Алексей Турченков
Генеральный директор Ипотечной компании «Мой Дом»
ИА DAILYSTROY: Алексей Викторович, как бы Вы оценили нынешнюю банковскую систему в России, насколько она надежна? Есть ли какие-то законодательные пробелы, которые мешают банкам в работе с ипотекой? Много говорилось о создании бюро кредитных историй.
Считаю, что банковский кризис в среднесрочной перспективе не ожидается. Однако не может не вызывать беспокойства рост розничных кредитных портфелей ряда банков, чье качество кредитования представляется сомнительным. Думаю, что бурный рост просроченной задолженности по потребительским и ипотечным кредитам (15-25% - потребительское кредитование; 8-10% - ипотечное) нас ждет еще впереди. Препятствуют в ипотечной работе не столько законодательные пробелы, сколько различная правоприменительная практика, особенно при совершении регистрационных действий органами регслужбы в регионах.
ИА DAILYSTROY: Сегодняшний уровень ипотечных ставок выше, чем в европейских странах, однако он снижается. Когда, по Вашему мнению, он достигнет европейского уровня в 4-6%, и что этому мешает?
На этот вопрос уже ответил наш президент – при снижении инфляции до 3-5% и, я добавлю, при снижении стоимости заимствований на денежном рынке. А это зависит от конкуренции и кредита доверия участников рынка. Когда? Никто не знает!
ИА DAILYSTROY: Может ли государство как-то помочь в снижении ставок, ведь уровень цен на жилье сделала ипотечные кредиты невозможным для многих граждан?
Снижать нужно не процентные ставки, а себестоимость возводимого жилья. Рыночные способы всем известные – упростить механизм распределения земельных участков, порядок получения разрешений на строительство и подключений объектов к инженерным сетям, демонополизировать рынок строительных материалов и так далее. При этом государство может регулировать норму прибыли строителей, ограничив ее конкретным показателем индивидуальным для каждого региона. Хотя, если при этих мерах государство еще и снизит стоимость кредитования в госбанках за счет более низкой стоимости привлечения денег Газпромбанком, ВТБ 24, ВБРР, то будет еще лучше.
ИА DAILYSTROY: Хотя многие говорят о недоступности ипотеки, активность граждан воспользоваться этим продуктом только растет. По крайней мере, об этом регулярно поступает информация из банков. Почему происходит такой парадокс? Это связано с высоким спросом на жилье, и граждане любой ценой готовы приобрести жилье или все же финансовые возможности населения недооценены?
У нас очень большая и по численности и по территории страна с неравномерным уровнем развития. Я уверен, что половина московских сделок совершают иногородние граждане. В некоторых городах есть крупные предприятия, которые обеспечивают минимальные финансовые возможности гражданам вступить в ипотечную сделку. В отдельных городах более активно участвуют местные власти, они оказывают поддержку льготным категориям граждан. Тем не менее, сейчас существует ничтожно малая часть граждан, которая может позволить себе купить жилье при помощи заемных средств. По данным ЦБ, объем ипотечного рынка за 2006 около оценен 263 млрд. рублей. А, к примеру, в маленькой Южной Корее 130 млрд. $.
ИА DAILYSTROY: А как Вы считаете, ипотека оказывает больше положительное влияние или отрицательное на рынок? Некоторые эксперты утверждают, что ипотека способствует росту цен.
Тут есть доля правды. В некоторых регионах, где доля ипотечных ставок составляет 40% и больше, учитывая закрытость рынка недвижимости и наличие частого сговора между крупнейшими игроками рынка, которые, соответственно, занимают сторону продавца, может там и ипотека отрицательно сказывается на росте цен. Но, как правило, основная причина – ограниченное количество возводимого жилья на первичном рынке. Строим мы мало, доходы населения растут, рынок строительных материалов дорогой, рынок земли закрытый. Спрос рождает предложение, а предложения и нет.
ИА DAILYSTROY: С какими регионами работает Ваша компания?
С нами плотно сотрудничает около 15 регионов. Начинали мы с Центральной России, сначала работали с Рязанью, потом с Ярославской областью, потом с Чувашией, Тамбовом, Липецкой областью.
ИА DAILYSTROY: Как Вы оцениваете доступность ипотеки в регионах?
Индекс доступности ипотеки, то есть разрыв между доходом семьи и стоимостью недвижимости, везде разный. Это разрыв самый большой в Москве. К примеру, в Рязанской области он меньше. Самая доступная ипотека, получается в самых бедных регионах, где есть возможность взять кредит, но еще цены на недвижимость не выросли. В городах-миллионниках цены на жилье уже высокие – от 50 тыс. рублей. В Новосибирске, Нижнем Новгороде, Челябинске, Уфе, Екатеринбурге, Самаре, Владивостоке рост цен составляет за год 50 % - 120%.
В регионах, хочу отметить, чувствуется дефицит на вторичном рынке. Даже в самом маленьком городе. Из оборота изымаются квартиры, они уходят в ипотеку, да еще и с рассрочкой на 30 лет. И первые 5-7 лет наши граждане погасят досрочно кредиты. Это значит, что из свободной продажи квартиры уходят.
ИА DAILYSTROY: Какими критериями пользуются россияне при выборе ипотечного банка?
Большинство наших граждан руководствуются эмоциональным выбором, это обусловлено ментальными особенностями. Банковские кредитные продукты отличаются минимально друг от друга. Все продукты только внешне друг от друга отличаются. Людям может нравиться не сам банк, а слоган, логотип, улыбчивый персонал, здание банка, рекомендации знакомых. У нас по статистике менее 3% граждан рассчитывает свой семейный бюджет. Люди совершают сделки серьезные не раздумывая. Тем не менее, сейчас банки растут, у них активы за год увеличиваются на 35%-50%. Если рост доходов остановится, цены на недвижимость снизятся, то банки будут испытывать кризис.
ИА DAILYSTROY: Сегодня некоторые банки начали выдавать ипотечные кредиты без первоначального взноса. Как Вы считаете, это отрицательно или положительно отразиться на рынке?
Те программы, которые я видел, искусственно ставят на долгий срок принятие решения. Если в Москве эти программы предполагают решение в течение 20 и более рабочих дней, то это непроходной вариант. Это во многом пропаганда. Если говорить о негативе, по американской статистике, при отсутствии первоначального взноса в разы увеличиваются риски. Потому что 15%, 20%, 30% первоначального взноса – это подтверждение заемщика о стабильном заработке и еще это определяет отношение к квартире как к своей. Вряд ли отсутствие первоначального взноса облегчит путь молодых и небогатых. Считаю, что это может только дезориентировать.
ИА DAILYSTROY: Сейчас разрабатывается законопроект "О строительных сберегательных кассах". Если он будет реализован, сможет ли это составить конкуренцию ипотеке?
В таком проекте очень важно надежное государственное регулирование. К примеру, Германия по такому принципу и сделала свой рынок недвижимости. В послевоенные годы они создали систему накопления в банках. Там действовал следующий принцип: если в сберегательной кассе держишь банковский счет- депозит, то он может быть потрачен в целях финансирования сделки с недвижимостью. Если этот проект будет реализован как в Германии, то, безусловно, он сможет конкурировать с ипотекой. Главное, чтобы этот проект не превратился в создание финансовых пирамид. Как это было с рынком первичной недвижимости в Подмосковье.
ИА DAILYSTROY: Какие продукты банки могут предложить помимо ипотеки для расширения числа ипотечных клиентов?
Банки уже кое-что делают. Банки кредитуют первоначальный взнос, что, на мой взгляд, не совсем правильно. Банки дают один кредит ипотечный, другой – потребительский. И есть банки, которые дают кредит на покрытие расходов, связанных с ипотекой. Отдельно нужно страховать, отдельно делать оценку, оплачивать услуги Риэлторов и за это все они выдают деньги. Думаю, этими продуктами можно стимулировать спрос.
ИА DAILYSTROY: Как вы видите рынок в будущем в Москве и регионах?
Мне хочется верить в хорошее будущее. Зная опыт восточной Европы, рынок там удваивался ежегодно. Эксперты прогнозируют развитие нашего рынка на 100%. На рынок выходит большое количество региональных сетевых игроков. Знаю, уже более 10 банков. Западные банки, которые купили российские банки, или под своим брендом выходят в регионы и хотят строить региональную клиентскую сеть. Это хорошая тенденция. Это составит конкуренцию российским региональным банкам. Из городов-миллионников их будут выталкивать западники, имеющие более дешевые деньги. И на наши банки пойдут на более мелкие города и райцентры. И постепенно ипотека будет переходить в провинцию.
ИА DAILYSTROY: Что необходимо для развития российского рынка в целом?
Нужно большее количество сетевых ипотечных брокеров, нужны профессиональны риэлторы, хорошо должна работать регистрационная служба. Рынок ипотеки должен быть разнообразным. Думаю, конкуренция должна этим обеспечить ипотечный рынок. Механизм распределения земли не должен быть таким же пещерным как сейчас.
