Малометражные квартиры упорно не приживаются в Москве. Не приживаются несмотря на драматические перипетии рынка недвижимости в последние 10 лет.
Ведь было все: падения и взлеты цены квадратного метра в разы в течение года, медленный рост и долгая стагнация. Отказ от «малометражки» понятен, когда речь идет об элитном сегменте: его аудитория не оценит экономию на метрах. Парадоксальная ситуация сложилась в эконом-классе. Во-первых, его покупатели не готовы оплачивать более высокую цену метра в малометражных квартирах. Но это неважно. Поскольку, во-вторых, эконом-класса в Москве уже почти не строят. Но почему малометражки не слишком популярны и в бизнес-классе?
В нашем доме поселился удивительный сосед
Отношение девелоперов и риэлторов к малометражным квартирам неоднозначно.
«Столичные застройщики привыкли мыслить масштабно, малометражные квартиры в эту картину укладываются плохо, — говорит руководитель направления новостроек агентства недвижимости МИАН Руслан Кобзарев. — Относительную популярность в сегменте бизнес-класса получили, пожалуй, только квартиры-студии. Во всем мире они традиционно считаются синонимом дешевого жилья, но в России изначально ассоциировались с бизнес-классом, а то и с элитным жильем».
По словам эксперта, подобные квартиры, предлагаемые в жилых комплексах бизнес-класса, обладают всеми достоинствами жилья такого уровня: высокое качество строительства и коммуникаций, расположение и другие традиционные стандарты.
«Однако квартиры-студии, — отмечает Р. Кобзарев, — это, прежде всего, жилье для молодых или одиноких людей, не озабоченных домашним бытом и предпочитающих домашней кухне кафе или ресторан, а стиральной машине — прачечную. Студии также популярны среди людей, склонных к богемной жизни и не замечающих принципиального различия между спальней и столовой».
В то же время, некоторые девелоперы весьма негативно относятся к «малометражкам», как и к однокомнатным квартирам вообще.
«Да, квартиры площадью 40-50 кв. м востребованы рынком, — говорит директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин. — Но такие квартиры, тем более, когда они продаются с начальных стадий строительства по более низким ценам, скрывают в себе опасность заселить дом социально неоднородным составом жителей. В дальнейшем такое относительное расслоение может вылиться в сложности управления домом, когда одна часть собственников выступает за сокращение статей расходов на содержание и эксплуатацию жилого комплекса, а другая, наоборот, — желает видеть максимальное количество опций в содержании дома». Развитие конфликта интересов, продолжает эксперт, может опустить статус дома до уровня «эконом», а девелопер получит антирекламу, не оправдав ожиданий состоятельной группы собственников.
Повышая личный статус
«Очевидно, что само понятие «дом бизнес-класса» предполагает качественное и удобное для проживания жилье, — рассуждает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Один из важных факторов — планировочные решения квартир. Так, по сложившимся на рынке требованиям, квартиры в домах бизнес-класса должны быть достаточно просторными, в среднем, по оценкам аналитиков компании Blackwood, от 40 кв. м. Это могут быть однокомнатные квартиры или квартиры-студии. Таким образом, к малометражным для «бизнес-класса» можно отнести квартиры площадью порядка 40-50 кв. м».
Возведение меньших по площади квартир в рамках данного класса, по мнению эксперта, нецелесообразно. Это снижает класс объекта, в том числе и за счет необходимости в этом случае располагать на этаже большое количество квартир. Дело в том, что по сложившимся на рынке жилья Москвы нормам, в домах бизнес-класса не рекомендуется размещение на площадке более 4-5 квартир. «Малометражки» ведут и к другим потерям площадей, невыгодным для застройщика.
Среди домов бизнес-класса с маленькими квартирами К. Ковалев приводит пример ЖК «Каскад» по набережной Академика Туполева. В комплексе запланированы квартиры-студии площадью 30 кв. м. По мнению эксперта, скорее всего, это связано со стремлением застройщика максимально диверсифицировать предложение: среди 750 квартир в комплексе помимо студий, есть квартиры от 50 до 160 кв. м, а также пентхаусы площадью до 260 кв.м.
«Дело в том, — поясняет К. Ковалев, — что спрос на маленькие квартиры в домах бизнес-класса формирует и такая категория, как потенциальные покупатели квартир эконом-класса. Относительно небольшая стоимость малометражных квартир при наличии преимуществ бизнес-класса, одно из которых — сама возможность купить квартиру в Москве, могут сыграть решающее значение».
Впрочем, руководитель исследовательского цента компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Борис Флексер отмечает, что застройщиками могут двигать и иные причины: «В ряде случаев строительство таких квартир становится компенсацией не совсем удачного месторасположения проекта или других незначительных недостатков».
Островок инвестиционной привлекательности
Факторы, влияющие на отношение девелоперов к малометражным квартирам, подробно разбирает директор департамента элитных квартир PENNY LANE REALTY Александр Зиминский: «Общая стоимость такой квартиры относительно невысока, но, если брать абсолютные цифры, картина резко меняется. Коммуникации, а также наличие двух машиномест (по принятым нормативам в домах бизнес-класса) обязательны для квартиры любых размеров. Таким образом, себестоимость квадратного метра в квартире площадью 40-60 кв.м значительно выше, чем в квартире 100 кв.м». По словам эксперта, ценовой диапазон малометражных квартир сегодня варьируется от $8 тыс. до $20 тыс. за кв. м, в зависимости от района, месторасположения, видовых характеристик, социальной среды и других факторов. Квартиры-студии присутствуют в таких жилых комплексах как «Коперник», «Онегинъ», «Фьюжн парк», «Триумф-Палас», «Патриарх». А также встречаются в реконструированных домах дореволюционной постройки.
Коллега А. Зимина, руководитель отдела эксклюзивов PENNY LANE REALTY Вадим Ламин отмечает высокую привлекательность квартир-студий, как объектов для сдачи в наем: «Данный формат достаточно молод и пользуется спросом в связи с ростом деловой активности Москвы и уменьшением темпов ввода нового жилья в центральном округе. Месячная арендная ставка квартир бизнес-класса до 50 кв. м составляет от $4000 до $5000 в зависимости от месторасположения. Среди наших клиентов подобные квартиры, чаще всего, выбирают не стесненные в средствах холостые люди, достигшая совершеннолетия молодежь, предпочитающая жить самостоятельно, менеджеры среднего звена, а также люди, работающие в столице, чьи семьи живут за городом.
Высокую инвестиционную привлекательность «малометражек» бизнес-класса подтверждает независимый кредитный брокер Ян Загатский: «Рентабельность студий, как объекта для сдачи в наем, достигает 8% и более в год, что является очень хорошим показателем для Москвы».
«Схема» интереса
«Спрос на малометражные квартиры напрямую зависит от текущей ситуации на рынке, — считает генеральный директор Real Estate Consult Михаил Храмов. — В случае бурного или долговременного стабильного роста цен есть немало людей, которые готовы покупать малометражки. Это те, чьих собственных средств и возможного кредита не хватит на покупку большей квартиры. С другой стороны, эти люди по какой-то причине не рассматривают ценовую альтернативу: коттедж или квартиру в Подмосковье. Однако в случае долговременной стагнации, а тем более падения цен, у тех же людей при выборе жилья большую роль играет его комфортность, в первую очередь — площадь».
Проблема, по мнению эксперта, состоит в том, что дом планируется и строится несколько лет, и предугадать ситуацию на рынке к моменту продаж практически невозможно: «Интерес к малометражным квартирам заметно оживился с осени 2005 года по конец 2006-го. Он ощущался и в 2007-м, пока доходы потенциального покупателя не подтянулись к проседающим ценам. Согласно «схеме», интерес к малометражкам должен возродиться только со следующим ростом цен. Но, возможно, это произойдет раньше, если последствия кризиса для других отраслей экономики будут менее тяжелыми, чем для рынка недвижимости».
Все же, по словам М. Храмова, колебания интереса к малометражкам носят второстепенный характер: «Интерес меняется существенно, но не радикально. Среди потенциальных покупателей всегда будут люди, которым нужно именно это жилье — небольшая квартира-студия в приличном доме в приличном районе. Прибавьте к ним тех, кто даже покупку жилья совершает со значительной долей спонтанности. Точных цифр здесь быть не может, маркетологам и проектировщикам каждый раз приходится хорошо поработать, рассчитывая оптимальную долю малометражных квартир для каждого конкретного комплекса, конкретных технических условий, в конкретном районе».
Фото: novostrojka.com
