Осенью в элитном сегменте ситуация изменилась, количество сделок стало расти. Покупатели убедились, что настало их время, и вернулись на рынок — во всяком случае так утверждают риэлторы.
Притяжение скидок
Осенью прошлого года с элитного рынка начался постепенный отток клиентов. Кризис заставил отложить покупки даже тех, чье благосостояние не слишком пострадало. В декабре 2009 г. количество сделок было минимальным: люди ждали понижения цен. И оказалась правы.
Ближе к Новому году начались официальные кампании с объявлением скидок, различных бонусов и преференций. «Праздники прошли, но не все застройщики прекратили предоставлять рассрочки, скидки и другие «подарки» для покупателей. Таким образом, в период с января по апрель для стимулирования продаж на рынке появились привлекательные предложения со скидками в 15–30%. В основном это были новостройки бизнес-класса. Если цены снижались на 50%, то это чаще всего оказывались квартиры, либо ранее переоцененные, либо с низкими потребительскими характеристиками», — рассказывает директор департамента элитных квартир PENNY LANE REALTY Александр Зиминский.
Размер скидок различался — в зависимости от уровня объекта, положения дел у застройщика и т. п. Так, проекты, которые по качеству были ближе к бизнес-классу, а по стоимости вполне соответствовали элите, начали довольно ощутимо проигрывать в цене, спрос на них падал. Эксклюзивные предложения премиум-класса — как первичного, так и вторичного рынка — в большинстве своем сохраняли устойчивость. Как утверждает А. Зиминский, максимальные скидки на них даже в худшие времена достигали 5–10% и предоставлялись обычно уже во время переговоров.
Большинство застройщиков официально объявили о снижении цен. Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая считает, что на первичном рынке с начала кризиса элитное жилье потеряло в цене порядка 19, на вторичном — 15%.
Существенный спад цен возымел свое действие на спрос. Его росту благоприятствовало и экономическое затишье, которое многие сочли признаком выхода из кризиса. «Сказалась и нестабильность фондового рынка. Недвижимость — консервативный, но более понятный и предсказуемый инструмент», — говорит руководитель продаж проекта «Одиннадцать Станиславского» Наталья Шичанина. В любом случае, летом — осенью покупатели начали постепенно возвращаться на рынок. Причем выросло не только количество звонков от потенциальных покупателей, но и число реальных сделок. Об этом говорят все крупные риэлторские компании, работающие на элитном рынке. «Основная конвертация отложенного спроса в сделки начала происходить примерно с июля», — рассказывает А. Зиминский.
По мнению экспертов компании TWEED, в августе — сентябре рынок уже не только перекрыл по количеству сделок кризисные показатели, но и опередил сентябрь 2008 г. «Август был на редкость активным. На рынке элитной городской недвижимости прошло примерно 25–30 сделок с бюджетом от 1 до 2 млн долл., за первую половину сентября показатель достиг уровня августа — около 25 сделок, но уже в более высоком бюджете — до 4 млн долл.», — рассказывает генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова.
Причем, как отмечают риэлторы, прежде всего активизировался покупательский спрос на эксклюзивные квартиры и высококлассные пентхаусы. (Такие объекты всегда были редкостью, а в связи с сокращением количества новостроек вряд ли их число увеличится.) Так, Наталья Шичанина отмечает, что в марте оказались наиболее востребованными квартиры площадью до 100 кв. м, а в сентябре лидерами спроса стали объекты от 100 до 200 кв. м.
Благодаря таким дорогим покупкам за последние полгода средний бюджет сделки вырос с 2,5 до 4,5 млн долл. «Сомнения в возможности дальнейшего падения цен на элитное жилье, высказанные многими игроками рынке, привели к появлению «быстрых покупателей». Они спешат купить квартиру по сниженным ценам. От момента обращения такого клиента в компанию до заключения сделки проходит от 5 дней до 1,5 недель», — рассказывает генеральный директор «Калинка-Риэлти» Екатерина Румянцева.
Ценовые качели
Итак, благодаря растущему спросу падение цен прекратилось, а на некоторых объектах стоимость к осени даже успела подрасти. «Если в сентябре 2008 г. квадратный метр в одном клубном доме на Остоженке стоил 25 тыс. долл., то в декабре его же предлагали по 10 тыс. долл. Сейчас цена составляет примерно 17–18 тыс. долл. На другом объекте, в Замоскворечье, в декабре-январе 1 кв. м предлагали за 7–8 тыс. долл., а сейчас он стоит минимум 12,5–14 тыс. долл.», — приводит примеры колебаний цен И. Могилатова.
Екатерина Румянцева говорит, что весной с рынка были вымыты наиболее дисконтированные предложения, в июне цены перестали падать, а к августу уже пошли вверх от весеннего минимума.
В компании «Калинка-Риэлти» отмечают, что по состоянию на сентябрь 2009 г. средняя цена предложения на первичном рынке элитного жилья Москвы составила 18,5 тыс. долл., что на 4% выше майских показателей. «Увеличение цен произошло вследствие сокращения размеров скидок, предоставляемых застройщиками покупателям. Если весной и даже в начале лета по большинству объектов с целью стимулирования покупательского спроса предлагали дисконты до 25% от официальных цен предложения, то сегодня стандартный размер скидки составляет не более 5%», — комментирует Е. Румянцева.
Застройщики вышли на тот уровень цен, при котором скидки делать уже сложно. «Сейчас на экспонирование выставляются квартиры по заниженной стоимости, соответственно, скидки предоставляются в значительно меньших объемах: в пределах 5–10%», — подтверждает М. Литинецкая. По данным Blackwood, в конце сентября 2009 г. средняя цена на первичном рынке элитного жилья составляла 16,6 тыс. долл./кв. м, на вторичном — 22,7 тыс./кв. м.
Стоимость объектов, по оценкам многих экспертов, стала теперь более объективной. «Считаю, что положительный момент, связанный с кризисом, — это то, что цены на квартиры в домах различных категорий начали приходить в соответствие с существующей классификацией», — говорит А. Зиминский. Директор по проектам Kirsanova Realty Ирина Егорова считает, что новые цены выглядят более достоверными по сравнению с докризисными.
Похудевшее предложение
По данным «Калинка-Риэлти», сегодня на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы насчитывается порядка 53 объектов, находящихся на различных стадиях реализации. И пока объем предложения все еще превышает спрос. Однако эксперты все чаще говорят о грядущем дефиците. Дело в том, что с началом кризиса некоторые инвесторы, видя отсутствие покупателей и кредитов на жилье, пересмотрели свои планы. По данным TWEED, около десяти заявленных проектов не стартовали в 2008–2009 гг. «Все первое полугодие 2009 г. активность девелоперов оставалась на низком уровне. Резкое ужесточение условий кредитования застройщиков уже привело к отсрочке вывода ряда проектов на рынок, а многие концепции и вовсе были заморожены в ожидании лучших времен», — утверждает Е. Румянцева.
Впрочем, о полной остановке элитного девелопмента говорить не приходится: новые объекты в этом году на рынке все-таки появились. Например, летом были открыты продажи в элитном жилом комплексе «Резиденция Знаменка» (от 20 до 45 тыс. долл./кв. м) и многофункциональном комплексе «Баркли-Плаза» (от 18 до 48 тыс. долл./кв. м). Оба проекта находятся на высокой стадии готовности.
Некоторые застройщики реализуют довольно внушительные объемы квадратных метров. «В связи с тем что за год кризиса на рынок вышли такие крупные проекты, как ЖК «Садовые Кварталы», «4 Солнца» и «Итальянский квартал», предложение выросло с 719 до 1136 квартир», — рассказывает М. Литинецкая. Осень принесла и другие обнадеживающие новости: в канун сезонных холодов на некоторых объектах начался процесс разморозки. Так, компания «Новое качество» вновь открыла продажи элитных квартир в жилом комплексе «Трилогия», строительство которого возобновилось. За последние полтора месяца у компании «Калинка-Риэлти» появилось восемь проектов, причем более половины — на новых площадках.
Все вышесказанное позволяет рассчитывать на то, что дефицит элитного жилья в ближайшие годы Москве все-таки не грозит. Скорее всего, ценовая планка пока зафиксируется на достигнутом уровне и новый виток роста начнется нескоро.
Спрос: расширение возможностей
Сегодня на рынке командуют парадом именно покупатели. Правда, как считают риэлторы, иногда их требования неадекватны даже посткризисной реальности. «Один из трендов сезона — явное несоответствие между позициями сторон, — считает И. Могилатова. — Отмечается большое количество сорванных переговоров именно из-за ожидания клиентами снижения цены, к чему не готовы продавцы (которые склонны скорее ее повысить, чем понизить). Дело в том, что на элитный рынок пришли покупатели из сегмента бизнес-класса. Портрет данной категории клиентов отличается от традиционного и характеризуется большей агрессивностью при проведении переговоров, что, на наш взгляд, связано с непониманием законов элитного рынка и верой в глобальное падение цен».
Большинство покупателей ищут жилье для себя и своей семьи. По мнению А. Зиминского, таких сделок на рынке 95%. Это обуславливает и несколько иной подход к выбору объектов: более тщательный и в то же время — эмоциональный. Как замечает Н. Шичанина, покупателей интересует не только местоположение и цена, но и множество других аспектов. «Люди больше внимания обращают на детали, на индивидуальные характеристики дома. Часто отказываются от излишней инфраструктуры, выбирают более функциональные планировки, отказываясь от избыточных площадей. Мы наблюдаем и более эмоциональную оценку архитектуры и качества строительства», — рассказывает она.
Территориальные предпочтения покупателей объектов класса de luxe фактически не изменились, но возможности некоторых расширились. «До кризиса многие клиенты, желавшие приобрести квартиру на Остоженке, по финансовым соображениям были вынуждены покупать недвижимость в менее престижных местах. Но в связи с падением цен у них появился шанс за те же деньги купить жилье в элитном районе. Разумеется, они этим пользуются, но их требования к объектам растут. Наличие подземного паркинга, огороженной территории, охраны и хорошие видовые характеристики стало обязательным условием. Если покупатели выбирают объекты с ремонтом, то очень тщательно оценивают его качество. Что касается предпочтений — то это в первую очередь тихий центр. Никто не желает жить в квартире с окнами, выходящими на Садовое кольцо, всем хочется огороженных территорий, закрытых детских площадок и подземных паркингов», — рассказывает заместитель генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Волохова.
Итак, мертвый сезон, вероятнее всего, закончился. Продажи участились, наиболее интересные объекты расходятся быстро, а время экспозиции сокращается. Жизнь элитного рынка явно возобновляется, но — уже в обновленном формате.
