Что делать, если «замечательный сосед»- предприниматель нарушает права жильцов? Мало ли стрессов в наше время, мало ли поводов для нервного напряжения и депрессии? Жесткий и суровый ритм трудовых будней обычно не дает поводов для расслабления. Но тем приятнее моменты отдыха. А вот если и после трудового дня расслабиться вам не дают - это уже, простите, безобразие. Впору кричать: «Да, в конце-то концов, мой дом - это моя крепость, или уже нет?»
Обычно такие домашние тревоги связаны со слишком энергичными и активными соседями. Но в этих случаях можно подойти и пообщаться на тему плохого поведения. Если соседи адекватные, то все поймут и хотя бы составят устраивающее всех расписание. Если нет, то в дело вмешается полиция.
Но бывают случаи, когда разговоры – не панацея, а наряд полиции просто разведет руками. Это когда на первом этаже поселился – предприниматель, открывший на красной линии вашего дома магазин, закусочную, бар или аптеку. И теперь музыка, пьяные голоса, шарканье ног, повышенная активность обеспечены.
Думаете, эти проблемы касаются жителей второго этажа и дальше не идут? Ошибаетесь! Неоднократны случаи, когда слишком предприимчивые «хозяева жизни» просто занимали бесхозные (с точки зрения бизнесмена) подсобные помещения внутри дома. А также нарушали перепланировкой вентиляцию и водоотведение, блокировали подвалы, да еще и подключались к общему счетчику электропитания.
Захват колясочных, чуланов и подвалов
Например, вот такой случай от жительницы Ленинского района:
- Предприниматель открыл магазин на первом этаже, - рассказывает Татьяна Тарасова. - Мы сначала обрадовались – за аренду он платит ДУКу, значит, и наши коммунальные платежи могут снизиться. Но ничуть не бывало. Первое, что сделал бизнесмен: якобы для расширения пространства магазина незаконно захватил подсобные помещения – колясочные в двух подъездах. Небольшой ремонт и они отгорожены от жителей, зато выходят прямо на улицу. В первой колясочной теперь хозтовары, во второй – парикмахерская.
И если бы на этом все закончилось…. Перепланировка нарушила естественную вентиляцию. Теперь влага конденсируется в подвале, и жильцы страдают от нестерпимой вони.
Такая ситуация нормальна? Что же делать?
- В данном случае подсобные помещения являются общей собственностью многоквартирного дома, поэтому такой «захват» сам по себе является незаконным, - поясняет юрист со стажем, директор консалтинговой фирмы «Прецедент» Анна Покровская. - Кроме того, в случае повреждения вентиляции нарушаются требования пожарных норм и правил.
Случай хрестоматийный. Какова пошаговая стратегия жильцов дальше?
- Во-первых, нужно провести собрание жильцов, зафиксировать факт проведения перепланировки, самовольного занятия помещения, повреждения вентиляции, - рассказала Анна Покровская. - После чего необходимо направить письменное требование собственнику нежилого помещения об устранении перепланировки и освобождении подсобных помещений.
Ну а если не помогло?
- В случае если это не даст должного результата (в течение месяца с момента направления требования ничего не будет предпринято), нужно обратиться в суд с иском об устранении препятствий пользования.
ДУК ответит…
Ситуация несколько осложняется в том случае если предприниматель не арендует помещение, а приобрел его.
- В этом разрезе хозяин магазина – собственник нежилого помещения в доме и имеет все права собственника, - поясняет начальник контрольно-аналитического отдела, заместитель руководителя Госжилинспекции по Нижегородской области Михаил Куренков. - Если он занял общее имущество и незаконно пользуется им, то вопрос об этом все равно должен решаться на общем собрании собственников.
Так что, коли бизнесмен хочет пользоваться общим имуществом, то есть лестничными клетками, всевозможными колясочными и чуланами, он должен в обязательном порядке урегулировать этот вопрос с другими собственниками. Вынести тему на голосование, а пока – жить, сознавая, что нарушил Жилищный Кодекс.
В ходе переговоров и обсуждения вопроса на собрании, жильцы могут согласиться на такую перепланировку, но на определенных условиях. Например, денежной компенсации. Да и ремонт в подъездах тоже редко бывает лишним.
Но часто бизнесмены не желают раскошеливаться. Что же делать в таком случае, и как может помочь Госжилинспекция?
- Нужно просто обратиться в суд об освобождении незаконно занятого имущества. Суд будет стопроцентно выигрышный, - считает Михаил Куренков. – Кроме того можно обратиться к нам, в Госжилинспекцию с заявлением. Сотрудники выедут на место и проведут проверку.
Если действительно нарушаются жилищные нормы, то инспекторы выдают предписание ДУКу или ТСЖ об устранении - именно эти организации отвечают за общее имущество. А если не сделают?
- Тогда могут последовать штрафные санкции – от 40 до 50 тыс. руб. Должностные лица могут получить штраф от 4 до 5 тысяч, - пояснил Михаил Куренков. -Есть и другие органы, в которые можно обратиться. Например, если открывается внизу питейное заведение и нарушаются права граждан – в полицию надо обращаться. Если нарушаются санитарные нормы – в Роспотребнадзор.
Бизнесмены воруют энергию?
Приходит много жалоб на непонятную схему расходования электричества.
- У нас в доме счетчик – в подвале, один на всех, - объясняет одна из жительниц Анна Гаврилова. - И вот с некоторых пор начали приходить повышенные счета за электричество. Мы подумываем на бизнесмена, который расположился на первом – его магазин энергию жжет и днем и ночью.
Так может ли бизнесмен воровать электроэнергию у жильцов, заставляя их расплачиваться за свои траты?
- Такая ситуация не представляется возможной, - считает директор консалтинговой компании «Прецедент» Анна Покровская. – Электроснабжение в многоквартирном доме осуществляется по помещениям. Таким образом, счет выставляется на каждое помещение. В случае если у данного помещения не установлен счетчик, то счет за электроснабжение выставляется по нормативу. Соответственно, задолженность за электроснабжение накапливается на каждое отдельное помещение, и взыскиваться будет с его собственника.
Давай договоримся!
Но и собрание собственников проводить и в суд подавать жильцы будут постфактум, когда нарушение произошло. А могут ли жители дома как-то контролировать деятельность бизнесмена? Или заключить с ним договор? Мол, вот эти пункты соблюдай и торгуй на здоровье?
Контролировать – нет!
- Контроля со стороны жильцов над каким-либо заведением как такового нет, - объясняет Покровская. - Есть контроль со стороны государства в лице контролирующих органов. Жильцы лишь могут отслеживать нарушения и сообщать о них.
А вот заключить договор …
- Соглашение о порядке пользования помещением, которым установлены правила его использования, между жильцами и собственником нежилого помещения может быть заключен, - поясняет Анна Покровская. - В данном случае оно должно не противоречить законодательству, в остальном условия могут быть определены в зависимости от воли сторон. Но необходимо понимать, что заключение такого договора это право, а не обязанность собственника нежилого помещения, поэтому выражаем сомнения по поводу реальности заключения такого соглашения.
Разницы нет
А есть ли юридическая разница для жильцов в том, какое заведение открывается на первом или цокольном этаже: бар, ресторан или магазин? Какое из заведений для жильцов выгоднее с точки зрения возможностей контроля?
- Для жильцов юридической разницы нет, - считает Анна Покровская. - Все вышеперечисленные заведения должны будут соблюдать требования ведения предпринимательской деятельности в многоквартирном доме.
Документы и нормы, которые нужно знать:
К предпринимательской деятельности, ведущейся в многоквартирном доме, в целях обеспечения интересов жильцов, устанавливаются дополнительные требования.
При ведении предпринимательской деятельности в многоквартирном доме должны соблюдаться:
Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы:
2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки».
2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях".
Строительные нормы 2.04-97 «Допустимые уровни шума, вибрации и требования к звукоизоляции в жилых и общественных зданиях».
Требования пожарной безопасности (Технический регламент о требованиях пожарной безопасности).
В случае если, не соблюдаются правила ведения предпринимательской деятельности необходимо обращаться в контролирующий орган осуществляющий надзор за соблюдением указанных правил.
Например, в случае если это санитарно-эпидемиологические правила и нормативы – это Роспотребнадзор, пожарные нормы: МЧС России.
