По всем формальным признакам, рынок загородной недвижимости находится на подъеме. Застройщики изобретают новые форматы, но покупатели все равно выбирают коттеджи. Потому что без активного участия государства дом на земле — совсем не для экономных жителей
В прошлом году по результатам исследования проектов малоэтажных поселков мы отмечали, что этот рынок находится на пороге своего бума. Сегодня он продолжает пестрить самыми разнообразными предложениями: от возможности приобрести элитное жилье за городом до покупки земельного участка без воды и электричества. Застройщики наперебой говорят о мультиформатности закладываемых поселков. Но сами признают, что в большинстве случаев покупателю нужен кирпичный коттедж с коммуникациями, небольшим участком земли и местом под баню.
Взгляните на современный образ новосибирского владельца загородной недвижимости. Он продолжает работать в городе, его дети ходят в качественные городские школы, и он сохраняет свою городскую квартиру. «Человек, способный жить за городом, это тот, кто имеет возможность содержать дом, иметь две машины на семью. На мой взгляд, это нарождающийся средний класс, который может обеспечить себе жизнь за городом», — объясняет директор компании «Промгражданстрой» (поселок «Пригородный простор») Алексей Кузнецов. Застройщики понимают, что, как правило, у такой категории людей есть недвижимость в городе, а жизнь в доме для них как «дача круглый год». Из этого следует первый немаловажный вывод. Таким собственникам не принципиален статус земель. Будет это индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с возможностью прописки или дачное некоммерческое товарищество (ДНТ, в котором, к слову, тоже можно прописаться) — особой роли не играет.
Зато сейчас все клиенты обращают внимание на наличие в доме коммуникаций (газо- и водопровод, электричество, Интернет). «Времена перепродаж земельных участков проходят. Региональная власть должна создавать условия для привлечения к развитию территорий крупных инвесторов, ориентированных на комплексную застройку, сжатые сроки реализации проектов и продажу готового жилья. Новосибирская область достойна ярких проектов, создающих комфортные условия для жизни, формирующих новую социальную среду, желание жить и работать на выбранной территории, повышающих доступность жилья для большинства граждан», — убеждена президент Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения Инна Свечникова.
Мультиформат?
Конечно, накопленный опыт девелоперов и растущий спрос привели к появлению новых проектов малоэтажной застройки. Доля малоэтажного строительства в общем объеме ввода жилья увеличилась примерно на 10% относительно прошлого года. В нашем традиционном исследовании строящихся поселков мы насчитали 41 проект, в 2012 году их в нашем обзоре было 32. Главная особенность вновь заявленных проектов — усиление ставки на мультиформат. В поселках теперь представлены не только привычные коттеджи, но и таунхаусы, дюплексы и многоквартирные дома. Вот только их востребованность покупателями настолько жестко привязана к цене, что для большинства девелоперов эти объекты становятся лишь источником дополнительной головной боли. «При средней цене в 40 тысяч рублей за квадратный метр сложно продать танхаус, особенно если его площадь превышает 100 квадратных метров, для такого жилья возможности у среднего класса ограничены. Мы реализуем свой проект за счет оптимальной планировки и низкой цены», — объясняет Алексей Кузнецов, в поселке которого таунхаусы продаются по цене 21–22 тысячи за квадратный метр.
Эксперты считают, что в случае с малоэтажкой ключевым параметром является не цена квадратного метра, а общая цена объекта. Если таунхаус площадью около 100–120 квадратов продается по цене около 2,5 млн рублей, то к нему выстраивается очередь из желающих обменять свою «двушку» или «трешку» в городе на ту же площадь на природе. Но при цене в четыре–пять миллионов таунхаусы конкурируют не с городскими квартирами, а с коттеджами. А, потратив пять–шесть миллионов, можно купить землю и построить свой дом, полностью избавившись от соседей (чего не скажешь о таунхаусах). Высоким спросом при этом пользуются загородные квартиры. Пусть небольшие по площади, но зато реальные конкуренты жилью в городских новостройках. «При покупке квартиры эконом-класса потребителя интересует сумма денежных средств, с которой ему придется расстаться. Например, квартира общей площадью 38 квадратных метров по 41 тысяче рублей за квадратный метр и таунхаус площадью 180 квадратных метров по 41 тысяче рублей за квадратный метр: потенциальному покупателю очевидно, что, приобретя таунхаус, он потратит значительно большую сумму денежных средств», — объясняет простую клиентскую арифметику заместитель генерального директора по развитию «Сибирь-Развитие» Павел Стасевич.
Комплексные проекты под вопросом
Ключевая тема всех разговоров о малоэтажке — кто должен тратиться на инфраструктуру. Обязано ли государство строить детский сад, школу, создавать рабочие места, пускать автобусы и т.д.? Так ли это сейчас необходимо? «Что касается школ и детских садов — далеко не все дети будут ходить в сельскую школу, да и скорее сто процентов родителей таких поселков вряд ли отдадут туда ребенка, потому что реально понимают уровень образования педагогов на селе и в городе. Не нужно строить школы в том месте, где мы развиваем небольшой по площади поселок. Если мы говорим о крупных проектах в 100 гектаров, тогда это совершенно другой вопрос», — считает член правления дачного некоммерческого партнерства (ДНП) «Усадьба «Марьино» Антон Тиунов. Но реально идущих проектов площадью более 100 га в Новосибирске наберется не более пяти. И все они реализуются либо при участии государства, либо в непосредственной близости от города.
Что касается работы у дома, то желание и возможность сменить с местом жительства еще и работу, которая принесла достаточно средств для покупки коттеджа, возникает не у каждого. «Да, нужно создавать рабочие места, но сделать это самостоятельно одному девелоперу очень сложно. Мы пытаемся этим заниматься, привлекли много производств вокруг. Для этого изначально разделили наши активы — малоэтажное строительство и промышленные объекты. В непосредственной близости от наших проектов по индивидуальному жилью есть привлекательная промышленная площадка, где есть возможность строить производства. Ведь жить и работать в непосредственной доступности — важный критерий для человека при выборе жилья», — объясняет Антон Тиунов.
Другими словами, потенциальному инициатору малоэтажных проектов проще сосредоточиться на классическом коттеджном поселке с хорошей инфраструктурой, вернув вложения за счет высокой стоимости квадратного метра. А по-настоящему крупные проекты могут реализовываться только при прямых бюджетных вливаниях. Но если земля подходит под градостроительные нормы и правила, то, по словам застройщиков, взаимодействие с властью — далеко не самая важная задача: берите и стройте.
Частно-государственное партнерство
Долгое время застройщики и власть не могут найти точки соприкосновения для полноценной работы и совместного развития малоэтажного жилья вокруг Новосибирска. Девелоперы отмечают: проекты у них есть, желание сотрудничать тоже, но реальной отдачи от попыток пойти по пути сотрудничества с муниципалитетами они не получают. Несмотря на это, в Сибири есть примеры проектов с попыткой совместного развития малоэтажного поселка. Томский поселок «Серебряный бор», объем инвестиций в который будет составлять около миллиарда рублей, реализуется при участии Администрации Томской области. «Такие комплексные масштабные проекты возможны только при участии государства. Но при всех плюсах государственно-частного партнерства есть оборотная сторона медали. Вопрос «почему именно им выделяются бюджетные средства» порождает пристальный интерес, в том числе и со стороны правоохранительных органов, а также слухи и домыслы. В нашем случае многие возмущались: земля частная, проект частный, почему его финансирует государство? Бюджет вложил деньги в строительство подъездной дороги и строительство моста через реку, а также в часть коммуникаций, но все это было достигнуто неимоверными усилиями. И если бы «Карьероуправление» не было вертикально-интегрированным холдингом, проект давно бы провалился, пришлось бы продавать землю по частям, что многие компании и делают, и проститься с идеей первого поселка малоэтажной комплексной застройки в Томской области», — говорит руководитель томской группы компаний «Карьероуправление» Екатерина Собканюк.
То есть механизмы реализации подобных комплексных проектов в Сибири есть, но осуществляются они с трудом и только благодаря инициативе девелоперов. В Новосибирске появился новый проект развития поселка Ложок. Схема простая: областное Агентство развития жилищного строительства создает комплекс современных инженерных сооружений для дальнейшей продажи права аренды земельного участка на аукционе и строительства жилого комплекса застройщиком. «По нашему земельному участку господдержка сказывается хорошо. Газопровод мы строили на субсидию, за счет муниципального образования была сделана дорога к участку, сейчас происходит строительство водоочистных и канализационных сооружений. Соответственно, если бы поддержки не было, то рассматривать строительство эконом-жилья было бы необъективно», — отмечает заместитель генерального директора «Агентства развития жилищного строительства НСО» Константин Куимов.
