Теща хочет обменять четырехкомнатную квартиру в Хабаровске на «однушку» в Москве. Местные риелторы говорят, что такого понятия как обмен сегодня на рынке недвижимости уже нет. Правда ли это? Может быть, столичные риелторы занимаются такими сделками?
Светлана БИРИНА, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
Скорее всего, местные риелторы говорили о такой разновидности сделки, как мена. Несмотря на созвучие, мена и обмен - это абсолютно разные технологии. Обмен проводится как альтернативная сделка, то есть через договор купли-продажи. Такой вариант является наиболее удобным и распространенным на рынке. А вот договор мены реализовать на практике сложнее. По умолчанию он предполагает обмен равноценными товарами, хотя можно предусмотреть и доплату в случае разницы в стоимости квартиры. Мена неудобна, если сделка является сложной и в ней задействовано сразу несколько квартир. Проще решить вопрос с помощью договоров купли-продажи. Другая проблема – найти участника сделки, который согласится на мену. Например, многие хотят получить деньги от продажи своей недвижимости, и договор мены им не подходит. А если мы говорим о региональной сделке, то возникает проблема с поиском второго участника сделки. Прежде всего, кто согласится обменять дорогое московское жилье на квартиру в Хабаровске? Зато, если действовать через стандартный обмен («альтернативу»), то можно реализовать квартиру на местном рынке, а вырученные деньги направить на покупку другой недвижимости.
Алексей ШЛЕНОВ, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:
Сегодня риелторы используют такие понятия, как альтернативная сделка, обмен и мена. Альтернативная сделка – это непрямой обмен, при котором человек одновременно продает свою квартиру и покупает взамен другую. А обмен – это операция, при которой неприватизированная квартира меняется только на неприватизированную. Кроме того, существует такой вид, как мена – когда приватизированный объект меняется на аналогичный по статусу. Если квартиры находятся в собственности, то происходит именно мена («договор мены»).
Такое понятие, как обмен в основном использовалось до 1990-х гг. Обмены были актуальны, например, при разъезде коммунальных квартир. Сегодня более актуальны альтернативные сделки. Прямой обмен встречается достаточно редко, так как при такой схеме ваша квартира должна нравиться новым жильцам. Подобная договоренность достигается крайне редко. В то же время альтернативная сделка проходит быстрее за счет отсутствия обязательной обратной связи.
Альтернативная сделка открывает перед покупателем гораздо больше возможностей, так как в этом случае он не привязан к параметрам своей квартир и может купить жилье большей площади. Большинство покупателей улучшает свои жилищные условия путем продажи старой квартиры и покупки новой.
Владимир БОГДАНЮК, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:
Действительно, на рынке недвижимости никакого обмена квартирами не происходит, тем более, если речь идет о квартире в одном из регионов России и новостройке в Москве или Московской области. Застройщик просто не заинтересован в такой сделке, ведь его цель реализовать свой объем предложения, а не получить на баланс еще одну квартиру, заниматься продажей которой в регионе просто некому и незачем. В случае, когда покупатель хочет продать имеющуюся недвижимость в регионе и приобрести новостройку в Москве, ему необходимо сначала продать свою квартиру и уже со свободными деньгами, возможно с привлечением заемных средств, приступать к покупке новостройки. Провести альтернативную сделку с одновременной реализацией квартиры в регионе и покупкой жилья на вторичном рынке Москвы также невозможно, поскольку такая сделка проходит одним днем, а в данном случае регистрационные органы и ячейка с деньгами находятся в разных городах.
