Развитие малого и среднего бизнеса, рост доходов населения и сопутствующее ему развитие торгово-розничных сетей обеспечивают увеличение спроса на встроенно-пристроенные помещения. Предложение же значительно отстает, усугубляя рост цен
В IV квартале нынешнего года стоимость автономных офисов установилась в диапазоне $4200-5000 за 1 м2. В сегменте автономных магазинов — $3800-4250. Прирост с начала года по торговым площадям — 35%. Темпы роста цен на офисные помещения сейчас гораздо выше, чем на торговые. И потенциал “конторского” сегмента все еще высок.
Более трети занятого населения Москвы, а это 3 млн человек, — офисные работники. Значительная их часть занята в малом бизнесе, который как раз и выступает главным потребителем офисных помещений встроенно-пристроенного типа, доступных для вложений частных инвесторов.
Объемы же вводимых в эксплуатацию площадей невелики по сравнению с запросами рынка. Так что дефицит предложения, скорее всего, сохранится еще продолжительное время.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года общее число реализуемых объектов автономного типа снизилось на 35-40%. Рынок офисной недвижимости характеризуется высоким уровнем поглощения. Особенно это касается автономных офисов. Как следствие — опережающие темпы роста цен и арендных ставок. Так, за 10 месяцев 2006 г. аренда подорожала на 13%, до $410-450 за 1 м2 в год.
Динамика торговых помещений автономного (street retail) и встроенно-пристроенного типов также связана с общей экономической ситуацией. Высокие темпы потребительского спроса поддерживались ростом реальных доходов населения: 12% за 10 месяцев этого года против 9,4% за аналогичный период прошлого. Оборот розничной торговли увеличился за три квартала на 12,3%. Торговые сети активно расширяются. Эксперты отмечают устойчивость данной тенденции, потребности в площадях будут только расти.
А что с предложением? Есть некоторые сомнения, что строительный комплекс столицы справится с запросами коммерсантов. Ежегодные объемы строительства объектов со встроенно-пристроенными помещениями в Москве составляют не более 450 000-500 000 м2, в то время как объемы поглощения выросли до 550 000-600 000 м2. Так что мы считаем, уровень актуального неудовлетворенного спроса в скором времени достигнет 1,5-2 млн м2.
Уже сейчас встроенно-пристроенные помещения реализуются еще до окончания строительства объекта. Поэтому собственники дефицитных площадок могут с выгодой и минимальными рисками для себя сдавать их в долгосрочную аренду. Тем более что за 10 месяцев года рост арендных ставок в сегменте составил порядка 12%. Квадратный метр встроенно-пристроенного помещения арендатору обходится уже от $600 до $700 в год.
Срок окупаемости торговых площадей меньше, и это способствует дальнейшему росту их стоимости. Поэтому тот, кто хотел бы инвестировать в нежилые помещения на первых этажах жилых домов, должен быть готов как к длительному поиску подходящего объекта, так и к оперативному принятию решения о его приобретении.
Владельцы же площадей могут рассчитывать на высокие доходы в течение достаточно продолжительного времени.
Айдар Галеев
руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-Недвижимость”
