Официальные данные о росте ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге не должны никого вводить в заблуждение. Объемы жилищного кредитования увеличились, но доступность жилья не повысилась, а снизилась.
После того как жилищное кредитование стало не просто банковским продуктом, но и одним из приоритетов национального проекта «Доступное жилье», чиновники как на федеральном, так и на региональном уровнях взяли за правило периодически отчитываться о «безудержном росте» ипотеки. Не обошлось без победных реляций и в начале нынешнего года. По данным Росстроя, объем выданных в прошлом году ипотечных кредитов достиг 220 млрд рублей, вдвое превысив заложенный нацпроектом план (108 млрд рублей).
Еще более впечатляющими выглядят цифры, обнародованные недавно петербургскими властями. По их данным, в 2006 году работающие в городе банки выдали 11,1 тыс. жилищных кредитов на общую сумму свыше 19 млрд рублей. Число сделок по сравнению с предыдущим годом увеличилось таким образом на 150%, а их объем – на 340%.
Заметим, что простому смертному убедиться в достоверности этих данных непросто. Центральный банк с годами создал едва ли не самый информативный сайт из всех российских министерств и ведомств, но данные об остатках ссудной задолженности по жилищным кредитам в отдельно взятом регионе ЦБ в открытом режиме не предоставляет. Следовательно, петербургская администрация проделала определенную организационно-аналитическую работу, либо собирая данные у самих банков, либо запросив у ЦБ подробные расшифровки отдельных активных счетов всех работающих в городе кредитных организаций. И, судя по представленным итогам исследования, оно проводилось не зря – цифры действительно получились красивые.
Кредит? Пожалуйста!
Приводя подобные данные, чиновники говорят о повышении доступности ипотеки. Термин этот довольно скользкий, ибо под ним могут подразумеваться два понятия – «доступность ипотечного кредита» и «доступность жилья, приобретаемого в кредит». В прошлом году, когда в крупных городах, включая Санкт-Петербург, цены на недвижимость удвоились, эти понятия стали принципиально разными.
Ипотечный кредит стал действительно гораздо доступнее. Процентные ставки за год снизились в среднем на один процентный пункт и составляют сейчас 10-13% годовых в рублях и 9-12% в валюте. Как несложно заметить, они превышают уровень инфляции на чисто символическую величину. Ряд банков не просто снизили размер первоначального взноса до 5 или 10% от стоимости квартиры, но и вообще решились на кредитование без стартового капитала. А некоторые из тех, что пока не решились, готовы предоставлять на сумму первоначального взноса потребительский кредит.
Сроки кредитования выросли до 25-30 лет, максимальный размер займа увеличился до 1-1,5 млн долларов, существенно снизились сроки рассмотрения заявок, продолжилась либерализация требований к прозрачности зарплаты, расширился список контрагентов (риэлтеров, страховщиков и оценщиков), допущенных к оформлению сделки. Значительно выросло предложение от банков и застройщиков о кредитовании под строящееся жилье. Еще год-два назад подобные предложения исчислялись единицами, а сейчас некоторые банки не просто не боятся таких сложных сделок (до регистрации права собственности они обычно оформляются как «долевка» и лишь потом превращаются в полноценную ипотеку), но даже делают на них ставку в развитии жилищного кредитования.
Парадокс с простым объяснением
С доступностью жилья дело обстоит куда хуже. Нынешние цены на недвижимость в Петербурге таковы, что за скромную однокомнатную квартиру эконом-класса стоимостью 100 тыс. долларов, приобретаемую в кредит на 20 лет без первоначального взноса, нужно платить ежемесячно банку 1-1,2 тыс. долларов, а значит, иметь доход вдвое больший (согласно требованиям банков, иннуитетный ежемесячный платеж не должен превышать 50% доходов). То есть при официальной средней зарплате петербуржца менее 500 долларов в месяц можно привлечь в качестве созаемщиков трех человек (например, супругу и обоих родителей) и все равно умудриться не вписаться в эти рамки.
Между тем, по информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в Санкт-Петербурге и Ленинградской области к середине прошлого года (более свежих данных просто нет) доля семей, воспользовавшихся ипотекой, составила 0,1%. При том, что, согласно социологическим опросам, в улучшении жилищных условий нуждаются более половины горожан. Это ли не индикатор «доступности» жилья по кредитным схемам? На сей раз мы имеем дело с правдоподобной цифрой, но опять-таки – с лукавой формулировкой. АИЖК, вычисляя те самые 0,1%, разделило количество выданных кредитов на число домохозяйств. Это, казалось бы, логично. Но, если вникнуть в суть, эту цифру следует разделить на два, а то и на три.
«Около 35-40% наших заемщиков – это те, кто покупает жилье в инвестиционных целях, т.е. недвижимость для них – не решение насущной жилищной проблемы, а способ заработать, например на сдаче в аренду или последующей перепродаже, – отмечает начальник управления розничного кредитования БАЛТИНВЕСТБАНКа Татьяна Ушакова. – Кроме того, значительный интерес к покупке в Петербурге жилья через ипотеку проявляют жители других регионов, например северяне, рассчитывающие со временем перебраться в Северную столицу». Весьма любопытно и другое наблюдение Татьяны Ушаковой: «Существует некий парадокс: чем ниже доход семьи, тем больший первоначальный взнос она готова внести. И наоборот, состоятельный человек предпочитает взять кредит на максимально возможную у нас сумму (90% от стоимости жилья)».
Объяснение этому парадоксу простое: предпринимателю, рассчитывающему на вложения в недвижимость как самый доходный инструмент, нет нужды изымать для инвестиций средства из уже работающего бизнеса. Ставка по кредиту за вычетом инфляции является почти нулевой, а рост цен на недвижимость компенсирует эту ставку многократно. Это – дополнительные штрихи к портрету среднестатистического петербургского заемщика по ипотеке и дополнительный аргумент, почему упомянутые 0,1% необходимо разделить на два, а то и на три.
Политика двойных стандартов
Вообще говоря, Россия – не первая страна с развивающейся экономикой, где столкнулись понятия «доступный ипотечный кредит» и «доступность жилья, приобретаемого в кредит». Взаимозависимость между ними есть везде. Ведь, с одной стороны, когда жилье по ценовым характеристикам доступно и может стать твоей собственностью уже сегодня, велик соблазн заплатить за него не сразу, а в рассрочку. С другой стороны, доступность кредита ведет к увеличению спроса на недвижимость, и, если он не обеспечен предложением, начинается перекос, который влечет рост цен.
В России образца 2006 года ипотека стала, пожалуй, наименьшим из зол, стимулировавших рост цен на жилье. «Весной прошлого года, когда ценовой бум на рынке недвижимости еще только начинался, доля сделок купли-продажи с использованием ипотеки, по данным Росрегистрации, не превышала в городе на Неве 5%, – говорит начальник отдела развития ипотечного кредитования банка „Санкт-Петербург“ Дмитрий Соловьев. – Во время ценового бума этот процент вряд ли существенно вырос, так как до половины наших потенциальных клиентов, добившись одобрения сделки кредитным комитетом, не могли потом подобрать себе квартиру, ведь цены росли почти ежедневно».
«Во второй половине 2006 года сложилась ситуация, которую можно охарактеризовать как ажиотажный спрос. При этом из пяти покупателей только один имел одобрение на ипотечный кредит, а остальные были готовы расплатиться наличными. Главными причинами такого положения дел стали недостаток предложения на первичном рынке и „бегство“ инвесторов от слабеющего доллара, подчеркивает начальник управления сопровождения стандартных и пластиковых продуктов петербургского филиала Промсвязьбанка Алексей Попов. О том, что в росте цен виновата не ипотека, а отсутствие нового предложения на рынке недвижимости, говорит и начальник кредитного отдела филиала «Петербургский» банка «Глобэкс» Евгений Бурков. «Строительство новых жилых объектов даже наполовину не покрывает потребности покупателей», – утверждает Бурков.
Скромные объемы вновь возводимого жилья – лишь вершина айсберга, полагают эксперты. В крупных городах, таких как Петербург, при определении себестоимости построенного квадратного метра на первый план все больше выходит цена земельного участка. Чтобы обеспечить максимальные поступления в свои бюджеты, регионы выставляют участки под застройку на аукционы по максимальным ценам. Застройщики обычно не торгуются и закладывают эту цену в стоимость будущей квартиры.
В самой пикантной ситуации оказываются при этом администрации субъектов РФ. С одной стороны, велик соблазн пополнить бюджет за счет высокой продажной цены земли (в условиях продолжающегося перераспределения доходов консолидированного бюджета России в пользу федерального центра это логично). С другой стороны, регионам периодически нужно рапортовать об успешной реализации нацпроектов. Отсюда, собственно, и дутые цифры о доступности ипотеки. Что называется, двойные стандарты в действии.
Как белка в колесе
Проходящая в Петербурге кампания по выборам в Законодательное собрание неожиданно реанимировала идею создания в стране строительных сберегательных касс (ССК). «Людям со средним достатком – жилье через систему стройсберкасс», – вещает с предвыборных плакатов и через рекламные ролики глава списка «Справедливой России» депутат Госдумы Оксана Дмитриева. Можно было бы отнестись к этому как к очередному предвыборному трюку, если бы не внесение закона о ССК в Госдуму и упоминание президентом РФ об этом механизме как о возможном способе решения проблемы доступности жилья на недавнем заседании Госсовета.
Система ССК основана на германском опыте и предполагает ежемесячное внесение нуждающимся в жилье гражданином определенной суммы в стройсберкассу. Начисляемый на эту сумму процент минимален, например 2% годовых. Но зато после накопления 50% от стоимости жилья гражданин сможет получить кредит на остаток суммы тоже по минимальной ставке. В соответствии с внесенным «Справедливой Россией» законопроектом, она не может превышать депозитную ставку более чем на три процентных пункта, т.е. 5% годовых. При этом, согласно законопроекту, государство ежегодно помогает будущему заемщику в размере до 20% от ежегодного прироста вклада. То есть, если вносить с зарплаты в ССК 1 тыс. долларов ежемесячно, государство дополнит этот вклад 4 долларами. Это своего рода альтернатива «американской» модели ипотеки, по которой и развивается российское жилищное кредитование все последние годы.
Но – «что такое российская действительность? Представьте себе, что к началу 2006 года через ССК человек накопил 40% стоимости квартиры, цена которой составляет 50 тыс. долларов. Казалось бы, за считанные месяцы ему достаточно накопить 5 тыс. долларов и на остаток суммы привлечь дешевый кредит, – рассуждает Дмитрий Соловьев. – Однако недвижимость начинает дорожать так стремительно, что уже через год та же самая квартира стоит 100 тыс. долларов и 40% первоначального взноса превратились в 20, в лучшем случае – в 25%. Это ведь все равно что крутиться как белка в колесе. Как бы ни критиковали нашу, „американскую“ модель ипотеки, она позволяет получить квартиру сразу и по фиксированной цене».
«Для появления ССК необходимо принятие отдельного закона, который будет определять статус данного юридического лица, необходимость банковского лицензирования, собственного капитала, финансовой устойчивости организации, а также нормативных показателей его деятельности. Стройсберкассы – не противовес, не конкуренция ипотеке, а дополнение, у которого есть своя целевая аудитория, свой потребитель. При наличии законодательной базы и подзаконных нормативных актов это вполне реальный для России инструмент жилищного финансирования», – говорит директор Городского ипотечного банка по Северо-Западу Игорь Жигунов.
Аналитики полагают, что модель ССК может быть применима или в условиях ценовой стабильности на рынке недвижимости, или для обеспечения более прозрачного прохождения государственных субсидий на жилищное строительство. Впрочем, и сейчас субсидируемых государством программ принято немало (это касается очередников, молодых семей, бюджетников и т.п.), но проблемы с их реализацией связаны не столько с тем, какая система – американская или германская – имеет больше прав на существование, сколько с ограниченностью госресурсов и излишней забюрократизированностью процедуры доступа к ним. Можно забросать общественность любыми красивыми цифрами и любыми новыми ипотечными или депозитно-ипотечными законопроектами. Но гораздо важнее обеспечить реальную доступность жилья. Все остальное – от лукавого…
Иллюстрация: Володя Григ
