За последние несколько лет в Подмосковье появилось много малоэтажных жилых комплексов. Можно ли сегодня купить или взять в аренду нежилые помещения на первых этажах таких ЖК для того, чтобы открыть там небольшое семейное предприятие, например, булочную. Если да, сколько это будет стоить? Что можно, а что нельзя открывать в таких помещениях?
Ирина ДОБРОХОТОВА, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
Спрос на нежилые помещения стабильно держится очень высоким. Такие площади практически всегда распродаются еще на стадии выхода проекта в продажу, в первые недели. А использовать их и начать возвращать вложения можно уже со сдачей первых корпусов в эксплуатацию. Не зря сначала открываются продуктовые магазинчики: ими сразу начинают пользоваться как строители-отделочники, так и первые новоселы. Что касается цены, то нежилые помещения, в зависимости от того, в каком именно проекте они расположены, могут быть дороже квартир на 10-15%, а иногда продаются и по цене жилых.
Приобретают нежилые площади в домах в том числе и сами будущие жильцы новых микрорайонов – для сдачи в аренду или под собственный бизнес. Однако надо заметить, что такая практика распространена чаще всего в высотных микрорайонах. В малоэтажных кварталах чаще используются пристроенные помещения или нежилые помещения аккумулируются в едином торговом центре, где есть все товары и услуги, необходимые для комфортной жизни.
Однако некоторые застройщики мало- и среднеэтажки уже готовы выделять первый этаж под ритейл или предприятия сферы услуг: такие проекты скоро выйдут на рынок, но их продажи еще не анонсированы.
Мария ЛИТИНЕЦКАЯ, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
В некоторых малоэтажных комплексах застройщики действительно предлагают купить или взять в аренду нежилые помещения, расположенные на первых этажах. Чаще всего, их объем ограничен даже в рамках одного проекта. Стоимость коммерческих помещений в ЖК зависит от расположения объекта. Цены могут быть аналогичными стоимости квадратного метра в данном комплексе, а могут быть и выше, если у объекта очень удачное расположение. В среднем, стоимость нежилых помещений в малоэтажных ЖК варьируется от 50 до 95 тыс. руб. за кв.м.
Основная часть покупателей и арендаторов нежилых помещений в ЖК занимается продажей товаров первой необходимости и предоставлением различных услуг потребителям. Чаще всего, на подобных площадках открываются продуктовые минимаркеты, аптеки, салоны красоты, стоматологии, фитнес-центры, различные офисы, отделения банков, нотариальные конторы и пр.
Однако не все объекты коммерческой недвижимости разрешено размещать на первых этажах новостроек. Например, на данных площадях запрещается организовывать помещения с взрыво-, пожароопасными и загрязняющими воздух веществами, производственные мощности, а также заведения с режимом работы после 23 часов, работа которых связана с шумом (дискотеки, ночные клубы, караоке-бары и т.д.). Кроме того, в жилых домах нельзя открывать магазины по продаже ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел, похоронные бюро, различные лаборатории, общественные уборные, склады, бани, сауны и многое другое.
Кафе, рестораны, бассейны, автоматические телефонные станции на подобных площадках можно размещать при выполнении ряда условий. К примеру, общая площадь предприятия питания не должна превышать 250 кв. м, а число посадочных мест – 50. При этом для посетителей обязательно должны быть предусмотрены парковки, спроектированные таким образом, чтобы не мешать жильцам.
Леонард БЛИНОВ, директор по маркетингу компании Urban Group:
На первых этажах можно открывать различные виды бизнеса согласно целевому назначению помещений и в соответствии с заложенной в проекте инженер технологией. Как правило, это магазины шаговой доступности продовольственных и промышленных товаров, предприятия сферы быта и услуг. Это могут быть магазины, обслуживающие сервисные объекты (ремонт, приемный пункт химчистки), салоны красоты и т.п. Такие учреждения как рестораны, булочные и другие заведения с горячим производством тоже могут размещены в первых этажах, но мы в своих проектах для большего комфорта жителей стараемся выносить такие предприятия в отдельно стоящие здание. И в мультиформатных комплексах число жителей позволяет обеспечить эту инфраструктуру постоянным спросом.
В ЖК «Новосходнеский», например, уже работает продуктовый магазин, открывается интерьерный салон.
Во всех проектах Urban Group нежилые помещения сдаются в аренду, это продиктовано тем, что девелопер стремится контролировать, какая инфраструктура будет присутствовать в комплексе. Нам бы хотелось избежать перекосов, поэтому нежилые площади в аренду сдаем по направлениям деятельности, то есть исходя из потребностей жителей и согласно запланированным культурно-бытовым предприятиям. Приоритет при прочих равных мы отдаем арендаторам-жителям наших ЖК.
Стоимость аренды зависит от множества условий – расположения внутри комплекса, площади, специфики помещения.
Мария КОНДАКОВА, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet:
Как правило, первые этажи в строящихся жилищных комплексах изначально предназначаются для коммерческого использования и в основном продаются, а не сдаются в аренду. Принципиальных требований к малоэтажным комплексам не применяется, поэтому набор операторов под стрит-ритейл здесь такой же, как и при многоэтажном строительстве.
Если помещение продается с назначением, то вся инженерия и планировка изначально выполняется в соответствии с использованием, а в помещении без конкретной технологии проектирование и монтаж внутренних инженерных сетей осуществляется силами будущего владельца, который предварительно согласовывает проект со службой эксплуатации.
В целом в помещениях на первых этажах можно организовать все что угодно, в том числе общепит или булочную, но тогда в помещении должна быть обособленная система вентиляции, выходящая выше конька здания. Если это изначально проектом не предусмотрено и не смонтировано, то встроить потом такую систему будет практически невозможно. Также любое помещение должно соответствовать требованиям СЭС. Поэтому, если покупатель хочет организовать семейное предприятие, он обязательно должен выяснить назначение помещения и выполнить требования СЭС и других проверяющих органов.
