Что дешевле - новое строительство или реконструкция? Какими преимуществами обладают лофты? В каких проектах на столичном рынке можно приобрести такую недвижимость?
Проектов, в которых предусмотрена продажа довольно нового для России формата апартаментов, становится все больше. При этом особым их «подвидом» являются лофты – жилье в реконструируемых зданиях. Портал Urbanus.ru выяснил, какова экономика работ по реконструкции в подобных проектах, какие преимущества ждут застройщиков и покупателей, имеющих дело с лофтами, а также в каких проектах на столичном рынке можно прибрести такую недвижимость.
Способ сэкономить?
Размер инвестиций в реконструкцию зданий под лофты зависит от объема и сложности работ, а также используемых материалов. Например, реконструкция может заключаться в полном сохранении прежнего конструктива здания, если его несущие способности находятся в хорошем состоянии. По оценке коммерческого директора GLINCOM Ивана Татаринова, в среднем стоимость таких работ варьируется от $600 до $1200 за кв.м. Если сравнивать со стоимостью нового строительства, здесь инвестиции в проект составляют порядка $1 тыс. -$1,5 тыс. за кв. м, однако все опять же зависит от проекта, масштабов, сложности, используемых материалов.
Получается, если сравнивать с редевелопментом промышленного здания, в котором сохраняется конструктивная часть и нет необходимости в применении каких-либо сложных конструктивных решений, то реконструкция обходится дешевле. «Как правило, расходы на реновацию меньше, чем затраты на снос и последующее строительство нового здания. Кроме того, новое строительство – это почти всегда более долгий цикл. Расходы на редевелопмент зданий могут сильно варьироваться в зависимости от особенностей конкретного объекта. В наших проектах сумма вложений только в строительство составляет примерно $1,5 тыс. -$1,7 тыс. за кв.м. Это без стоимости входа в проект», - комментирует директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков.
Как подчеркивает генеральный директор УК Clever Estate Сергей Креков, ключевым моментом при расчете экономики проекта является плотность застройки. Еще один дополнительный фактор – архитектура реконструируемого здания. Так, классические промышленные здания, расположенные не в промзоне, а непосредственно в городе – достаточно невысокие. Самые высокие здания данной категории – это НИИ или фабрики легкой промышленности, где высотность может доходить до шести этажей.
«Соответственно, когда в руки девелопера попадает промышленное здание, оно не всегда обладает достаточной плотностью, чтобы проект был выгоден для реализации. Поэтому иногда девелопер разбивает пятно на участки, на котором что-то реконструирует, а что-то сносит и строит с нуля», – отмечает эксперт.
Еще имеет место быть такой фактор, как удаленность проекта от других зданий, инсоляция и так далее. Бывает так, что здание очень глубоко «сидит» в городской застройке. Поэтому, даже если с точки зрения конструктива и инженерии оно выполнено качественно, дешевле снести его и построить новое, чем реконструировать так, чтобы соблюдались нормы удаленности, звукоизоляции и инсоляции будущих апартаментов.
Плюс ко всему, нужно учитывать, что реконструируемое здание может нести историческую ценность. В этом случае реконструкция и дальнейшее использование объекта будут проходить в режиме максимального сохранения первоначального облика, что, естественно, приведет к существенному удорожанию проекта.
Важные преимущества
Несмотря на все сложности при проведении редевеломпента, исторические здания времен промышленной революции дают широчайшие возможности по организации пространства, признают эксперты. Причем это касается как внутренних, так и внешних решений. «В новом строительстве вы вряд ли найдете потолки высотой 6-8 метров, позволяющие создавать многоуровневые креативные пространства. Следует признать, что архитектурные решения и принципы формирования генпланов городов и районов прошлого, особенно дореволюционной России, были иногда более продуманными и интересными, чем в настоящее время», - отмечает Александр Подусков.
Настоящий лофт, как добавляет эксперт, принципиально не может располагаться в новостройке, он должен находиться в здании с историей, с особой атмосферой. Поэтому реновация старых промышленных предприятий, административных и жилых объектов – это прекрасная возможность обеспечить преемственность в архитектурном облике города.
Для конечного потребителя важный плюс проектов редевелопмента – это еще возможность купить жилье в центре города, где уже сегодня ощущается дефицит качественных площадей любого назначения. По словам генерального директора «Метриум Групп» Марии Литинецкой, преимущества зависят от конкретного проекта, но большинство подобных комплексов действительно отличается удачной локацией – они расположены в центре или в районах других административных округов, характеризующихся хорошей транспортной доступностью и высоким уровнем развития инфраструктуры.
Примеры реконструируемых зданий
Сейчас на рынке апартаментов реализуется 69 проектов. Чуть более 40% из них представляют собой реконструированные здания. К таким проектам можно отнести «Парк Мира», «Берзарина 12». «Тиволи» от компании Sminex; Tribeca и Art Residence от StoneHedge; проекты Red Development - Loft Park, Loft Garde, Loft Post, LoftTime; от компании ImagineEstate - Petrovskiy Apart House, RiverDale, а также проекты компании KR-Properties – «Даниловская мануфактура», «Кадашевские палаты», Studio #8.
***
Добавим, что реконструкция зданий осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ. По словам Владимира Богданюка, руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, сначала разрабатываются предпроектные предложения, в которых указывается цель использования участка, в частности, на этом этапе можно внести предложение по выделению в здании помещений под апартаменты. Далее уже в проектной документации, прописывается назначение по реконструкции здания и информация по присутствию там апартаментов.
