Вопрос о том, куда вложить деньги, появился сразу же вслед за самими деньгами и к сегодняшнему дню перешел уже в разряд вечных. Мы рассмотрим инвестиции в коммерческую недвижимость: офисы, магазины, помещения свободного назначения, склады, производственные площади. Арендный бизнес на сегодняшний день развивается все быстрее, и немаловажную роль в этом играет его стабильность.
Что нужно учитывать при покупке коммерческой недвижимости с целью дальнейшей выгодной сдачи в аренду? Прежде всего, общие тенденции на рынке недвижимости, особенности деятельности в этом направлении органов государственной власти и спрос конкретных арендаторов в данном сегменте рынка.
В настоящее время наиболее рентабельны вложения в магазины и офисы, менее – в складскую недвижимость. Спрос сейчас велик на маленькие офисные помещения – от 10 до 15 кв. м, на торговые помещения на первой линии и в проходном месте (от 50 до 100 кв. м).
Для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учитывать основное в данном случае качество – способность приносить доход тому, кто ее использует. Выбирать объект надо так, чтобы удовлетворить запросы будущих арендаторов, требования конкретного направления их бизнеса. Помещения, в разной степени удовлетворяющие этим требованиям, принесут, соответственно, и разный доход. Не учитывая подобных рекомендаций, можно оказаться в числе собственников, постоянно ищущих арендаторов и терпящих убытки.
Покупка в собственность небольшого нежилого помещения под магазин или офис – самый оптимальный вариант для арендного бизнеса. Объектами недвижимости могут быть как уже готовые офисы в бизнес-центрах с чистовой отделкой, так и выведенные из жилого фонда квартиры. При покупке необходимо скрупулезно проверять юридические аспекты сделки, а также точно прогнозировать, какого арендатора в будущем данный объект заинтересует. Например, под офис в аренду в основном требуются помещения в пределах делового центра города, рядом с остановками, в местах, которые легко найти, с окнами, телефоном и доступом в Интернет, не требующие значительного ремонта. При расположении в жилом доме – обязательно имеющие отдельный вход. Небольшие торговые площади пользуются спросом во всех районах, здесь главное – расположение в видном с дороги здании, в местах, легко доступных пешеходу и автомобилисту.
Как отдельный вариант можно рассмотреть и покупку подвального помещения. Цены на них обычно значительно ниже, чем, например, на объекты на первом этаже, но есть существенные ограничения по их использованию. Так, продуктовые магазины и парикмахерские в подвалах находиться не могут (на их деятельность практически невозможно будет получить официальное разрешение). Промтоварные магазины (включая хозяйственные) в подвалах располагать разрешено, но спрос на такие помещения значительно ниже. Сетевые компании, которые зачастую являются наиболее выгодными клиентами, предпочитают арендовать помещения с витринами, то есть тоже не подземные. Другим вариантом использования подвала является обустройство кафе или игрового клуба, но это возможно только в административном здании или в пристройке к жилому дому, а не под квартирами (иначе гарантированы проблемы с жильцами).
Распространенный вариант — покупка квартиры на первом этаже с последующим выводом ее в нежилой фонд. Здесь к стоимости помещения прибавляются затраты на изменение его целевого назначения, согласование и обустройство отдельного входа, переоборудование и перепланировки, а также на ремонт. Это удлиняет срок начала сдачи объекта в аренду (до полугода), снижая рентабельность всей операции.
Еще одна возможность – покупка нежилого помещения на этапе строительства. Здесь есть два подводных камня: трудность определения выгодности расположения (если, например, идет застройка нового жилого района и предлагаемое помещение находится на первом этаже), а также проблематичность определения реальных сроков окончания строительства. Поэтому точно рассчитать рентабельность не всегда легко.
Окупаемость при сдаче в аренду нежилых помещений варьируется в среднем в пределах 8-10 лет. После этого срока собственник будет получать чистый доход от приобретенных помещений.
Важно акцентировать внимание на сроке: долгосрочный ли это договор аренды, регистрируемый в регистрационной палате, или краткосрочный, заключенный всего на 11 месяцев. Естественно, собственнику сдавать долгосрочно выгоднее, поскольку не происходит простоя помещения и не затрачивается время на поиск новых арендаторов.
Инвестор на рынке коммерческой недвижимости должен обладать достаточно широким кругозором и большим объемом знаний, чтобы рассчитать сроки окупаемости помещения, подобрать оптимальный вариант, арендатора. В данной ситуации может помочь обращение к профессиональным риелторам. В базе объектов по коммерческой недвижимости у агентств недвижимости всегда есть варианты на покупку помещения с уже имеющимися арендаторами.
Фото: JP
