Urbanus.ru выяснял, какие виды перепланировок предпочитают москвичи, как не вступить в конфликт с законодательством, ломая несущие стены, и как оригинально совместить две скромные «однушки» в просторную «двушку».
Чтобы закрепиться в статусе «новосела», мало просто купить жилье, оформить ДДУ и расплатиться за каждый квадратный метр. Перед счастливым моментом заселения покупателю предстоит еще испытание ремонтом. Или перепланировкой – для самых смелых. Urbanus.ru выяснял, какие виды перепланировок предпочитают москвичи, как не вступить в конфликт с законодательством, ломая несущие стены, и как оригинально совместить две скромные «однушки» в просторную «двушку».
Классика жанра
Перепланировка представляет собой изменение конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (не путать с переустройством, которое подразумевает установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования).
Самый элементарный способ перепланировки – это объединение санузла: увеличение его площади происходит за счет присоединения части коридора или кладовой, либо за счет переноса санузла в другую часть квартиры. Это может быть уместно в квартирах, где ванная комната и санузел совсем небольшой площади – в результате общее помещение увеличивается. Сегодня в связи с популярностью малогабаритных квартир, стало популярным жилье европейского типа, когда в «двушке» объединяется кухня с гостиной и выделяется отдельная спальня. Кроме того, часто собственники сносят межкомнатные перегородки, объединяя несколько комнат в одну большую, переносят и устанавливают дополнительные дверные проемы в стенах, совмещают лоджии со спальней.
В настоящее время застройщики Москвы и Подмосковья активно возводят многоэтажные монолитные дома, предлагающие потенциальным покупателям квартиры со свободной планировкой. Фантазию дизайнеров и покупателей ограничивают только вентиляционные короба, так называемые «мокрые зоны» (санузлы), кухонные зоны и несущие стены. Впрочем, в некоторых комплексах с апартаментами предусмотрен даже перенос «мокрых» зон. Новые панельные дома модернизированных серий также предполагают гибкие планировочные решения. Там большие кухни, холлы и эркеры (выступающая за плоскость фасада часть помещения, за счет которой также можно увеличить внутреннее пространство жилища). Квартиры более дорогого сегмента сдаются без отделки и межкомнатных перегородок. В этом случае покупатель может воспользоваться предложенной застройщиком планировкой либо переделать квартиру под себя. В более бюджетном сегменте жилье часто продается уже с отделкой, либо квартиры максимально подготовлены под ремонт. В этих условиях покупатели реже принимают решение о переделке.
Если говорить о перепланировках в старом жилом фонде, в частности, панельном, то здесь владельцам приходится сложнее, чем покупателям жилья в новостройках. «Основными минусами панельных квартир являются маленькие кухни, санузлы и ванные комнаты, а также отсутствие (или небольшой размер) балконов и лоджий. В старых сталинских домах можно легко встретить деревянные перекрытия между этажами, что серьезно осложняет ремонт», – отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Две в одну
Многие покупатели не ограничиваются классическими вариантами перепланировок и делают из своих квартир уникальные объекты недвижимости. Например, можно приобрести 2 квартиры друг над другом, соединить их лестницей и получить одну двухуровневую. Так поступил владелец в доме в районе Тишинки. Он объединил две квартиры, расположенные по вертикали. «Причем обе были однокомнатными», – поясняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. Он рассказал, что похожий случай произошел в одном из домов в районе Площади Борьбы: собственница также приобрела однокомнатную и двухкомнатную квартиры, расположенные друг над другом. Она решила, что две кухни это слишком много для нее и одну из них переоборудовала во внушительных размеров гардеробную. Но самый яркий пример подобных экспериментов – знаменитая квартира-музей художника Никаса Сафронова в историческом центре Москвы. По словам Ирины Доброхотовой, владелец потратил 11 лет на ремонт и согласование документов на перепланировку этой квартиры, площадью которой в результате составила около 1 тыс. кв. м на 15 комнат. Как позже признавался художник, огромное количество времени ушло именно на согласование перепланировки и другую документацию.
Как нам пояснили в компании Sezar Group, в случае объединения квартир, расположенных по вертикали, потребуется дополнительное армирование плиты перекрытия, но, как правило, девелоперы должны предусмотреть такое пожелание клиента.
«В некоторых наших проектах например, мы минимизировали несущие пилоны – их нет ни в одной из планировок квартир, и они максимально спрятаны между квартирами таким образом, чтобы не мешать объединению соседних, – рассказал Urbanus.ru Виктор Прокопенко, руководитель отдела жилой недвижимости департамента продаж Sezar Group. – Мы сделали это потому, что порой клиента не устраивает максимальная площадь квартиры и он готов приобрести 4-х, 5-ти, комнатную квартиру – для этого он объединяет соседние 3-х и 1-комнатную, или же 2-х и 3-х комнатные квартиры. А объединением 3-х и 1-комнатной квартир можно добиться изолирования части этажа для одной семьи. Был один случай – объединения трёхкомнатной и двухкомнатной квартиры. В итоге получилась квартира площадью 150 кв. м с девятью окнами».
Эксперт отмечает «бум» объединения двухкомнатных квартир площадью 65 кв. м и однокомнатных площадью 42 кв. м, из чего можно сделать 4-х и 5-ти комнатные квартиры площадью 100-110 кв. м с 5-6 окнами.
Ирина Доброхотова рассказала о случае, когда семья приобрела «трешку» и «однушку», а между ними обустроила арочный проем. В итоге вышла просторная квартира для большой семьи. В дальнейшем (например, при рождении внуков) такие квартиры, по ее словам, можно снова разъединить и жить по соседству с детьми. Иногда клиенты приобретают цокольные помещения, чтобы обустроить квартиру с собственным этажом (фактически двухуровневую), чтобы разместить там просторную кладовку или собственный тренажерный зал.
При соединении нескольких квартир можно даже получить комнаты нестандартной формы, если одна из них расположена в поворотной секции. За счет нескольких смежных квартир можно также увеличить количество санузлов или на месте одного из них сделать подсобное помещение: бельевую, кладовую, гардеробную. В практике компании «Метриум Групп» был случай, когда покупатель приобрел на этаже несколько смежных однокомнатных квартир с окнами на разные стороны дома и переделал их в одну большую. Клиента не устраивали предлагаемые линейные планировки, а соединив две смежные «однушки», он в результате получила полноценную просторную «двушку».
Есть особо изобретательные клиенты, которые не останавливаются на одном варианте перепланировки и совмещают объединение квартир по горизонтали и по вертикали. «Был случай, когда один клиент в типовом панельном доме в спальном районе Москвы купил сразу четыре смежные квартире на соседних этажах и объединил их в одно пространство, построив лестницу между уровнями. Таким образом, у него получилась просторная двухэтажная квартира площадью около 230 кв. м», – рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп».
В пентхаусах, где высота потолков больше 3 метров, также можно обустраивать 2-ой этаж. А если прибавить к этому собственную кровлю с индивидуальным выходом, то квартира станет отличной альтернативой загородному дому. Можно поступить наоборот – разделить его на отдельные жилплощади. Вадим Ламин приводит в пример трехуровневый пентхаус в элитном доме, из которого в результате перепланировки получилось 3 квартиры, две из которых сдавались в аренду, а в самую верхнюю владельцы выбрали для себя. Похожие случаи встречаются среди мнокомнатных квартир: собственники делят их на две малогабаритные, в одной живут сами, вторую сдают в аренду.
Необычные решения в обычных квартирах
Если ограничиться перепланировкой в рамках одной квартиры, то расширить пространство можно, например, за счет полного отказа от холлов и коридоров и вовлечения данной площади в жилую зону или зону гостиной. Например, собственник трехкомнатной квартиры в панельном доме сделал арку в стене между комнатой и кухней, расширил санузел за счет части коридора, убрал некапитальную стену между коридором и комнатой и получил свободное пространство с выходом на кухню для приема гостей и проведения семейного досуга. Остальные две комнаты в квартире были смежными. Собственник изолировал их (в ущерб одной из комнат) и организовал на части освободившегося пространства просторную гардеробную. Коммерческий директор ФСК Лидер Григорий Алтухов отмечает, что все чаще в перепланировках стали использоваться мобильные стены, например, ширмы, шторы или стены-аквариумы. Например, одна молодая пара сделала из однокомнатной квартиры площадью 31 кв. м в старом блочном доме современную студию. Это стало возможным, потому что квартира не имела внутренних капитальных стен. Изюминкой перепланировки стала стеклянная стена в совмещенном санузле, прямо напротив которой располагалась двуспальная кровать.
Перенос стен – не единственно возможный вариант, считает Мария Иванова, руководитель «D45/Лаборатория дизайна». Увеличить функционал жилплощади можно, например, проведя грамотную разбивку на зоны, используя авторские конструкции из таких материалов, как оргстекло или дерево. «Сейчас очень стремительно развивается сегмент многофункциональной мебели, и всегда можно найти множество подходящих по дизайну и функциям вариантов. Такое решение лучше и тем, что, как правило, перестановка стен нарушает естественные потоки света, меняя тем самым восприятие интерьера, а здесь можно обойтись без столь радикальных шагов», – считает эксперт.
Еще одним интересным вариантом перепланировки в рамках одной квартиры может стать так называемая «лоджия-кабинет», которую используют в своих проектах, например, Sezar Group. Как правило, ее площадь составляет не более от 6-8 кв. м., и граничит она с более просторной комнатой с окнами. Ее можно объединить с основным помещением, расширив его, а можно оставить самостоятельной комнатой и использовать как кабинет, игровую для детей, домашний кинотеатр, чайную комнату или даже кальянную.
Впрочем, застройщик зачастую сам предлагает будущим жильцам свое видение квартиры. Например, на рынке новостроек встречаются двухкомнатные квартиры общей площадью 76 кв. м, из которых почти 40 кв. м занимает кухня-гостиная. За покупателем остается возможность расширить квартиру до «трешки». Иногда застройщик самостоятельно делает перепланировку, как правило в тех случаях, когда ему сложно реализовать квартиру большой площади: он делит ее на две или три малогабаритные.
Трудности согласования
Прежде, чем затевать перепланировку, стоит просчитать возможные трудности, изучить ст. 26 ЖК РФ и подготовить целый ряд документов. Как пояснила Urbanus.ru Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам «Миэль-Сеть офисов недвижимости», перед тем, как приступить к работам, необходимо написать заявление о перепланировке, предоставить документы на жилое помещение (подлинники или заверенные копии), проект переустройства, техпаспорт перепланируемого помещения, а также письменное согласие жильцов квартиры. Очень важно, чтобы перепланировка была узаконена, иначе квартиру не удастся в будущем продать из-за несоответствия заявленного плана помещения реальному. Выхода два: либо привести в порядок документы, либо квартиру в изначальный вид. Как отмечается Ирина Доброхотова, даже банки не одобрят ипотеку на квартиру с незаконно перенесенными капитальными стенами.
На первом этапе перепланировка согласовывается с Мосжилинспекцией. Сроки утверждения зависят от сложности работ, серии дома, этажности, площади и других параметров. Обычно решение собственник получает в течение 20-35 дней. Сегодня благодаря службе одного окна эта процедура существенно упростилась. «В случае положительного решения на перепланировку отводится год, после чего необходимо получить акт о совершенной перепланировке и новый кадастровый паспорт, который учитывает все сделанные изменения», – поясняет Григорий Алтухов. Но перед этим правильность и законность перепланировки должны утвердить сотрудники Московского городского бюро технической инвентаризации (БТИ).
Существуют некоторые виды работ, которые не требуют никаких разрешений, однако их трудно назвать полноценной перепланировкой, добавляет Мария Литинецкая. К таким работам, по ее словам, относятся косметический ремонт, обустройство встроенной мебели, которая не образует самостоятельного помещения, перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни, установка антенн, защитных сеток на фасаде дома и т.д. Однако даже те работы, которые можно проводить без проекта и разрешения, в дальнейшем все равно необходимо оформить в уведомительном порядке. «В их число входят перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь, остекление лоджий и балконов по типовым проектам, разборка ненесущих перегородок», – поясняет Литинецкая. Для остальных перепланировок, согласно ст. 26 ЖК РФ, требуются разрешение и разработка соответствующего проекта. Некоторые работы вообще проводить нельзя – например, нарушение прочности несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.
