Чем глубже кризис, тем активнее рынок заложенного жилья. Для банков это возможность получить обратно деньги, для заемщиков — избавиться от долгов, для риэлторов — дополнительные клиенты. Но правила игры в этом секторе только формируются, и сторонам не всегда просто договориться. О нюансах реализации залогов рассказывает директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов.
Оценить потенциал этого специфического рынка довольно сложно. Но, принимая во внимание объемы и условия ипотеки в 2006-2008 гг., а также нынешние проблемы на рынке труда, можно предположить, что в Петербурге по итогам 2009-го каждая десятая сделка окажется проведенной с заложенным жильем. Причем это не обязательно дефолтные кредиты, некоторые клиенты продают заложенные квартиры, когда дело еще не дошло до просрочек, — это наиболее дальновидные и организованные заемщики.
Раньше сделки с залогами были эпизодическими, но с началом кризиса в нашем агентстве на них стало приходиться 10-15%. В большинстве случаев это «единички», «двушки» и небольшие «трешки», которые в свое время активнее всего скупались на кредиты.
Впервые проблема реализации залогов возникла года два-три назад. Но тогда эти операции носили иной характер: заемщики улучшали таким способом жилищные условия, не переставая выплачивать кредит.
У некоторых кредиторов процедура купли-продажи заложенного жилья уже отладилась до автоматизма. Но далеко не у всех. Кроме того, среди продавцов появилось много банкротов, что тоже накладывает свою специфику.
Несмотря на большой потенциал этого рынка, сегодня никто из коллег не занимается целенаправленно таким имуществом. Заемщики чаще всего обращаются к тем же агентам, которые помогали им оформить кредит и купить квартиру.
Иногда банки рекомендуют заемщикам своих партнеров-посредников. Впрочем, некоторые кредиторы, напротив, стараются этого избежать: у клиентов может сложиться впечатление, что им навязывают определенную компанию.
Отчасти такие сделки восполняют выпадение ипотечного брокериджа, но объемы все же не сопоставимы. Комиссионные — такие же, как и по обычным операциям (5-7%), но работы раза в два больше. Причем львиная доля времени и сил уходит на переговоры со сторонами и на работу с юридическими службами банков. В большинстве случаев банки со скрипом, но все же принимают наши предложения.
Шаткий баланс
Поначалу много времени у нас, брокеров, уходило на то, чтобы объяснить и банкам (особенно филиалам московских структур), и самим покупателям, как выгоднее и быстрее провести сделку. Возможны три схемы реализации заложенного жилья. Первая: кредитор предлагает покупателю сначала погасить ссуду и только потом переоформлять право собственности.
По второй схеме, наоборот, сначала собственность переходит к покупателю, а затем продавец возвращает кредит из полученных денег (расчет происходит через аккредитив или ячейку). Третий вариант подразумевает одновременный переход права собственности и снятия обременения. Как правило, мы рекомендуем вторую или третью схемы.
Они наилучшим образом учитывают интересы всех участников. Правда, в последнем случае не исключена заминка: Росрегистрация может не успеть провести обе операции одновременно, и тогда риски для банка или покупателя значительно увеличиваются.
Кредиторы нередко пытаются гнуть свою линию даже на падающем рынке. Из последних примеров: мы нашли покупателя на квартиру по хорошей цене, а банк «вдруг вспомнил», что за заемщиком числится еще один кредит — потребительский. В итоге кредитор отказался от сделки по оговоренной сумме, так как ее не хватало на покрытие двух ссуд.
Когда коллеги говорят о реализации заложенного жилья, практически всегда всплывает тема дисконтов. После десятков подобных сделок я в корне не согласен с такой постановкой вопроса. Цена всегда обратно пропорциональна риску. Но заложенные квартиры мало чем отличаются от обычных (а возможно, они и покачественнее, раз в свое время заемщики залезли ради них в долги).
Конечно, процедура оформления сделки пока довольно сложная — из-за этого продавцу и приходится снижать цену, чтобы привлечь покупателя. Впрочем, максимально упростить схему — в силах сторон. Тогда и скидки делать не придется. (Тем более цена ниже рыночной вызывает у многих покупателей лишь одну ассоциацию: вариант небезопасный.)
Из нашей практики: если квартира без явных дефектов и заемщик с банком предлагают покупателю приемлемую схему расчетов — жилье уходит по рыночной цене. Если к реализации подключаются судебные инстанции — то, конечно, с дисконтом; он может доходить до 20-30%. В этом случае покупателями зачастую выступают профессиональные спекулянты: они приобретают заложенное жилье, снимают обременение и продают объект уже по рыночной стоимости.
Несколько банков начали использовать новую форму реструктуризации кредита, при которой к покупателю заложенной квартиры переходит и ссуда по ней (Абсолют Банк, «Уралсиб», ВТБ24, «Дельта-Кредит», Home Credit). Таким образом старый заемщик избавляется от непосильного долга и не портит себе кредитную историю; у банка не ухудшается кредитный портфель, и он продолжает получать проценты по ссуде.
А вот выгода покупателя (нового заемщика) весьма спорная — большинство кредиторов настаивают, чтобы «старый» кредит (выданный год-два назад) выплачивался по сегодняшним ставкам. Тем не менее это хорошее дополнение к возможностям ипотеки — по таким предложениям уже есть обращения потенциальных заемщиков.
С головой — в песок
Большинство продавцов — заемщики тех банков, которые в период расцвета ипотеки кредитовали на слишком мягких условиях: первоначальный взнос от нуля процентов и т.п. И напротив, среди владельцев дефолтного жилья практически нет субсидентов и заемщиков, которые брали ссуды на доплату, — там кредиты небольшие.
По нашим наблюдениям, из десяти проштрафившихся должников лишь трое-четверо готовы открыто вести диалог с банком и не затягивая заниматься реализацией залога. С остальными договориться сложно: они либо вообще не идут на контакт, либо врут кредитору о том, что самостоятельно ищут покупателя, тянут время, надеясь на то, что проблема «сама рассосется». Недавно был случай: банк сам (что случается нечасто) нашел на квартиру покупателя, предлагал выгодную цену, но сделка не состоялась, потому что с горе-должником так и не удалось оперативно связаться.
Со временем кредиторы становятся сговорчивее, но работать с заемщиками все равно надо тщательнее. Например, банки зачастую не разъясняют им, что произойдет в случае дефолта. Можно было бы пойти навстречу должникам и начислять штрафы лишь через 2-3 месяца неплатежей — это время клиенты вполне могут использовать для реализации залога. Если принять подобные меры, заемщики будут охотнее сотрудничать с кредиторами по проблемным ссудам.
Должникам на грани дефолта можно дать несколько рекомендаций. В первую очередь, оценивать объект с помощью нескольких агентств. Принципиально привлечь к этому именно риэлторов. Они единственные, кто сегодня в курсе реальных цен сделок (оценочные фирмы опираются на средние рыночные показатели, которые в нынешней ситуации не работают).
Второе — следует тщательно пересмотреть собственные финансовые возможности. И третье — обязательно узнать в своем банке все подробности реструктуризации долга либо реализации залога. Правда, сегодня реструктуризацией интересуются немногие — граждане поняли, что и за отсрочку придется платить, хоть и позже.
Рынок залогов пока только формируется. В идеале мы должны прийти к тому, что процедура продажи такого жилья будет немногим сложнее, чем обычной квартиры. Разбирательства с судами и приставами не выгодны ни заемщикам, ни банкам: чем быстрее стороны найдут общий язык — тем выгоднее для них будет реализация залога.
Фото: kvartira59.ru
