Российские склады давно стали магнитом для иностранных инвесторов.
При сравнительно небольшом объеме изначальных инвестиций логистические комплексы могут предложить высокие ставки капитализации. Однако в последнее время у зарубежных инвесторов все чаще возникают сложности.
Несмотря на то, что самые первые крупные сделки с зарубежными инвесторами были заключены в сегменте торговой недвижимости, именно в складах было зафиксировано больше всего таких соглашений. В частности, в 2005 году британский фонд Raven Russia приобрел у «Эспро-Менеджмент» за $18,6 млн два складских комплекса «Кулон» в Подмосковье, а затем за $110 млн выкупил у «Росевродевелопмента» складской комплекс площадью более 100 000 кв. м. Первым вложением известного банка Morgan Stanley на российском рынке также стала складская недвижимость. В августе 2006 года инвестфонд Morgan Stanley Real Estate's Special Situations Fund III примерно за $30 млн приобрел 10% уже названного выше складского девелопера – «Росевродевелопмент». Интерес западных инвесторов к российским складам объясняется просто: на тот момент ставка доходности складской недвижимости составляла 13 – 14% годовых, а спрос на качественные склады был абсолютно не удовлетворен.
Закон привлекательности
«Арендные ставки на складские площади в России остаются одними из самых высоких в Европе. Это основная причина, которая привлекает иностранных девелоперов на наш рынок. К тому же всегда интересно приходить на молодой, развивающийся рынок со своими технологиями строительства. В этом и заключается эффективность иностранных компаний на нашем рынке – их опыт проектирования и строительства современных объектов, совмещенный со знанием рынка российскими партнерами при недостатке специфического опыта дает на выходе эффективные проекты», – говорит член совета директоров «ИммоРосИндастри» Владимир Мехришвили.
В частности, по его словам, в России не распространен такой формат складской недвижимости, как tailor made (комплексы, сделанные под конкретного заказчика), хотя за границей на его долю приходится внушительная часть рынка. «Иностранные девелоперы приходят с этим форматом к нам, и оказывается, что наши арендаторы уже хотят арендовать помещения, максимально адаптированные под их продукт», – говорит он.
«Как правило, на российский складской рынок выходят профессиональные иностранные игроки, которые могут эффективно работать в данном сегменте», – говорит эксперт.
По данным генерального директора ООО «Ителла» Дмитрия Чельцова, девелоперы складской недвижимости могут рассчитывать на доход в 11 – 13%. «Доходность сектора резко упала в связи с кризисом ликвидности. Например, только рост себестоимости строительства составил примерно 40% за последний год. Что касается непосредственно сумм по затратам на строительство и перевод земель в категорию промышленного назначения – все зависит от региона и типа возводимых объектов», – говорит эксперт. По его словам, несмотря на общий спад доходности складского сектора, стоит отметить, что в России и непосредственно в Московском регионе она выше, чем в большинстве европейских стран практически в два раза. «В Европе срок окупаемости такого формата объектов составляет 20 – 25 лет, соответственно, годовой доход варьируется от 4 до 5%. Российские логистические комплексы могут приносить около 9%. Если говорить об успешном освоении иностранными компаниями российского рынка в этом сегменте, то возможность использования свободных финансовых средств позволяет им более уверенно реализовать свои возможности в России, чем отечественным компаниям. Однако не стоит исключать длительность согласования строительной документации», – отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин. «Складской рынок интересен для западных девелоперов и инвесторов, потому что большая доля арендаторов на нем – это крупные западные компании, например, дистрибьюторы и торговые сети. Можно предположить, что они ориентируются друг на друга, по стандартам работы и требованиям к складским комплексам», – добавляет экспертаналитик по маркетингу департамента консалтинга GVA Sawyer Екатерина Каштанова. По ее словам, западные компании могут выбрать складской сегмент для начала экспансии в Россию также по той причине, что склады по сравнению с другими сегментами недвижимости просты в проектировании, согласование проходит обычно достаточно просто, а это сокращает время и риски.
Не складывается
При строительстве складского комплекса могут возникнуть проблемы с выбором земельного участка, подведением коммуникаций, получением необходимых разрешений и т.д. По словам Дмитрия Чельцова, при строительстве комплексов иностранцы сталкиваются с рядом проблем: решением сложных земельных вопросов, урегулированием множества юридических моментов и непониманием российских подрядчиков. «Здесь, наверное, более эффективны российские компании, которые знают все тонкие моменты работы с подобными вопросами. Однако западные игроки обладают более высоким уровнем капитала, имеют в своем арсенале международный опыт и самые современные технологии. Принадлежность к зарубежному рынку ассоциируется с надежностью и гарантиями возврата инвестиций, поэтому многие структуры более охотно идут на сотрудничество с западными компаниями», – говорит эксперт.
Впрочем, всегда найдется место для неудачи. В 2005 году американская компания Prologis решила отказаться от реализации собственного логистического проекта. Компания анонсировала свои планы по строительству в Подмосковье складского комплекса общей площадью более 200 000 кв. м и начала переговоры о покупке 42 га в районе поселка Черная Грязь (13-й км Ленинградского шоссе). Продавцом должна была выступить компания «Бамо». Однако приглашенные Prologis аудиторы выявили сложности с документацией участка. При этом руководство «Бамо» отвергло предложение вложить в строительство собственные $200 млн. На $1 млрд, которые компания планировала вложить в российский рынок, она выкупила европейский логистический бизнес британского девелопера Parkridge Holdings, а площадку в поселке Черная Грязь впоследствии застроила российская компания MLP, которая возвела на ней собственный комплекс «Ленинградский терминал».
Другим иностранным аутсайдером российского строительного рынка стала канадская девелоперская компания Giffels, которая в 2006 году за $50 – 60 млн купила у российского девелопера Coalco более 100 га земли в Домодедовском районе Подмосковья. На выкупленном участке канадцы планировали построить логистический комплекс площадью свыше 500 000 кв. м, однако в июле 2007 года прокуратура Московской области через суд остановила строительные работы, обвинив девелоперов в самострое. По мнению прокуратуры, у Giffels не было разрешения на строительство и заключения экологической экспертизы. В результате канадцы решили создать СП с российской компанией RDS Development, занимающейся генподрядными работами в сегменте складской и гостиничной недвижимости. «Для иностранцев очень сложно строить в России склады без поддержки местного партнера, в первую очередь из-за высокой бюрократии и системных рисков, связанных с девелопментом. Именно поэтому на российском рынке доминируют российские компании или российско-западные партнерства», – отмечает руководитель отдела складских и промышленных помещений CB Richard Ellis Роберт Обри.
Тонкой кожей
Западные инвесторы, в отличие от российских коллег, быстрее почувствовали последствия мирового кризиса ликвидности. «Кризис оказал заметное влияние на рынок складской недвижимости, в значительной мере зависящий от западных «длинных» денег. Значительно усложнилось финансирование складских проектов, ужесточились условия кредитования проектов: финансируются только качественные проекты», – говорит управляющий директор Praedium ONCOR International Рубен Алчуджян. По его словам, для получения кредита заемщик должен иметь достаточно длинную историю существования на рынке, имя, а также вести уже не менее трех подобных проектов. Это означает, что для него данный бизнес является профильным. В таком случае западные компании, с одной стороны, оказываются в плюсе, но с другой – в минусе, так как они намного больше российских игроков связаны напрямую с зарубежным капиталом, а следовательно, могут пострадать значительно быстрее своих российских конкурентов.
«Однако несмотря на сложности, связанные с финансированием проектов и ростом себестоимости строительства, этот рынок остается одним из наиболее динамично развивающихся сегментов коммерческой недвижимости, и интерес девелоперов к качественным складским проектам возрастает», – отмечает Рубен Алчуджян.
По словам консультанта отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Александра Швечкова, западные девелоперы выходят на российский рынок с большими амбициями. За их плечами успешный опыт в реализации складских и индустриальных объектов в западных и восточноевропейских странах.
Фото: www.bizneskirov.ru
