщик утрачивает рычаги воздействия на его нового собственника. Собственник вправе открывать в помещении любой бизнес, не противоречащий закону. Как правило, он выбирает бизнес, приносящий максимальную прибыль, но не всегда желательный для жильцов дома.
Виктор Осокин, член совета директоров O2 Development:
Коммерческие помещения в новостройках традиционно пользуются высоким спросом. Объясняется это хорошей проходной способностью, которую могут обеспечить новостройки. Конечно, чаще всего помещения арендуют для открытия продуктовых магазинов, салонов красоты, салонов связи, аптек. Также довольно часто на первых этажах можно встретить страховые компании и медицинские клиники, но в целом подбор арендаторов зависит от класса жилья. В ЖК «Самое Сердце» в Пушкине, где мы сейчас продаем коммерческие помещения, по просьбе жильцов идет выбор фитнес-клуба, который сможет разместиться на площади порядка 1000 кв.м. В целом наиболее востребованы помещения от 100 до 500 кв.м. Назвать среднюю цену на «встройки» достаточно сложно, поскольку она может начинаться от 40 тыс. рублей за кв.м и быть выше в разы в зависимости от помещения, его расположения в районе. В ближайшее время будет увеличиваться спрос на помещения в новых районах, где только формируется как жилая, так и коммерческая составляющая.
