Кировская область лидирует в списке самого недорогого жилья в ПФО. Именно так утверждают органы статистики. Причем, самые низкие цены в Кирове на квартиры в новых строящихся домах. Однако, почему же квартирный вопрос остается сегодня очень острым, а темпы строительства упали?
Казалось бы, по всем законам экономики, если есть спрос на квартиры и их продают в достаточно большом количестве, то оборотные средства должны расти, а стало быть, при ненасыщенном рынке и темпы роста должны увеличиваться. Ан нет, согласно тем же статистическим данным, темпы сокращаются, а многие квартиры пустуют без жителей. Каковы причины этого? Проведя анализ ситуации на рынке, мы выявили три фактора, объясняющих такое противоречие.
А низка ли цена?
Не стоит забывать, что подавляющее большинство домов сдается в Кирове в черновой отделке. Это значит, что фактически строителями выполняется лишь работы в части возведения стен и прокладке коммуникаций. Иные работы: подключение коммуникаций, сантехника, плита, штукатурка и оклеивание обоями стен, установка межкомнатных дверей, наконец, ложатся на плечи приобретающих жилье. Отдельно оплачивается и остекление, которое предусмотрено проектом и потому является обязательным, но якобы не должно выполняться самим застройщиком. Застройщик за чистовую отделку берет от 2,5 до 3 тысяч рублей за квадратный метр. Если делать ремонт самостоятельно с хорошими материалами, цена за метр вырастет еще больше. Про качество уже выполненных работ стоит сказать особо: все большее количество жителей новостроек сталкиваются с протеканием крыш и прорывом труб еще на стадии въезда, буквально через пару месяцев после приемки дома госкомиссией. Ремонты, как правило, приходится делать за свой счет, потому что заставить застройщика признать брак бывает сложно. Таким образом, номинальная заявленная цена за квадратный метр занижена и не соответствует реальной, которая уплачивается за квартиру до момента, когда в нее можно заехать и жить.
Где и отчего дешевле всего?
На самом деле, новостройки можно поделить на две категории: дорогие, в престижных районах (ЮЗР, центр, малоэтажные дома коттеджного типа в Ганино) и относительно недорогие в новых районах (Южный 1, 2, 3, Солнечный берег, Чистые Пруды, Заречный). Особняком стоят районы заселенные, с инфраструктурой, но со своей спецификой (Филейка, ОЦМ, Костино): там цены поддерживаются на среднем по городу уровне. Получается, что именно новые районы тянут цены вниз. Во-первых, ввиду массовой застройки территорий, которая удешевляет строительство. Во-вторых, за счет используемых там недорогих материалов, панелей и пенобетонных блоков в высотных каркасных домах, которые также снижают стоимость квадратного метра. В-третьих, за счет стоимости земли, которая, безусловно, в этих районах ниже, чем в центре. Тем не менее, надо понимать, что, несмотря на более низкую цену самого жилья в этих районах, есть серьезные минусы в виде недостатка инфраструктуры и транспортной доступности, поэтому в них максимальным спросом пользуются однокомнатные квартиры, удобные для небольших семей (2 человека, или с малышом до 3 лет) или пожилых людей, как правило, ветеранов, которые обналичивают сертификат.
Почему проблема жилья не спадает?
В действительности, цена, которую приходится платить за квадратный метр жилья, достаточно высока. Если в новых микрорайонах она колеблется в среднем на уровне 29 тыс. рублей в черновой отделке, то в остальном городе стоимость на новостройки составляет не менее 40 тыс. рублей за кв.м. При таком раскладе цен для подавляющего большинства семей единственно возможным остается вариант приобретения стандартной 1 комнатной квартиры, стоимостью примерно в 1600 тыс.рублей. Квартиры с большей площадью по карману уже гораздо меньшему количеству граждан. А потому до сих пор остается немало 2х- и 3х- комнатных квартир в черновой отделке в сданных еще в 2010 и даже в 2009 годах домах. Они продаются либо застройщиками, либо инвесторами, но уровень цен на них не соответствует возможностям потребителей, а значит, не удовлетворяет потребность в жилье.
Таким образом, подводя итог, можно сказать, что на самом деле противоречия между невысокой ценой и не снижающейся напряженной ситуации с жильем в Кирове… попросту не существует, поскольку реальная стоимость квадратного метра даже в недорогом жилье оказывается выше, чем та, которую могут заплатить граждане, претендующие на жилье эконом-класса. В огромной степени это касается квартир с площадями выше 55 кв.метров – их большинство семей, нуждающихся в решении жилищного вопроса не способны приобрести даже с помощью ипотеки. Вероятно, именно это заставляет застройщиков уменьшать обороты во всех сегментах, кроме класса «эконом» и загородных домов. Более того, у же сейчас мы можем ощущать медленное повышение цен на квартиры в домах, которые будут сдаваться в 2012 и 2013 годах. Правда, по мнению экспертов, это не подкрепленное сросом повышение может продлиться не дольше чем до мая будущего года. Как подобная ситуация повлияет на спрос, количество сдаваемых объектов, а главное, на снижение напряженности в сфере удовлетворения потребности в жилье, можно будет наблюдать уже в ближайшее время.
Фото: fotki.yandex.ru
