Сегодня в городе никого не удивишь маленьким магазином, расположенным на первом этаже жилого дома или в отдельном пристрое рядом с ним. Эти магазины и магазинчики очень удобны для горожан, бегущих с работы или на работу, для мам, гуляющих возле дома с маленькими детьми, для пенсионеров. Некоторые из них как появились, так и работают, другие исчезают до того, как к ним успевают привыкнуть жители окружающих домов. Почему так происходит? Что должно продаваться в магазине возле дома, чтобы этот магазин был интересен покупателям и, следовательно, не принес убытков хозяину? На эти и другие вопросы мы попросили ответить директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяну Романчеву.
- Татьяна Ивановна, какую долю рынка занимают сегодня маленькие магазины в Нижнем Новгороде, и какой магазин можно считать маленьким?
- Если говорить о маленьком магазине, то это бывшие квартиры на первых этажах, переведенные из жилого фонда в нежилой. Их площадь колеблется от 70 до 100 квадратных метров. Также маленькие магазины появляются на первых этажах новостроек в заранее спланированных помещениях, площадь которых начинается от 150 квадратных метров. К маленьким магазинам можно отнести и помещения бывших встроенно-пристроенных магазинов, их общая площадь может колебаться от 4 000 до 8 000 квадратных метров. Но сегодня появляется все больше магазинов крупных сетевых компаний, работающих в формате «магазин у дома». В Нижнем Новгороде и области количество магазинов у дома составляет около70-85 процентов всех магазинов, но это соотношение активно меняется. Снижается доля маленьких магазинов, растет число крупных супермаркетов и гипермаркетов, рассчитанных на район, город и даже регион. Однако маленькие магазины не теряют своего значения не только в старых, обжитых районах с хорошо развитой инфраструктурой, но и в районах-новостройках. Яркий пример тому – улица Родионова, здесь в каждом новом доме на первом этаже есть небольшие магазины шаговой доступности и салоны красоты.
- Какой магазин выгоднее для хозяина: в бывшей квартире на первом этаже, переведенной в разряд нежилого помещения, в специально выделенном помещении на первом этаже, в отдельно стоящем здании или в пристрое?
- Этот вопрос не определяющий. Важнее не характер помещения, а его место. Если мы говорим о магазине продуктовом, то для его владельца важнее всего быть ближе к покупателю. То есть, объем первичной торговой зоны. Что продается в таком магазине? Хлеб, молоко, чай, сладости, спиртные напитки. Такой магазин может быть расположен как на красной линии улицы, так и внутри микрорайона, в бывшей квартире на первом этаже, переведенной в разряд нежилого помещения, и во встроенно-пристроенных нежилых помещениях. Было время, когда активно осваивались первые этажи жилых зданий под небольшие частные магазины. Сейчас другая тенденция – растет число сетевых магазинов: «Райцентр», «Копейка», «Медведь», «Калинка», «Магнит», «Спар». У сетевого маркетолога есть конкретная задача – насытить определенный район города определенным количеством торговых точек, и он работает по плану. Ему важно именно количество магазинов, и он включает в свою сеть как специализированные помещения в новостройках, так и встроенные торговые помещения в старых домах и переведенные в нежилые помещения квартиры.
Если речь идет о магазинах непродовольственной группы (а это, как правило, специализированные магазины), то они тяготеют к красным линиям улиц, где больше поток покупателей, существуют так называемые торговые коридоры и насыщенный трафик. И здесь опять-таки не важен характер помещения, на первое место выходит местоположение. Ярким примером главенствующей роли места может служить улица Большая Покровская, где скуплены и переведены в разряд нежилых помещений все квартиры первых этажей, освоены подвалы и уже осваиваются вторые этажи. В заречной части примеры такого освоения - улица Октябрьской революции, улица Веденяпина.
- Что лучше, арендовать помещение или выкупить его?
- Тоже сложный вопрос. Раньше, когда частный торговый бизнес только начинался, абсолютное большинство помещений под частные магазины покупалось, и эта покупка рассматривалась как вложение в свой бизнес. Но владение и распоряжение помещениями – это отдельный вид бизнеса, сильно отличающийся от торгового. Помещение нужно не только купить и соответствующим образом переоборудовать, нужно следить за его доходностью. К примеру, вчера на этом месте по размеру арендной ставки была выгодна аптека, а сегодня на первое место по арендному сбору выходит магазин детских товаров «Аист». Для предпринимателя, работающего в сфере продуктовых магазинов, очень важно, чтобы к магазину привыкли, «наторили дорожку». Такой предприниматель по-прежнему будет стремиться купить помещение или, если он готов арендовать, то срок аренды заключит не меньше чем на 3-5 лет.
Сегодня можно говорить о трех крупных группах покупателей помещений под магазины. Первая, по-прежнему многочисленная, частный торговец, который покупает помещение под собственный магазин. Вторая – крупные торговые сети, которые, как я уже говорила, стремятся к определенному насыщению района торговыми точками. Они готовы как покупать помещения, так и арендовать их, им важно получить определенное количество мест для торговли. Третья, стремительно растущая сегодня группа – собственно девелоперы. Те, кто покупает помещения, ремонтирует их и сдает под торговый или иной вид бизнеса. И все же наметилась тенденция разделения этих двух видов бизнеса – собственно торгового и девелоперского.
- На что еще следует обратить внимание будущему хозяину магазина: наличие других магазинов по соседству, остановка общественного транспорта, крупное общественное заведение или государственное учреждение? Каков обобщенный портрет покупателя таких магазинов? На какую покупательную способность имеет смысл ориентироваться, какие группы товаров предпочитать? Следует ли будущему хозяину магазина заказывать какое-то маркетинговое исследование, чтобы ответить на все эти важные вопросы? Или у него на это нет денег? Или ему достаточно личного опыта?
- Судя по характеру нашей клиентуры, необходимость маркетингового исследования осознают представители всех групп. При этом у каждой из них свои потребности. Некоторые крупные сетевики имеют в штате собственных маркетологов и не пользуются услугами сторонних брокеров. Другие привлекают брокеров в процессе формирования своей сети в незнакомом районе, чтобы точнее определиться с местом будущего магазина и купить под него помещение. Частные владельцы небольших магазинов (физические лица), как показывает опыт, стремятся получить максимум информации в виде консультаций, а практическую работу предпочитают делать самостоятельно. Им нужно не только получить сведения о ценах на коммерческую недвижимость, но и узнать правила перевода помещения из жилого в нежилое, составить договор на аренду помещения и тому подобное.
Девелоперов больше интересует построение системы управления собственностью, ведь для них главное – получать максимум прибыли от использования коммерческой недвижимости. Можно, конечно, полагаться на личный опыт и интуицию, но когда у тебя не два-три, а пятнадцать помещений, то встает элементарный вопрос о том, как успеть. Нужно подобрать управляющего, наладить систему управления и так далее.
- Как развивается сегодня система магазинов в Нижнем Новгороде? Близка ли она к насыщению, или до полного насыщения рынка коммерческой недвижимости нам еще далеко? Какова в этом процессе роль городской администрации?
- Когда мэрия приняла решение о ликвидации мини-маркетов возле жилых домов, начался лавинообразный процесс скупания квартир на первых этажах жилых домов. Администрации таких городов как Дзержинск и Кстово вынуждены были принять программу «Фасад», чтобы как-то ввести процесс перевода магазинов на первые этажи в цивилизованные рамки. В Нижнем Новгороде такую программу приняла администрация Автозаводского района.
Существенно изменила и меняет ситуацию на рынке коммерческой недвижимости тенденция ухода от точечной застройки к квартальной. При этом возникает возможность планировать всю инфраструктуру района и квартала, в том числе и торговую. Меняется и сама система формирования торговой сети. Параллельно идет формирование новых форматов торговли (дискаунов, супермаркетов и так далее). В прошлом осуществлялась классическая схема, как, например, в микрорайоне «Мещерский». Крупный торговый центр-универсам располагался в центре микрорайона, а небольшие магазины « Хлеб», «Молоко» – на лучах веером расходящихся пешеходных дорожек. Тогда она была оправдана, ведь большинство жителей спальных районов не имели собственного транспорта, добирались до жилья на общественном и пешком шли через весь микрорайон к дому.
Сегодня крупные супер- и гипермаркеты располагаются на подъездах к микрорайонам, а внутри них – маленькие магазины шаговой доступности. Нагляднее всего эта схема реализуется в микрорайоне «Верхние Печеры». Крупный многофункциональный торговый центр «Фантастика» и гипермаркет «Лента» построены на въезде в так называемый спальный район.
Но есть и некоторые перекосы. На Большой Покровской улице не осталось продуктовых магазинов, - ни дешевых, ни дорогих. В историческом центре с продуктовыми магазинами вообще серьезная проблема, а ведь этот район становится местом проживания населения элит- и бизнес-класса. Немного снимает напряжение появившийся недавно магазин «Спар» на улице Добролюбова.
Кстати
ОАО "Молоко" (Шахунский район, Нижегородская область), по сообщениям информагентств, рассчитывает открыть в Нижнем Новгороде до 40 магазинов в формате "у дома" под торговой маркой "Северная долина". Об этом сообщил директор ОАО "Молоко" Анатолий Маликов. По его словам, в магазинах планируется, наряду с молочной продукцией предприятия, продавать продовольственные товары повседневного спроса, произведенные нижегородскими компаниями. Основной целью проекта является обеспечение уверенного сбыта своей продукции. Проект рассчитан на пять лет.
