Большая часть покупателей жилья во Львове ориентируется на самые дешевые квартиры.
В этом году львовские специалисты по недвижимости зафиксировали аномальное лето: спрос на жилье в самые горячие месяцы года вырос на 20%. Это привело к стабилизации цен на недвижимость в одном из самых популярных среди туристов украинских городов. Однако риэлторы уверены, что эта тенденция будет недолгой и если прогнозы пессимистов подтвердятся и Украину накроет вторая волна финансового кризиса, то количество сделок купли-продажи сократится. Поэтому цены на квартиры опять могут начать снижаться.
В этом году тенденции на львовском рынке недвижимости несколько оптимистичнее, чем в прошлом. Риэлторы говорят, что июнь и июль были особенно активными и, в отличие от предыдущих лет, количество желающих приобрести жилье в это время традиционно не уменьшалось. С июня по сентябрь было подписано на 20% больше сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В августе наблюдалось лишь незначительное затишье, тогда как сентябрь также стал активным месяцем, как для покупателей, так и для продавцов недвижимости.
Опрошенные журналом «Мир квартир» эксперты имеют только одно объяснение сложившейся ситуации. По их убеждению, обеспеченные львовяне испугались пессимистических прогнозов экономистов, что все чаще звучат с экранов телевизоров и со страниц газет, начиная с середины лета. Рассказы о неизбежной второй волне мирового финансового кризиса, обесценивании доллара и девальвации гривны, заставляют потенциальных покупателей вкладывать средства в недвижимость. Как правило, большинство из них не доверяют альтернативным источникам хранения собственных сбережений – рынку ценных бумаг, золоту и прочему. В отличие от других городов, покупатели львовского жилья не берут кредитов, поэтому почти все квартиры приобретаются за собственные средства. Бывают редкие случаи, когда потенциальные владельцы апартаментов берут лишь незначительные займы – $5-10 тыс, которых не хватает для приобретения вожделенных апартаментов.
Самое дешевое в цене
Как и в Киеве, наибольшим спросом у потенциальных покупателей пользуется дешевое жилье, стоимостью до $50 тыс. Недорогими квартирами, как правило, интересуются молодые семьи в возрасте до 35 лет, которым купить собственные апартаменты часто помогают родители. На самое дешевое жилье, чаще всего, ориентируются и студенты состоятельных родителей, которые приезжают во Львов на обучение и имеют возможность купить себе желанную квартиру.
Полноценную хрущевку в отдаленных от центра города районах сейчас можно купить за $32 тыс с плохим ремонтом, а с лучшим убранством она будет стоить уже $36 тыс. Если покупатель хочет жить в приближенных к центру города районах, то квартира обойдется ему уже в $35-37 тыс. Покупатели, которые имеют в кармане $40 тыс могут рассчитывать на однокомнатную хрущевку с хорошим ремонтом почти в центре города Льва. За эту же цену можно купить «чешку» со средним ремонтом, однако большей площадью – от 35 кв. м.
Двухкомнатные апартаменты без ремонта можно приобрести, имея в кармане $40-42 тыс. В то же время квартиры в лучшем состоянии, куда можно сразу заехать и жить обойдутся значительно дороже – в $48-50 тыс. Чуть более качественные апартаменты – «чешки» стоят уже $60-65 тыс, в зависимости от их местоположения и качества ремонтных работ.
Стоимость трехкомнатных квартир очень различается, поскольку площадь тех же хрущевок варьируется от 53 до 63 кв. м. Без ремонта такие квартиры обойдутся потенциальному покупателю в $900/кв. м, а в «среднем состоянии» они будут стоить уже по $1 тыс/кв. м. Если же покупатель желает купить квартиру, которая не потребует значительных инвестиций в ремонт, то она обойдется еще дороже – $1,1 тыс/кв. м. Согласно объявлениям, чуть более качественное жилье – «чешки» предлагаются покупателям от $59 до $85 тыс. «Трехкомнатные квартиры почти не пользуются спросом и в среднем мы продаем одни такие апартаменты в месяц», – говорят риэлторы.
По их словам, за год стоимость апартаментов во Львове снизилась на 5%, а рост спроса позволил владельцам квартир зафиксировать цены. Кроме того, потенциальный покупатель может рассчитывать на дополнительную скидку 3-5% от начальной цены, которую часто предоставляют продавцы.
По словам специалистов по недвижимости, в начале осени предложения дешевого жилья немного не успевали за спросом. Причиной этой, на первый взгляд, парадоксальной тенденции стало отсутствие традиционного уменьшения спроса летом, из-за чего квартиры распродавались, а новые не поступали. Ограничение предложения наблюдалось до середины сентября, когда рынок вновь активизировался.
Начиная с лета, количество сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке недвижимости Львова выросло на 20%. Эта динамика наблюдается только в эконом-сегменте, где большая часть клиентов агентств по недвижимости ориентирована на приобретение дешевых апартаментов.
Как и в других крупных украинских городах, наибольшим спросом у покупателей пользуется дешевое жилье: с такой задачей во львовские агентства недвижимости обращается около 70% их потенциальных клиентов. Поэтому им, как правило, равнодушен уровень отделки и состояние подъезда, а в некоторых случаях и этаж, на котором расположено жилье. Остальные 30% учитывают ремонт помещения, придирчиво изучают криминогенную ситуацию в районе и знакомятся с соседями. Как правило, такие покупатели ориентируются на жилье в приближенных к центральной части города районах и не желают покупать квартиры в хрущевках, останавливаясь, как правило, на апартаментах в панельных домах или в «чешках».
Опрошенные журналом «Мир квартир» специалисты признаются, что популярностью во Львове пользуются квартиры в новостройках или домах, введенных в эксплуатацию 3-4 года назад. Стоимость квартир в них составляет примерно $1-1,1 тыс/кв. м, так что однокомнатная квартира в привлекательных спальных районах города обойдется в $47-49 тыс. Такая достаточно высокая цена связана с относительно большой площадью объекта недвижимости. «Некоторые клиенты, особенно это касается молодых семей без детей, переориентируются на эту категорию жилья. Они хотят жить в новом доме и не иметь проблем с дальнейшей эксплуатацией своего жилища. Часто они предпочитают жилье на первичном рынке, хотя за эти средства могли бы без проблем приобрести двухкомнатные апартаменты в более старом доме», – говорят риэлторы.
Элитная стабильность
В отличие от сегмента эконом-жилья, где в этом году специалисты по недвижимости зафиксировали увеличение спроса, элитное жилье демонстрирует стабильность. Стоимость квартир в этом сегменте в январе-сентябре не изменилась и составляет 1,5-2 тыс/кв. м. Хотя некоторые строительные компании предлагают квартиры по достаточно высоким, как для Львова, ценам – около 2,5 тыс/кв. м. Наибольшей популярностью в этом сегменте пользуются двух- и трехкомнатные квартиры, общей площадью 70-100 кв. м, стоимость которых зачастую превышает $100 тыс.
Как правило, требования состоятельных покупателей, которые ориентируются на приобретение дорогих апартаментов в городе Льва, довольно жесткие. У каждого из них есть свои представления о площади прихожей, кухни и даже вида из окна. «Проблема заключается в том, что в центре города достаточно трудно найти квартиры с подобной планировкой, поскольку в большинстве из них раньше размещались коммунальные квартиры с отдельными входами, часто через общий балкон. В таких домах перекрытия – деревянные, тогда как покупатели очень часто хотят железобетонные. Поэтому найти подходящий вариант, который будет отвечать всем прихотям клиентов, требует от нас не только терпения, но и навыков дипломатии», – говорят специалисты по недвижимости, добавляя, что такие клиенты, как правило, не согласны идти на компромисс. По их словам потенциальные покупатели дорогих квартир, как правило, не торопятся и могут искать интересующий их вариант в течение полугода-года.
В следующем году рынок недвижимости может продемонстрировать прямо противоположные тенденции, поскольку к этому времени паника среди денежных покупателей спадет, тогда как существующий уровень жизни не позволяет большинству львовян откладывать средства на покупку новых апартаментов.
Элитное жилье в Киеве покупают бизнесмены, возрастом 40-50 лет, которые уже имеют взрослых детей и хотят жить отдельно в престижных районах города. При этом своим потомкам некоторые из них покупают жилье эконом-класса в отдаленных от центральной части города районах, побуждая их самостоятельно заработать на качественные апартаменты. Еще одна категория потенциальных покупателей – гастарбайтеры, работающие в странах Западной Европы, по возвращении из которых имеют достаточно сумму на руках для приобретения элитной квартиры в родном городе.
Специалисты по недвижимости говорят, что активность на рынке жилья, которая наблюдается, свидетельствует о панических настроениях населения. В то же время доходы местных жителей совсем не растут, из чего можно сделать вывод о краткосрочности оживления спроса на жилье. Поэтому до конца этого года значительных изменений на рынке недвижимости Львова эксперты не предвидят. Если же прогнозы аналитиков относительно второй волны финансового кризиса сбудутся, то уже в следующем году спрос на жилье начнет снижаться, что приведет и к проседанию цен на недвижимость.
ТОЧКА ЗРЕНИЯ
Евгений Мишанчук
Соучредитель АН «Истейт-Есклюзив»
Отсутствие ипотечного кредитования в некоторых случаях облегчило нашу работу. Мы не раз сталкивались со случаями, когда клиент выбирал квартиру, а после этого не мог получить кредит в нескольких банках и, соответственно, приобрести жилье. Получается, что в этом случае наши специалисты провели большую работу с покупателем и клиентом даром, поскольку сделка купли-продажи так и не была подписана. Если рассматривать проблему с этой стороны, то после начала кризиса работать с клиентами стало намного легче, поскольку при покупке жилья многие из них рассчитывают только на собственные средства. Сейчас никто не берет кредит на полную стоимость квартиры, и речь может идти лишь о незначительной части нужной клиенту суммы.
Хочу отметить, что большая часть покупателей ориентируется на относительно небольшие по площади одно- и двухкомнатные квартиры. Именно поэтому сейчас трудно проводить сделки по размену жилья, когда, например, клиент хочет продать четырехкомнатные апартаменты и купить вместо них несколько меньших квартир. Такое жилье сейчас почти не имеет спроса.
Игорь Крыжановский
Директор АН «Башня»
После начала кризиса риэлторов очень часто начали обвинять в манипулировании с ценами, то есть желании их завысить. Хочу отметить, что это неправда, поскольку специалистам по недвижимости выгодно, чтобы стоимость жилья была стабильной. Ведь, когда цены активно растут, то продавцы не идут на уступки и не выставляют свое жилье на продажу, ожидая дальнейшего роста цен на квартиры. При удешевлении апартаментов активность снижается уже со стороны покупателей, желающих приобрести желанную квартиру еще дешевле. В этой ситуации риэлторам очень трудно искать компромисс.
Стоит отметить, что между курсовыми колебаниями и стоимостью жилья существует взаимосвязь. Это можно было наблюдать при резкой девальвации гривны, когда курс национальной валюты снизился до 11 гривен за доллар. В этом случае, стоимость квартир в иностранной валюте упала на 10%. Поскольку значительных валютных колебаний до конца этого года эксперты пока не прогнозируют, то и стоимость жилья должна остаться стабильной.
Фото: io.ua
