По статистике, в прошедшем 2006 году и 1 квартале 2007 года в Подмосковье организованное малоэтажное строительство составляло около трети всех сданных жилых объектов. В 2006 – 2007 годах рынок подмосковной "малоэтажки" вступил на качественно новую стадию развития, все больше и больше приближаясь к европейскому.
Малоэтажное строительство: многообразие вариантов.
По современной классификации, к малоэтажным жилым постройкам относятся все жилые сооружения высотой до 5 этажей и жилым фондом до 40 квартир. К ним можно отнести таунхаусы, коттеджи и дачи. Поскольку речь в статье идет именно об организованной малоэтажной застройке, следует сразу уточнить следующее соотношение: доля организованного строительства (коттеджных поселков и дачно-садовых кооперативов) составляет почти половину всех предложений. Остальное – индивидуальная застройка. Несмотря на то, что пока до европейских показателей, где организованная застройка составляет до 70% рынка, еще далеко, по сравнению с ситуацией 4-5 летней давности (облик малоэтажного строительства в Подмосковье того времени легко реконструировать по нынешней ситуации в регионах) налицо явный прогресс. Помимо роста доли организованной застройки, существуют не только количественные, но и качественные изменения: рынок таунхаусов все больше и больше смещается в сторону бизнес-класса и даже эконом-класса, как в развитых западных государствах, тогда как на заре становления этого рынка в Подмосковье таунхаусы были, в основном, элитными объектами.
Однако если разбирать детально соотношение внутри структуры рынка, то особого прогресса не заметно: таунхаусы от общего объема организованной малоэтажной застройки составляют около 4%, в то время, как большинство представлено коттеджами и дачами. В европейских государствах этот показатель обычно в несколько раз выше. Признаком оздоровления рынка будет являться, если в структуре малоэтажной застройки Подмосковья таунхаусы будут составлять более 10%. Спрос на таунхаусы сейчас заметно выше, чем на коттеджи, и неизмеримо выше, чем на дачи. Но пока доля таунхаусов на первичном рынке организованной малоэтажной застройки растет очень слабо. В ближайшие годы вряд ли тенденция изменится.
Отдельный разговор о дачной амнистии и о том, что вообще представляет собой рынок организованной дачной застройки. Дачная недвижимость – это самый настоящий то ли рудимент, то ли атавизм – кому как больше нравится – того времени, когда все было общее, и недвижимость невозможно было приобретать в собственность. Дачная недвижимость была в определенной степени исключением – дачу можно было купить, продать, но все равно сделки купли-продажи носили бутафорский характер, так как приватизировать дачный участок все равно было невозможно. Дачная амнистия, которая имеет место с конца прошлого года – попытка превратить дачные кооперативы в кондоминиумы – форму собственности, распространенную за рубежом, при которой участок и все "бытовые постройки" на нем находятся в частной собственности владельца, однако вся инфраструктура за пределами частного домовладения на территории поселка находится в общей собственности. Однако, как показывает практика, владельцы дач не очень спешат регистрировать право собственности на них. Но дачная недвижимость все равно продолжает строиться, невзирая на такую непопулярность. Мало того, многие специалисты по недвижимости полагают, что и на рынке коттеджных поселков уже наблюдается перебор по части предложения.
По мнению старшего консультанта компании "Ross Group консалтинг" Вадима Топунова, рынок коттеджных поселков находится в стадии, близкой к насыщению. "Общее число поселков вокруг Москвы превысило 4 сотни. Все хорошие места, которые можно было застолбить, уже застолбили. Сейчас девелоперы стали удаляться от МКАД на 30, а то и на 50 км. Естественно, чем дальше от столицы, тем лучше экология. Но при этом появляются другие проблемы: пробки на дорогах и отсутствие качественной инфраструктуры. Потребители этого продукта стали разборчивы и не скупают все подряд, что им предлагают впарить... Именно впарить. Срок реализации коттеджных поселков может быть очень продолжительным. Например, коттеджный поселок "Бенелюкс" начинали продавать почти 2 года назад. И если не ошибаюсь, только реализовали, а может, и еще продается", - говорит он.
Дачная недвижимость в Подмосковье, скорее всего, пойдет по пути превращения в комплексы апартаментов или жилые курорты. При упомянутой разборчивости покупателей и росте доходов москвичей, будет наиболее востребован сервис, при котором собственник может спокойно спать в московской квартире и быть уверенным, что когда он приедет в следующий раз отдыхать, то его летняя резиденция будет в целости и сохранности, и о его комфорте позаботится управляющая компания. Сейчас в Подмосковье довольно активно развивается подобный сегмент: чаще всего, это комплексы, состоящие из многоквартирных домов высотой до 5 этажей (нередко комбинируются с таунхаусами в одном поселке), вписанных в природный ландшафт.
Цены на малоэтажном первичном рынке.
Ценовая тенденция для подмосковного рынка малоэтажного жилья такая же, как и для многоэтажного: аналитики сходятся на том, что в течение лета будет состояние отложенного спроса, после чего осенью возможен небольшой рост. Однако, учитывая насыщение рынка, рост цен на малоэтажное жилье все равно будет значительно ниже, чем на многоэтажное. С другой стороны, первичный рынок показывает более положительные тенденции, чем вторичный, где, в целом по Подмосковью, наблюдается падение.
Скорее всего, будет сохраняться неоднородность ценовых тенденций по районам и направлениям. Новорижское направление сохранит рост цен, правда, 50%-ного роста, как в прошлом году, уже вряд ли будет. В первую очередь, это связано с более продуманной, по сравнению с другими районами, деятельностью девелоперов: там все больше и больше стало возводиться комплексов формата "жилой курорт", органично вливающихся в природные ландшафты окрестностей Рузского водохранилища.
Вполне можно ожидать, что Рижское и Новорижское направление, особенно быстро растущие в цене, выйдут на первое место и по ценам на землю, и по ценам на готовые малоэтажные объекты. Рублево-Успенское направление уже не входит в число лидеров по росту цен, хотя и сохраняет первое место по абсолютным величинам средней цены сотки земли и средней цены квадратного метра коттеджной недвижимости. Соответственно, девелоперы и строят там, где цены быстрее растут: на Рижском, Новорижском и Киевском направлениях. Соответственно, на недорогих Казанском и Рязанском направлениях строится минимум новых объектов. Сейчас нарастает спрос на загородную недвижимость на Ленинградском и Павелецком направлениях, из чего можно сделать выводы о том, что там будут строиться новые объекты.
По мнению Анны Рассохиной, маркетолога ООО "Пересвет-Реал Эстейт", в настоящее время уместно деление малоэтажных построек Подмосковья на три ценовые категории:
"Сегмент 1. "Загородные жилые комплексы". По месторасположению, характеристикам и цене предложения соответствует элитному классу на рынке недвижимости Подмосковья. Цена – от 3 500 $/кв.м. Данный сегмент развивается с 2002 года. Компанией "Пересвет-Инвест" реализовала один из первых объектов сегмента "Загородные жилые комплексы" - ЖК "Тихомирово". В настоящее время данный сегмент объединяет более 15 ЖК. Сегмент 2. Ценовой диапазон: от 2 500 до 3 500 $/кв.м. В данный сегмент можно включить малоэтажную застройку в городах Подмосковья. Ограничения по высоте домов в большинстве случаев вызваны требованиями к застройке исторического центра городов, недостатком мощностей или другими объективными причинами. Концепция застройки в таком случае формируется исходя из существующих ограничений. Для рынка недвижимости Московской области такое предложение соответствует бизнес-классу. Сегмент 3. Малоэтажная застройка в рамках крупных градостроительных проектов - таких, как "Большое Домодедово", "А 101" и др. В настоящее время мегапроекты находятся в стадии разработки, поэтому говорить о цене предложения преждевременно. Но по ряду признаков, среди которых в первую очередь масштабы строительства, данное предложение можно будет отнести к эконом классу".
Квадратный метр малоэтажного жилья на первичном рынке в организованных поселках в настоящий момент в среднем по области стоит около 2 тыс. долларов, что превышает среднюю цену первичного рынка многоэтажного жилья.
Регионы.
На фоне регионов Подмосковье выглядит благополучно. Говорить о каком-то рынке организованной малоэтажной застройки можно только применительно к "альтернативным" столицам – Санкт-Петербургу и Сочи. В пригородах других крупных городов ситуация мало чем отличается от Подмосковья пятилетней давности: преобладает индивидуальное строительство, нередко выглядящее как шанхаи, таунхаусы по-прежнему считаются элитным сегментом. Что касается дачной собственности, то в регионах скопилось огромное количество бесхозных дачных участков (как, например, в Калининграде, где брошенные дачи находятся прямо в черте города), судьбу которых городские администрации определить не решаются: вдруг объявятся владельцы, пожелавшие "амнистии"?
Лидером по организованному коттеджному строительству в регионах можно назвать Краснодарский край, и то не весь, а только территорию Большого Сочи (двух районов – Адлерского и Хостинского, так как в Центральном из-за дороговизны земли строить малоэтажку нерентабельно, а в Лазаревском традиционно преобладает индивидуальная застройка). Комментирует ситуацию директор по строительству ИК "Мегаполис" Дмитрий Подгорнов: "В 2006 году на рынке новостроек наметился настоящий бум строительства домов клубного типа, на местном диалекте называемых таун-хаусами, в глубинке даже устаревшим словом кондоминиум. Это небольшие 5-6 этажные дома, которые разбиваются на квартиры (обычно 2- 4 квартиры на этаже) разной площадью от 40 до 150 м2 и продаются, как часть домовладения. С развитием спроса дома заметно поползли вверх, сейчас уже строятся 10-12 этажные дома клубного типа, где-то даже и 16 этажные. Если дело так пойдет дальше, мы рискуем получить первый в мире "Импаер стэйт билдинг", клубного типа, хотя, конечно, этим можно будет привлечь дополнительное число туристов. Причем посмотреть на местную достопримечательность захотят люди со всего мира, соответственно, можно будет руководству города отчитаться, что в Сочи наконец-таки развился международный туризм".
