«Круглый» стол на эту тему состоялся 16 мая 2013 года на Нижегородской ярмарке в рамках российского Архитектурно-строительного форума. Его организаторами стали еженедельник «Полезная площадь», НП «Нижегородская ассоциация малоэтажного строительства», Союз Нижегородских строителей.
Аналитики, застройщики, риэлторы, представители банковского сообщества, юристы обсудили основные тенденции малоэтажного жилищного строительства в Нижегородской области, их доступность для граждан на основе конкретных проектов малоэтажной застройки, реализуемых в регионе, а также меры государственной поддержки отрасли.
Государство поддерживает малоэтажное строительство
Шамиль Мансуров, сопредседатель совета НП «Нижегородская ассоциация малоэтажного строительства», исполнительный директор Союза нижегородских строителей отметил, что государственный подход в сфере малоэтажного строительства подразумевает комплексное освоение территорий, а также строительство жилья эконом-класса и развитие ипотечного кредитования.
Но до сих пор застройщики, работающие в этой сфере, сталкиваются с немалыми проблемами. Прежде всего – это длительные сроки реализации проектов, начиная от выделения земельного участка, прохождения стадии проектирования, многочисленных административных процедур и барьеров. Еще одна весомая проблема - обеспечение выделяемых участков инженерной и транспортной инфраструктурой. Все это вместе взятое ложиться на плечи конечного потребителя, вернее, на его кошелек.
Шамиль Мансуров отметил, что на уровне РФ и ее субъектов разработан целый ряд программ, касающихся жилищного строительства. На уровне федеральном основой для работы в этом направлении является государственная программа «Жилище», действующая с 2011 по 2015 год. А также созданные институты развития: Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС), фонд ЖКХ и Внешэкономбанк. Это четыре базовых института развития, диктующие на федеральном уровне основные тенденции развития малоэтажного строительства.
В Нижегородском регионе также действует целый ряд областных целевых программ. В том числе – уже 4-ый год программа по стимулированию развития малоэтажного строительства. В ее рамках порядка 500-600 млн. руб. в год выделяются на обеспечение земельных участков инженерной и транспортной инфраструктурой. Шамиль Мансуров подчеркнул, что программы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан реализуются на основе именно малоэтажного жилья. В результате структура вводимого жилья в Нижегородском регионе, начиная с 2007 года, резко сместилась в сторону малоэтажки.
«Если говорить в абсолютных цифрах, то с 300 тыс.кв.м в год до 1 млн. кв.м в 2012 году (аналогичный прогноз дается и на 2013 год). Перед областью стоит задача: строить 3 млн. кв.м жилья в год, и к 2015-2016 годам, уровень малоэтажного строительства в этом объеме будет составлять не менее 60 процентов», - пояснил Шамиль Мансуров.
Он также уточнил, что в самом начале реализации указанных программ (2008-2009 годы), была принята стратегия реализации малоэтажного строительства в области (ее инициаторами стало министерство строительства области, а также созданная в 2009 году Нижегородская ассоциация малоэтажного строительства): реализация пилотных проектов, и далее переход от них к проектам комплексного освоения территорий. В результате, в рамках пилотных проектов были отработаны практически все технологии малоэтажного домостроения. Ну а сейчас настал этап комплексного освоения территорий. В частности, реализуется проект «Новая Выкса», где на территории 380 га будет построено порядка 500 тысяч кв.м жилья с объемом инвестиций около 20 млрд. руб. Также с 2010 началась подготовка проекта Новинки на площади 1100 га.
«Правительство области на достигнутом останавливаться не собирается, - заявил Шамиль Мансуров. - В следующем году будут и дальше реализовываться меры господдержки. И основная задача – увеличение объемов жилищного строительства, стимулирование спроса через ипотечное кредитование, реализация механизмов государственно-частного партнерства, развитие системы арендного жилья, жилищно-строительных кооперативов, снижение себестоимости возводимого жилья за сет использования индустриальных технологий, а также повышение энергоэффективности жилья».
2/3 поселков в нашей области являются поселками эконом-класса
Ирина Солнцева, руководитель информационно-аналитической службы Группа компаний «Триумф», рассказала о развитии рынка пригородного жилья в Нижегородской области. Она отметила, что, когда мы говорим о рынке загородной недвижимости, то должны четко осознавать, что он состоит из двух частей:
- традиционная застройка. Это дома и земельные участки, которые продаются индивидуальными собственниками. Объекты, представленные в этом сегменте, разнообразны по цене и качеству. Это могут быть участки и старые дома или современные коттеджи, построенные в деревнях или в коттеджной застройке. Сейчас на рынке представлено порядка 10 тысяч таких объектов.
– рынок организованных коттеджных поселков. На сегодняшний день его составляют 77 проектов и около 6,5 тысяч объектов. 2011-2012 годы стали рекордными по количеству предложений. 45 проектов из указанных 77 были заявлены именно в это время.
Таким образом, резюмировала Ирина Солнцева, покупателю есть, из чего выбрать. Но на сегодня только около 40 % предложений в коттеджных поселках проданы, несмотря на то, что этот рынок существует с 2005 года.
Анализируя рынок коттеджной застройки, Ирина Солнцева отметила, что 60 % коттеджных поселков расположены в 30-ти км зоне от города (в зоне строительства основного или второго дома). А вот такой сегмент, как дальняя дача, освоен мало – то, что находится в 50-60 км от города, пользуется лишь условным спросом. Оно и понятно: сказывается нерешенная транспортная проблема. В плане географии лидируют Лысковское (или Кстовское) направление и Павловское (оно же Богородское). С этих направлений, собственно, и начался рынок организованной коттеджной застройки.
А развивался он неравномерно. Ирина Солнцева рассказала об основных этапах: «Мы пережили две волны развития. Первый завершился в 2008 году, к этому времени на рынке были представлены и начали реализовываться 23 проекта. Кризис пережили лишь 60 % из них. Остальные были заморожены и приостановлены на неопределенный срок. Сейчас некоторые из таких проектов начинают оживать и возвращаться на рынок».
Богородское направление развивалось активно и до и после кризиса. Арзамасское стало активно развиваться в последние 2 года. По мнению Ирины Солнцевой, расширение географии поселков свидетельствует о том, что город развивается, и у нижегородцев, живущих в нагорной и заречной части города, появляется возможность выбора наиболее подходящего варианта.
Единственное направление, которое пока представлено слабо, это Дзержинское, что связано, видимо, с непростой экологической ситуацией. Но и там появилось в последнее время несколько проектов.
Ирина Солнцева уточнила, что Борское направление, после строительства второго моста, может успешно выстрелить в ближайшее время.
Руководитель информационно-аналитической службы Группа компаний «Триумф» предложила классификацию рынка загородной недвижимости, назвав ее весьма условной, основанную на формате жилья и нескольких основных параметрах (местоположении, наличии коммуникаций, инфраструктуре поселка, площади и стоимости домовладения).
1. Согласно ей, 2/3 поселков в нашей области являются поселками эконом-класса. Почти половина из них предлагает земельные участки с коммуникациями без подряда на строительство. Это самый экономичный вариант и наименее рискованный для девелопера, которому при этом нужно построить подъездные пути, размежевать земельный участок, обеспечить его неким набором коммуникаций и выставить участки отдельными лотами на продажу.
А вот статистика продаж показывает, что покупателей гораздо больше интересуют уже построенные дома. «Люди не хотят строить дома сами, доверяют профессионалам и готовы за это платить разумные деньги. Но таких предложений не очень много», - подчеркнула Ирина Солнцева.
Поселки эконом-класса представлены на всех направлениях, но находятся они на разном расстоянии от города, обладают разным набором коммуникаций, отличаются и по ценовым характеристикам.
Количество домовладений в поселках эконом-класса колеблется в пределах 150, площадь домов составляет от 60 до 150 кв.м. Площадь земельных участков - от 7 до 15 соток. Если поселок расположен далеко от города, то площадь участка может быть и 30 соток. Что касается коммуникаций, то электричеством в наличии практически везде, газ - редкость, водопровод и канализация в наличии только в крупных проектах.
Домовладение стоит от 1 млн. 200 тыс. до 6,5 млн.руб. Средняя стоимость - 3,5-4 млн.руб. земельный участок в среднем обойдется в 54 тыс.руб. за сотку. Особенностью является то, что в поселках эконом-класса далеко не всегда имеется управляющая компания.
2. Коттеджных поселков бизнес-класса гораздо меньше. Отличаются они тем, что земельные участки и дома по площади больше, естественно, больше и стоимость, но и выше уровень комфорта. Средняя стоимость домовладения – около 8 млн.руб., земельного участка – 125 тыс.руб. за сотку.
3. Поселки премиум класса единичны. Они все компактные. Чаще всего - не больше 50 домовладений. Часто они продаются закрытым способом по системе рекомендаций. Площади земли от 20 соток и выше. Есть участки по 1,5 га. Домовладений - от 150 до 400 кв.м. Есть и по 800 кв.м. Все коммуникации в проектах этого класса должны быть центральными и обязательно подключение к телекоммуникационным системам. Стоимость дома – от 8 млн.руб., участка от 146 тыс.руб. за сотку.
Ирина Солнцева сделала вывод о том, что рынок коттеджных поселков сегментируется. В каждом из сегментов появляются новые интересные проекты. Но некоторые проекты продаются долго - по 5-7 лет. И основная задача девелоперов во многом маркетинговая: сделать такое предложение нижегородцам, которое будет им интересно.
Сравнивая рынок загородной застройки Нижнего с другими городами, Ирина Солнцева отметила, что «мы среди городов-миллионников на последнем месте, отстаем практически по всем параметрам. Впереди нас Москва, Питер, Екатеринбург, Самара, Тюмень, Казань».
Выбирая загородный дом, нижегородцы ориентируются на цену
Ирина Малыгина, вице-президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов, председатель комиссии по этике НГСР, директор АН «Кварц», рассказала, какое малоэтажное жилье выбирают нижегородцы с точки зрения риэлторов:
- Мы работаем на первичном и вторичном рынках загородной недвижимости. Так ГК «Кварц» реализовала собственный проект малоэтажной застройки – закрытый поселок клубного типа «Лесная жемчужина». Здесь весной мы провели круглый стол среди ведущих риэлторских компаний в преддверии сезона 2013 года на рынке малоэтажной застройки. Практически все риэлторы единодушно сошлись во мнении, что основополагающий критерий при выборе загородной недвижимости для нижегородских покупателей – ее стоимость.
По мнению риэлторского сообщества, последние полтора года рынок загородной недвижимости значительно оживился и имеет тенденцию к развитию. Растет количество сделок - нижегородцы действительно потянулись за город.
Особенностью же нижегородского рынка является то, что в Нижнем Новгороде проживает немало выходцев из сел и деревень, и они готовы самостоятельно строить свои дома, поэтому наиболее востребованы участки без подряда.
И не стоит забывать, что мы все еще пожинаем плоды кризисных лет, когда многие застройщики не имели «длинных» денег, не занимались продвижением своих проектов и действовали во многом эмоционально. В результате большое количество людей, совершивших покупки в тот период времени, остались, мягко говоря, недовольны. В том числе и поэтому потребитель стал очень осторожным. Он самостоятельно либо через друзей-риэлторов тщательно мониторит информацию о строительстве и застройщике. Благо интернет предоставляет для этого практически безграничные возможности – это и сайты, и форумы и публикации в СМИ.
В результате, покупатели 2013 года - это современные нижегородцы, которые все обо всем знают. В тоже время некоторые застройщики, увы, транслируют недостоверную информацию о собственных проектах, о качестве строительства, темпах застройки, заселения и продажах.
Трудности могут быть у каждого строителя и скрывать их неправильно. Лучше открыто говорить о том, как они преодолеваются. Поэтому следует вести активную честную и открытую работу по продвижению загородных проектов.
Но в целом перспективы этого рынка я бы оценила как положительные. Важно, что государство поддерживает это направление. Если все заявленное будет реализовываться, то из года в год будет расти рентабельность рынка малоэтажной застройки.
Нижегородцы сами не понимают, чего хотят от загородного дома
Михаил Исаков, директор по маркетингу КП «Каменки».
- Я бы хотел отметить, что рынок малоэтажной застройки – это такой же сегмент рынка жилья, как и все остальные. Особенностью же его являются ожидания и отношение потребителей. Ключевая проблема заключается в том, что не сформирован образ того продукта, который желает видеть потребитель. И немудрено: опыт, который имеет среднестатистический нижегородец в плане проживания в коттеджном поселке, основан на просмотре многочисленных фильмов и сериалов, а также собственном или опыте родственников сезонных работ на дачном участке.
И вторая особенность, которая проявилась после кризиса, заключается в том, что люди перестали верить обещаниям. Если, например, потребителю говорят, что в проекте будет построен детский сад, то он откладывает покупку до того момента, когда детский сад действительно будет построен.
Надеюсь, что то оживление на рынке малоэтажной застройки, которое сейчас появилось, приведет к тому, что рынок цивилизуется. И не только в плане застройщиков, но и среди потребителей: приведет к формированию четкого понимания среди основной массы покупателей, чего они хотят от загородного дома.
Сейчас же какого-то четкого тренда в плане востребованности того или иного проекта нет. Многие смотрят на те предложения, которые существуют, но решения о покупке не принимают. В результате формируется отложенный спрос.
Ипотека на загородный дом – это реально
Олег Корнилов, начальник Управления по работе с партнерами Головного отделения по Нижегородской области Волго-Вятского банка ОАО «Сбербанк России» рассказал, что программа кредитования покупки загородной недвижимости действует в «Сбербанке России» достаточно давно. Олег Корнилов отметил, что условия кредитования этого сегмента рынка аналогичны условиям выдачи кредита на приобретение готовой квартиры или строящегося жилья в городе. Существует несколько кредитных программ, и потребитель может выбрать подходящий для себя вариант: приобрести готовый дом (коттедж, садовый домик, дачу) с земельным участком, отдельно земельный участок или построить дом самостоятельно.
Преимуществами «Сбербанка России», по словам Олега Корнилова, является более низкая процентная ставка, длительный срок действия положительного решения банка (4 месяца), сокращенный срок рассмотрения заявки, длительный срок кредитования – до 30 лет, минимальный первоначальный взнос – от 10 % и др.
Сейчас в Сбербанке действует программа 12–12–12: кредит на приобретение объекта недвижимости выдается на срок 12 лет под 12 % годовых с минимальным первоначальным взносом 12 %. Распространяется она и на загородную недвижимость, единственное условие – объект должен приобретаться у застройщика-партнера банка.
Чем рискуют покупатели
Анна Покровская, директор юридической компании «Прецедент», рассказала о рисках при приобретении дома (участка с домом, участка) в коттеджном поселке. Она отметила, что строительство малоэтажных объектов можно вести по различным правовым схемам. Например, они могут строиться как блочные жилые дома. И тогда необходимо получать разрешение на строительство для частных лиц. Или как многоквартирные жилые дома, и тогда следует получать соответствующие разрешения для юридических лиц. А можно, если участок находится в собственности, строить и без разрешения. И впоследствии возложить обязанности получения свидетельства о праве собственности непосредственно на покупателя.
Анна Покровская рассказала, что нередко сам застройщик не понимает, по какой схеме он будет работать и излишне оптимистично смотрит на происходящее: «Например, когда мы говорим, что получение разрешения на строительство займет, в лучшем случае, год, то нередко слышим в ответ: «Это не наш случай». Увы, практика показывает, что исключения бывают крайне редко. В результате такое непонимание приводит к тому, что затягиваются сроки строительства, покупатели обманываются в своих ожиданиях.
Поэтому я бы посоветовала застройщикам более тщательно относиться к проработке таких вещей, как юридическая сторона вопроса. И еще есть важный психологический момент (видимо, он характерен для России в целом): когда просчитываются какие-то варианты, то почему-то ориентация идет на самый оптимистичный. В строительстве я бы советовала учитывать все риски и ориентироваться на более пессимистичные прогнозы».
Что касается рисков для покупателей жилья в коттеджных поселках (и загородных и существующих на территории Нижнего Новгорода – проблемы одинаковые), то Анна Покровская отметила следующая:
- неконтролируемые платежи за пользования землями общего пользования и объектами инженерной инфраструктуры. Как правило, земли общего пользования
- это подъездные пути, дороги, различные элементы общего благоустройства (детские площадки, детские садики), парки, пруды и т.п. Они практически никогда не переходят в собственность будущих покупателей, а остаются в собственности у застройщика или принадлежащей ему управляющей компании. У такой ситуации есть свои минусы. Как известно, на малоэтажное строительство распространяется действие жилищного кодекса. И если, например, всего в наличии 10 участков, а проданы пока 3, то это значит, что у жильцов 3 голоса на собрании собственников, а у застройщика 7. И если застройщик решит, что необходима вертолетная площадка, то средства на ее строительство будут обязаны вносить все собственники (даже если они против). Иначе эти деньги будут взысканы в судебном порядке. И застройщики такой практикой пользуются.
- Сложная система договоров на приобретение. В результате у покупателя может возникнуть непонимание общего размера платежей.
- Затягивание сроков строительства.
- Есть минусы и у строительства, осуществляемого частным образом. Например, можно потратить на строительство более существенные суммы, чем предполагалось изначально. Такое возможно, если не учтены нюансы: расположение участка, подключения коммуникаций. Встречаются и другие ошибки: дом выходит за границы участка, не соответствует строительным нормам, не выдерживается расстояние до соседних построек и т.п. Все это приводит к тому, что возведенное строение бывает непросто ввести в эксплуатацию. Также при таком варианте строительства отсутствует централизованная система охраны и инфраструктура.
По мнению Анны Покровской, риски неконтролируемых платежей перевешивают все остальные: «Минусы есть при стихийном способе строительства и при покупке участка в некоем комплексе. Но, когда покупается участок в массовой коттеджно застройке, риск того, что возникнут неконтролируемые дополнительные платежи, на мой взгляд, перевешивает все остальные плюсы такого приобретения. Действительно прозрачная система платежей – большая редкость».
