Процесс перевода квартир, расположенных на первых этажах, в нежилой фонд под нужды коммерческого использования в Петербурге идет активно. За год квартира, превращенная в коммерческий объект, может принести ее владельцу более 20% прибыли от инвестируемой суммы. О перспективах развития рынка переводов первых этажей в нежилой фонд в Петербурге рассказывает генеральный директор компании «Легион-Недвижимость» Максим Чернов.
– Максим Петрович, от чего зависит доходность инвестиций в «перепрофилирование» квартиры под коммерческое использование?
– Прежде всего на нее оказывают влияние местоположение объекта, близость станций метро, оживленных магистралей и остановок общественного транспорта. Рентабельность зависит и от целевого назначения. Минимальный доход приносят офисные помещения, рестораны и кафе – максимальный. Отмечу, что именно квартиры требуют наибольших затрат при переводе.
Схема вложения средств в первые этажи обычно такая: инвестор выкупает квартиру у собственника, переводит ее в нежилой фонд, а потом сдает помещение в аренду основным потребителям недвижимости подобного рода – представителям малого и среднего бизнеса. Реже арендаторами таких помещений становятся сетевые ритейлеры. Крупный капитал старается инвестировать в объекты большей площади.
Для инвестора, собственника квартиры, есть и еще один вид доходности – рост стоимости помещения. Перевод, будучи сам по себе дорогостоящей процедурой, значительно повышает цену такой площади. Сразу после него объект можно продать и получить ощутимую прибыль. Надо отметить, что рынок помещений, уже переведенных и продающихся, крайне узок. Если подобную площадь и реализуют, то очень дорого. Инвесторы не хотят расставаться с таким лакомым куском, предпочитая его сдавать в аренду или заложить в банк, чтобы получить дополнительные средства для вовлечения в оборот.
– Сколько квартир переводится в Петербурге в среднем в год?
– Из года в год их число непостоянно. Например, в 2006-м оно составило около 1200 квартир. В этом году мы прогнозируем перевод всего порядка 700-800 объектов. Процедура усложнилась, поэтому все будет зависеть от того, удастся ли ее облегчить. Сейчас этот процесс обладает весьма значительной коррупционной составляющей.
– Какие квартиры пользуются спросом у инвесторов?
– Самый большой спрос на квартиры, которые можно перевести в категорию торговых помещений и объектов бытового обслуживания. Запрашиваемая площадь в среднем составляет 30–120 кв. м. Чем больше квартира – тем меньше спрос. И наоборот. Помещения большой площади требуют значительных средств, возникают сложности с их расселением.
– Какова география сделок по покупке жилья для перевода в нежилой фонд? Как в последнее время меняется соотношение «спальные районы – центр»?
– География сделок сегодня очень зависит от того, насколько легко пройти процедуру перевода в данном районе Петербурга. В Красносельском за год перевели всего пять квартир. Там существует сильное противодействие администрации.
В некоторых районах города, например, в Московском, количество переводимых квартир больше, поскольку процедура – проще.
Первые этажи в «спальниках» сегодня активно раскупаются. Хотя нельзя сказать, что коммерческое расселение в этих районах опережает центр по возврату инвестиций. Все зависит от того, насколько место оживленное и велик людской поток. Например, очень перспективны первые этажи в многоэтажных зданиях. В них проживает много горожан. В будущем, вероятно, все подобные квартиры в жилых домах массовых серий будут переведены в категорию коммерческой недвижимости.
– Зависит ли возможность перевода от типа дома?
– Есть ограничение по высоте потолков. Для переводимого помещения она должна составлять 2,7 м. Но, например, расположенные у метро хрущевки тоже активно переводят в нежилой фонд. Просто в некоторых случаях пол снимается и делается необходимое углубление. Сложнее в этом смысле с домами, у которых деревянные перекрытия, как и со всеми ветхими и давно эксплуатирующимися зданиями. Ограничения по переводу есть и у домов-памятников: нельзя менять облик фасада.
– Какова примерная стоимость перевода помещения в Петербурге?
– Существуют компании, которые оказывают услуги такого рода. Нижний предел цены перевода квартир в спальных районах – в среднем от 350 тыс. руб. В центре – дороже. В стоимость услуг входит создание проекта переводимого помещения, согласование в различных инстанциях, получение разрешения на перевод, регистрация площади (образовавшийся объект недвижимости нужно заново регистрировать).
– С какими проблемами обычно сталкивается инвестор при переводе?
– Основная проблема – административные барьеры. Они основываются на двояком толковании чиновниками некоторых районных администраций существующего законодательства. Несмотря на наличие исчерпывающего перечня документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое, указанного в Жилищном кодексе, с их стороны наблюдается стремление серьезным образом расширить этот список.
Одним из главных препятствий, с которым можно столкнуться сегодня, является требование районных администраций заручиться согласием всех жильцов дома на такой перевод вообще либо на обустройство отдельного входа в частности. Подобная постановка вопроса противоречит Жилищному кодексу и увеличивает сроки проведения процедуры, а также риски инвестора. Недовольство соседей, заявляемое в качестве причины отказа в переводе, часто подогревается искусственно и активно используется чиновниками в собственных интересах. Нежелание других жильцов дома иметь на первом этаже тот или иной коммерческий объект не является основанием для отказа в «перепрофилировании». Просто «не хотим» – это не аргумент. Если там не ночной клуб, то пусть отстаивают свою позицию в суде.
Практика показывает, что после того, как объект уже существует, никаких актов протеста у жильцов не наблюдается, потому что хуже в доме не становится. Наоборот, собственник коммерческого помещения обязан благоустроить прилегающую территорию.
– Что вы считаете необходимым для решения этих проблем?
– Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратилась с официальным письмом в городской Жилищный комитет с предложением изменить сложившуюся ситуацию – привести в единое соответствие схему перевода в нежилой фонд для всех районов Петербурга. Кроме того, сейчас город озабочен проблемой расселения коммунальных квартир. Этот процесс может стимулировать интерес инвесторов к объектам, расположенным на первых этажах, но лишь в том случае, если будут выяснены все нюансы с переводом. «Перепрофилирование» первых этажей в жилых домах под нужды коммерческого использования – серьезная поддержка малого бизнеса. За последние 10 лет город сильно продвинулся в этом направлении. Дальше перемены будут еще значительнее. Если квартиру выгоднее сдавать как объект коммерческой недвижимости, чем как жилье, она рано или поздно будет переведена в нежилой фонд и использована под коммерческие нужды.
Досье «ДН»:
Максим Петрович Чернов, генеральный директор агентства ООО «Легион-Недвижимость»
Родился в 1970 году в Ленинграде, окончил Академию физической культуры им. П.Ф. Лесгафта. В риэлторском бизнесе с 1994 года. Награжден почетным дипломом Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга «За активную работу по созданию Единой Мультилистинговой Системы», лауреат IX и X Ежегодного Конкурса в сфере недвижимости «КАИССА» (2003 и 2004 годы) в номинации «За личный вклад в развитие рынка недвижимости». В 2001–2002 годах Максим Чернов возглавлял Комитет по информационному обеспечению рынка недвижимости Санкт-Петербурга, а с 2002-го является председателем Комитета по рекламе и информационной политике Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга, членом Совета АРСП, судьей Санкт-Петербургского международного коммерческого арбитража и арбитром Судебной палаты по спорам в сфере недвижимости и оценки.
Источник: данные компании
Фото: www.ooomegalit.ru
