В Москве появилась структура, которая займется комплексной подготовкой земельных участков: освободит площадки от обременений и обеспечит их инфраструктурой
Столичная мэрия продолжает реконструировать каркас стройкомплекса. На днях создано Управление подготовки территорий (ГКУ УПТ). Оно возникло на базе госучреждения, которое занималось проектной и предпроектной подготовкой территорий для строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Функции обновленной структуры будут значительно расширены. УПТ может замкнуть на себя предынвестиционную стадию подготовки всех инвестпроектов в Москве и фактически стать ключевым контрагентом застройщиков. По слухам, управление возглавит очередной «варяг» из Татарстана. Главная цель нововведений — повышение скорости реализации проектов (прежде всего инфраструктурной направленности), а также создание цивилизованных форм взаимодействия между администрацией и частными застройщиками.
Упаковщик площадок
Как следует из официальных документов и разъяснений девелоперов, у УПТ будут две основные функции. Первая связана с подготовкой площадок, которые выставляются на подрядные торги в рамках городского заказа. Главным образом Управление подготовки территорий будет заниматься юридической «расчисткой» территорий. «Мы строим мосты, эстакады, дороги, инженерию и часто наталкиваемся на подводные камни. Есть проект, пройдена экспертиза, разыгран тендер, подписан госконтракт. Но бывает, что площадка занята, например, неснесенными домами, а тяжба с владельцами длится, условно говоря, два года. Сроки срываются», — сетовал на недавнем заседании коллегии стройкомплекса президент ГК АРКС Дмитрий Симарев.
Вторая функция УПТ — работы по освобождению и подготовке территорий для последующего предоставления инвесторам. Власти намерены не только производить юридическую очистку земли, но и подводить инженерные сети, а затем выставлять площадки на торги. На эти цели в 2011 году планируется выделить 7 млрд рублей.
До сих пор модель земельных торгов на комплексное освоение территорий в Москве, несмотря на неоднократные попытки внедрения, не приживалась. «Те же площадки, которые выставлялись на торги, зачастую были недостаточно хорошо подготовлены, оставался нерешенным вопрос с юридическими и прочими обременениями, инженерными коммуникациями», — говорит директор по развитию компании «Комстрин» Алексей Злобин.
Скрытые ресурсы
Главная интрига заключается в том, какую землю власти собираются готовить к торгам и предлагать инвесторам. Пока нет никакой ясности в этом вопросе, речь идет об абстрактных объемах, исчисляемых сотнями участков и тысячами гектаров. Эксперты говорят о нескольких возможных сценариях.
Во-первых, город может сосредоточиться на развитии подконтрольных ему территорий либо неэффективно используемых федеральных земель (в том случае, если они будут переданы мэрии) с целью последующего выставления на торги. Схема интересная, но пока непонятно, где расположены такие участки, сколько их.
Во-вторых, теоретически город может выкупить большие участки земли для решения стратегических задач. Например, приобрести участки под строительство жилья в Подмосковье в рамках городских жилищных программ. Часть территории может быть застроена муниципальным жильем, а часть — поделена на лоты, подготовлена и запущена в рыночный оборот через торги.
В-третьих, одним из вариантов застройки земельных участков могут стать консорциумы, созданные на условиях государственно-частного партнерства. Одним из механизмов взаимодействия города и частников при редевелопменте крупных промзон могли бы стать контракты на развитие застроенных территорий. Впрочем, пока, по словам заместителя гендиректора корпорации «Главстрой» Игоря Евтушевского, не вполне понятно, как владельцы промплощадок могут быть интегрированы в процесс подготовки территорий с участием УПТ. Как будет проводиться снятие обременений? Будут ли выкупаться объекты? Сколько будут стоить сети и как это отразится на условиях выкупа земли?
Презумпция добропорядочности
Московские власти не впервые пытаются создать универсальную структуру для подготовки и развития территорий под строительство. Однако все предыдущие попытки проваливались либо обрастали коррупционными схемами.
«Когда-то схожие функции возлагались на департамент инвестиционных программ. Однако эта структура собирала по льготным ценам земельные активы и реализовывала их через нерыночные схемы. Крупным муниципальным девелопером мог бы стать Мосинвестконтроль, однако он увлекся функциями контроля и надзора. Мосземсинтез задумывался как глобальный земельный оператор и заказчик развития территорий. Но в итоге все вновь свелось к сомнительным операциям», — рассказывает один из девелоперов. Кроме того, при Лужкове функционировал Центр освоения резервных территорий (МЦОРТ), который пытался запустить промзоны в оборот, однако также не достиг на этом поприще заметных успехов.
Пока действия новых городских властей эксперты оценивают с позиций презумпции честности и добропорядочности, в целом одобряя попытки мэрии направить инвестиционные процессы в цивилизованное русло. При этом многие девелоперы ожидают появления на московском рынке новых игроков. А потому опасаются, что любая структура со значительными административными полномочиями может стать инструментом не развития рынка, а его передела. Развеять тревоги и домыслы могла бы внятная и прозрачная стратегия реформы стройкомплекса Москвы. Однако до сих пор ничего подобного публике не представлено.
Фото: bpn.ru
