В сложной экономической ситуации бизнесу свойственно искать новые инструменты, которые могут помочь минимизировать расходы. Таким инструментом может стать лизинг объектов коммерческой недвижимости. Причем, произойти это может в не очень отдаленной перспективе.
Отличный… от других
Лизинг коммерческой недвижимости – не очень распространен на российском рынке. Тем не менее, все большее количество специалистов присматривается к нему, как к выгодному инструменту при операциях с недвижимым имуществом. К тому же, перечень объектов довольно большой. Ведь выступать в роли объекта лизинга коммерческой недвижимости может любая недвижимость, включая объекты на стадии завершения строительства, не обремененная залогом.
Сделки по лизингу недвижимости осуществляются так же, как и сделки по другим предметам лизинга, в том числе и по привычным для всех автомобилям. Основное отличие сделки по лизингу недвижимости – это регистрация договора лизинга в ФРС (он регистрируется как договор аренды, поскольку лизинг, согласно ГК РФ - вид арендных отношений) и регистрация права собственности на объект.
Основным отличием лизинговой схемы от других форм инвестирования являются (не зависимо от того, что выступает предметом лизинга) серьезные налоговые льготы. Лизинг позволяет снизить платежи в бюджет по налогу на прибыль. Кроме того, ускоренная амортизация, которая им предусмотрена, позволяет экономить на налоге на имущество. При использовании лизинга соотношение собственных и заемных средств не изменяется, что позволяет привлекать дополнительные банковские кредиты. Для недвижимости все перечисленные преимущества являются особенно актуальными в силу ее высокой стоимости.
Базовым условием для заключения сделки по лизингу недвижимости является авансовый платеж клиента, который должен составлять 20-30% от стоимости объекта (с НДС). Платежи по лизингу могут быть ежемесячными или ежеквартальными. Срок, на который обычно заключается договор - 5-10 лет. При этом удорожание объекта, которое оплачивается по договору лизинга, рассчитывается от 6% (в зависимости от суммы сделки, качественных характеристик предмета лизинга, размера авансового платежа и кредитоспособности лизингополучателя) в год. В эту сумму включен и налог на имущество. Размер лизинговых платежей четко устанавливается в договоре и не может быть увеличен впоследствии. По истечении срока договора лизинга заключается договор купли-продажи недвижимости, и объект переходит в собственность лизингополучателя.
Для продавца и покупателя
Такой инструмент как лизинг коммерческой недвижимости, безусловно, выгоден для покупателей. Во-первых, он позволяет бизнесменам решить проблему долгосрочного привлечения денежных средств. Ведь приобрести объект единовременно, особенно дорогой и высококачественный – довольно дорого. Это могут позволить себе лишь крупные компании.
Во-вторых, лизинг вызывает большой интерес у клиентов с точки зрения альтернативы аренде. Дело в том, что платеж по лизингу примерно равен или же чуть превышает (не более 10-15%) размер средней арендной ставки. Но при этом, по окончании срока договора лизинга, клиент получает объект в собственность, а арендатор – естественно так и остается «квартиросъемщиком».
Эти предпосылки позволяют надеяться, что лизинг со временем станет все более популярным инструментом на рынке российской коммерческой недвижимости. Пока же наши соотечественники не в полной мере научились пользоваться этим инструментом. Об этом свидетельствует и достаточно низкая доля сделок с недвижимостью в общем объеме нового бизнеса лизинговых компаний РФ - порядка 3%. Однако я уверен, что со временем лизинг займет более прочные позиции и станет заметно популярнее.
Что касается тех бизнесменов, которые "продают" свои недвижимые объекты в лизинг, этот инструмент также выгоден, но с небольшой оговоркой – когда балансовая стоимость, сформированная продавцом, примерно соответствует рыночной стоимости объекта (то есть в лизинг предлагается качественный объект). В этом случае не возникает дополнительных выплат продавца по налогу на прибыль. То есть, если недвижимость принадлежит «эффективному» собственнику, уплата налогов не будет большой проблемой. В обратном случае, конечно же, для собственника это очень нежелательная ситуация и он с большой долей вероятности откажется от лизинговой схемы.
Для лизингополучателя выгода данного инструмента, как было сказано выше, заключается в налоговых льготах. Согласно расчетам, экономия только по налогу на имущество составляет до 20% за срок амортизации.
Альтернативный выбор
На современном российском рынке существует некоторое количество схем, являющихся "альтернативами" лизингу. Например, это аренда с правом выкупа, или коммерческая ипотека. Но у всех них есть существенные недостатки. Так, долгосрочная аренда с преимущественным правом выкупа не пользуется популярностью у продавцов недвижимости, поскольку продавец обычно не готов получать свою оплату в рассрочку после получения покупателем права собственности или не хочет от арендатора получать деньги за объект частями. Не очень интересна такая схема и покупателю (он платит и за аренду, и за объект), поскольку она имеет ярко выраженные недостатки по налогообложению.
Ипотека является более интересным продуктом. Но с точки зрения налогообложения лизинг имеет некоторые преимущества. Так проценты по ипотеке предприятие может отнести на себестоимость только до определенного уровня, а все, что сверх него, нужно платить из прибыли. По лизинговой схеме все платежи относятся на себестоимость. Помимо этого, механизм ускоренной амортизации, используемый в лизинге, уменьшает выплаты по налогу на имущество в несколько раз.
Кроме того, при коммерческой ипотеке заемщик становится владельцем собственности, находящейся в залоге. При лизинге право собственности на объект лизингополучатель приобретает только после окончания срока договора лизинга. Напомню, что лизинг, согласно ГК РФ, вид арендных отношений.
И еще одно преимущество лизинга – он более доступный для клиента. Процедура принятия решения по лизинговой сделке проходит быстрее и демократичнее. То есть, основное преимущество лизинга - это возможность получения долгосрочного финансирования на оптимальных условиях, на фоне существенных преференций по налогу на имущество и налогу на прибыль.
Большое "НО"?
Казалось бы, инструмент, выгодный практически всем, должен быть востребован и популярен. Но все как обычно упирается в экономические условия. И дело даже не в том, что российскую экономику с завидной регулярностью лихорадит. Для обеспечения экономической эффективности сделки договор лизинга должен заключаться на срок не менее 7-10 лет. Срок напрямую связан со сроком амортизации имущества, который у объектов недвижимости очень большой. Нестабильность экономической ситуации осложняет принятие рисков на длительный период. Да и далеко не у всех лизинговых компаний есть возможность привлечь «длинные» и дешевые средства и предложить адекватные условия лизингополучателю. Особенно остро эта проблема ощущается в регионах РФ.
Также хочется отметить такой серьезный сдерживающий развитие лизинга фактор, как несовершенство законодательной базы. Напомним, что основным преимуществом лизинга являются налоговые послабления. В свою очередь, появление налоговых льгот вызывает интерес контролирующих органов к лизинговым схемам. Из-за нечеткости существующего законодательства периодически происходят различные налоговые противоречия, приводящие даже к судебным процессам. Например, это может быть связано с возмещением НДС по сделкам возвратного лизинга, или с оспариванием других налоговых льгот.
Вышеперечисленные причины обуславливают низкое количество лизинговых сделок. Да и предложений этой услуги от лизинговых компаний не так много. Это связано в первую очередь с тем, что собственники предпочитают реализовывать свои объекты по «серым» схемам, а лизинг этого категорически не предполагает.
На более развитых, прозрачных и стабильных западных рынках доля лизинговых сделок в общей структуре заметно больше, чем у нас. Это вызвано, не только «возрастом», но наличием «длинных» денег. Но при этом хочется особо отметить, что российский бизнес с точки зрения лизинга недвижимости находится в более выигрышном положении, нежели на западе. Дело в том, что там нет налоговых льгот для лизингополучателей. Кстати, это еще один из факторов, благодаря которому лизинг в будущем получит более широкое распространение в наших реалиях.
Перспективы лизинга недвижимости в нашей стране зависят от состояния экономики в РФ в частности и ситуации на мировых финансовых рынках в целом. Оздоровление экономики даст хороший толчок к развитию этого финансового инструмента. А он, в свою очередь, поможет развитию и становлению малого и среднего бизнеса, которым лизинг особенно интересен.
Алексей Филимонов, генеральный директор компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Фото: www.arenda-open.ru
